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오늘은 입지에 대한 내용을 살펴보고자 합니다.

우리나라 부동산에서 입지는 본질에 해당합니다.

입지란 인간이 경제활동을 하기 위하여 선택하는 장소로 정의됩니다.

부동산에서는 여기에 자녀 교육 및 개인 여가, 주거환경의 요건까지 종합한 것을 입지라고 볼 수 있겠습니다.

오늘은 입지의 개념과 서울 입지의 논쟁거리에 대해 살펴보려 합니다.

이를 위해 입지의 구성요소 7가지를 먼저 살펴보겠습니다.

1. 입지의 구성요소 7가지

보통 입지 구성 요소에 대해 흔히 논의되는게 일자리, 교통, 학군, 상권, 자연환경이라고 합니다. 

여기에 저는 "조망권, 미래"를 포함하고 싶습니다. 개인적으로 최근 부동산 매매에서 가장 큰 영향을 끼치는게 뷰와 미래인것 같습니다.

입지 요소는 아파트 등 주거용 입지와 건물, 상가, 지식산업센터 등 상가용 입지가 다소 다릅니다. 이 글에서는 주거용만 다루고자 합니다.

가. 일자리

서울 안에서 "일자리"라고 한다면, 교대역~삼성역 구간의 테헤란로, 광화문 및 종로, 여의도로 크게 3개로 구분할 수 있습니다.

결국 직장과의 물리적 거리가 얼마나 되느냐로 입지가 결정됩니다. 

100% 실거주로만 생각한다면 본인 직장과 가까운 곳을 고르면 되지만,

실거주는 1주택 매수만으로 충족되는 것이 아니라 전월세도 하나의 방법이기 때문에,

부동산을 매수하는 입장에서는 100% 실거주 가치만을 고려하지는 않고 투자가치를 어느정도 고려할 수밖에 없습니다.

그러한 상황에서 "일자리"라고 한다면, 국민 대다수의 직장과도 가까워야 합니다.

결국 강남과 얼마나 가까운가? 광화문 및 종로와 얼마나 가까운가? 여의도와 얼마나 가까운가? 등으로 결정되는 것입니다.

그중에서도 업무의 비중은 강남이 월등하기 때문에 강남으로 쏠리는 것이고,

부부 모두가 강남에 직장이 있을 가능성보다는 부부중 한쪽은 여의도나 광화문 등에 직장이 있을 가능성이 더 높으므로,

강남에 속해있으면서도 세 업무지구에 모두 가까운 압구정, 반포 등이 최상급지로 불립니다.

경기도에서도 일부 동네를 보면 서울과 거리가 먼데 왜이렇게 비싸? 싶은 곳이 있습니다.

판교는 말할것도 없고, 동탄이나 오산을 보면 서울과의 거리가 상당함에도 비싼 가격대를 형성하고 있습니다.

이들 주변에 삼성전자가 있으며 이러한 대기업 근처 동네도 집값에 상당한 영향을 줍니다.

나. 교통

교통은 일자리와 겹치는 부분도 있지만, 약간 다른 개념입니다.

일자리는 결국 도보권(물리적 이동거리 개념)으로 업무지구와 가까운 동네가 선호된다는 점에 주목한 것입니다.

이는 그 본질이 일자리가 좋으면 > 그 주변에 사람이 모여있고 > 상권도 발달하고 > 도시환경도 더 잘짜여져 있고 > ...

이런 관점에서 일자리 근접을 추천하는 것이라면, 

교통은 직장까지의 총 소요시간이라는 관점으로 접근하는 것입니다.

집에서 직장까지 거리가 5km인데 지하철역까지 도보로 15분이 소요되어 총 소요시간이 30분인 동네보다,

집에서 직장까지 거리가 30km인데 초역세권이고 GTX를 타고 삼성역까지 20분이 소요되어 총 소요시간이 20분인 동네를 교통 입지의 관점에서는 더 좋게 보는 것입니다.

물론 최고는 일자리와 교통을 모두 만족하는 입지겠지만, 돈이 부족한 경우에는 일자리와 교통 중 어디로 선택해야 될까요?

이것은 본인의 취향에 따라 다르긴 하겠지만, 저는 궁극적으로는 물리적 이동거리가 가까운 동네가 더 좋다고 생각합니다.

(물론 이렇게 쓰면 이제 관악은 왜 고덕보다 저렴할까요? 이런식의 반박을 하는 분들도 계시겠지만 7가지 요소를 모두 고려해야 합니다.)

결국 물리적 이동거리가 멀다면, 교통이 좋다고 해도 삶의 질이 떨어집니다.

교통이 좋고 직장과의 거리가 먼 동네들의 지하철을 이용해보면 느끼시겠지만, 사람이 많아도 너무 많습니다.

9호선 급행을 출근시간에 타보시면 깨닫게 되십니다. 아마 GTX도 별반 다르지 않을 것입니다.

버스나 지하철이나 기본적으로 적자를 바탕으로한 공공사업이기에 서서 가고 인구밀도가 뺵뺵한 것을 당연하게 여기고 사업을 펼칩니다.

지하철 전광판을 보면 지하철 내부는 절반이 앉지 못하는데 "혼잡"이 아니라 "여유"라고 뜨는 것을 보면 알 수 있습니다.

또 사람이 지하철 수단만 이용하는게 아니라 차량을 이용하는 경우도 많은데, 이때는 물리적 이동거리가 멀면 부담스럽습니다. 

올림픽대로나 강변북로에서 거북이운행을 하면 졸음은 쏟아지고 피로감만 쌓이는 것을 알 수 있습니다.

또, 교통이 발달할수록 역설적으로 중심지나 업무지를 제외한 교통이 발달한 동네는 상권이 죽고 동네가 슬럼화됩니다.

교통이 발달하면 교통이 좋은 동네에서 사람들이 놀 때 자기 동네에서 놀지 않고 강남에 가서 노는 경우가 많습니다.

자연스럽게 상권은 죽어가고 자연환경도 사람들이 많이 이용을 안하니 관심을 안갖게 됩니다.

또한 참고할 것으로, 집값이 비교적 저렴한 동네에서는 삶의 질보다는 직장까지의 소요시간을 중요시 여기는 경향이 있으며,

집값이 비싼 동네에서는 교통수단보다는 자차를 이용하거나 출퇴근이 자유로운 사업가들이 많기 때문에,

소요시간보다는 직장까지의 물리적 거리를 중요시 여기는 경향이 있습니다. 

이런 점들에서 일자리 조건을 교통 조건보다는 좀더 중요시여겨야 한다고 봅니다.

그럼에도 불구하고 교통 요건은 중요합니다. 도보 5분 차이로 집값 5%정도가 차이가 나며,

주요 신도시는 주로 경부고속도로 근처에 있다는 점 등 여러가지를 생각해볼 때 교통이 결코 무시할 수 없는 요소임은 분명합니다.

다.  학군

학군에서는 고려해야할 점들이 총 5가지 정도가 있습니다.

(1) 초등학교까지의 물리적 거리

중고등학생과는 다르게 초등학생은 등교하는 것 자체도 부모님들이 신경쓰는 부분 중 하나입니다.

초등학교를 품은 아파트를 가장 선호하며, 품지 않더라도 도보로 오래 걸리지 않는 것이 좋습니다.

또 중요한 점이 "횡단보도의 개수"입니다. 초등학교까지 횡단보도가 적어야 합니다.

초등학교 기준으로 큰 길을 건너냐 안건너냐로 집값이 1억 이상 차이나는 경우가 많습니다.

초등학교까지 가는 길에 유해시설이 있는지 중요합니다.

결국 초등학생의 안전한 등하교가 가능한지가 중요하다고 볼 수 있습니다.

(2) 균질성

동네의 균질성은 상당히 중요한 요소인데, 사람들은 집값이 비교적 균질한 동네에서 학교를 보내는 것을 선호합니다.

압구정이 선호되는 이유 중 하나로 압구정동에 사는 사람은 전부 아파트에 거주한다는 점 때문입니다.

일반적으로 학부모님들은 동네에 집값 격차가 크면 학생들 사이에서도 분쟁이 잦다고 생각하며, 

또 집안이 재정적으로 문제가 있는 경우 가정 내 불화가 자녀에게 이어져 학교폭력 등 여러 문제가 생길 수 있다고 생각합니다.

그래서 아파트에 산다고 무조건 부자는 아니지만 자녀에게 최소한의 관심이 있는 거주자들이 많을 것이라고 생각하기에 집값이 균질한 동네를 선호합니다. 

(지금의 내용을 작성하는데에 저는 대단히 고민하고 조심스러웠습니다. 그러나 사람들 인식이 그러함을 알릴 필요는 있다고 보기에...

재정적으로 문제가 있는 분들을 비난하려는 의도는 전혀 없음을 미리 밝힙니다.)

(3) 학업성취도

학업성취도는 특히 중학교 성취도에 관심이 많은 것 같습니다.

고등학생은 그래도 자신이 의지가 있다면 물론 주변 환경에 영향은 있지만 공부를 열심히 하는 경우도 있고 내신에 유리하다는 장점도 일부 있고,

초등학생은 비교적 당장의 학업성적에 대한 관심이 좀 적다면, 중학생인 경우 특목고 입시를 생각하는 학부모님도 계시고,

공부습관 형성에 주변 학습환경이 매우 크게 작용한다고 보는 경향이 있습니다.

아실(https://asil.kr/)의 학군 메뉴에서는 중학교 학업성취도를 직접 비교할 수 있도록 해놓았으니, 관심있으신 분들은 한번쯤 살펴보셔도 좋을 듯 합니다.

(4) 고등학교의 존재 여부

고등학교가 해당 동네에 있는지 여부가 중요합니다.

성취도가 높은 고등학교면 더할나위 없이 좋겠지만, 일반고등학교가 집 근처에 있는지가 가장 중요한 요소입니다.

통학에 시간이 많이 소요되면 결국 공부 시간이 부족해진다고 여기기에, 집 근처에 고등학교가 있는지를 사람들은 중요하게 생각합니다.

예를 들어, 흑석동에는 원래 고등학교가 없었는데 곧 생긴다고 합니다.

주민들은 대환영을 하고 있으며 흑석동 이사를 고려하시는 분들도 고등학교 유무에 관심을 많이 갖고 있습니다.

결국 고등학교가 집주변에 없으면 그 가정은 그동네를 어떤식으로든 떠나서 학군지 근처로 이사가는 경우가 있고,

이것이 집값에 영향을 끼칠수밖에 없습니다.

(5) 학원가 인접 여부

이 부분도 역시 고려할 대상 중 하나입니다. 대치동과의 거리가 가까운지 여부도 학부모님의 관심사 중 하나입니다.

학원가 인접 여부는 전체 지역이 다 해당되는 것은 아니며,

주요 학원가가 많은 동네(대치동, 목동, 중계, 광장, 반포 등)까지의 거리가 가까운 동네들이 비교적 수혜를 보는 방향으로 해석하시면 좋을 것 같습니다.

라. 상권

입지에서 상권의 의미는 단순히 홍대입구 근처 이런 것을 의미하는 것은 아닙니다.

명품이 즐비한 청담동 명품거리 주변에는 50~150억대 하이앤드 빌라가 많습니다.

이들이 비주류 최상급지라고 한다면, 대단지형 아파트의 최고는 압구정과 반포입니다.

압구정에는 갤러리아백화점과 현대백화점이 있습니다.

그리고 반포에는 신세계백화점 강남점이 있으며, 이곳들의 백화점들이 갖는 의미는 남다릅니다.

만약 신세계백화점 강남점이 없었다면 반포의 집값은 지금보다 훨씬 저렴했을 것입니다.

아니 무슨 백화점 하나 가지고?

라고 할 수 있지만, 강남 아파트에 거주하는 경우 명품 쇼핑은 꽤나 자주 있는 일이며 부유한 사람들 입장에서 우리나라의 명품 판매처는 많지 않습니다.

또한 우리나라에 백화점은 다양하지만, 신세계백화점 강남점과 롯데백화점 건대점에 파는 물건은 사실 다릅니다.

각 명품 업체마다 입점하는 곳들이 정해져 있고, 가격대나 주 소비 브랜드에 따라 거주지 또한 몰리는 경향이 있습니다.

강남을 제외한 곳에서의 중요 키워드는 대형마트(또는 아울렛)입니다.

대형마트는 무조건 도보권이면 좋습니다.

스타필드, 코스트코나 이마트, 롯데마트, 홈플러스가 집값에 끼치는 영향력은 적게잡아도 5%정도는 되는 듯 합니다.

동서울터미널(강변역 근처)의 호재가 스타필드 입점이라고 하는데요,

그 호재가 광진구에서는 상당한 호재거리 중 하나로 논해지는 것만으로도 상권이 부동산에서 차지하는 중요성을 설명해줍니다.

또한, 집에서 걸어서 3분거리 이내에 소형마트가 있으면 좋습니다. GS 슈퍼마켓 / 홈플러스 익스프레스 / 노브랜드 정도 규모의 마트를 의미합니다.

이정도 사이즈의 마트가 근처에 있는지 여부를 임장시에 반드시 살펴봐야 합니다.

큰 병원이 가까이에 있는지도 고려대상 중 하나입니다. 다만, 대학병원은 집과 너무 가깝기보다는 (약간 교회와 더불어 알박기 느낌)

도보 5~10분 이내에 있는 것이 가장 이상적인것 같습니다.

이외에도, 스타벅스 등 커피숍, 패스트푸드, 먹자골목 등도 부동산 가격에 결정적이지는 않지만 주거편의성을 위해 고려되는 것들 중 하나입니다.

보통 대단지 아파트를 선호하는 이유가 대단지 아파트 인근에 위에 언급했던 상권들이 발달될 가능성이 높아서 그렇습니다.

마. 자연환경

자연환경은 말 그대로... 산 강 바다 등등을 의미합니다.

서울에서는 한강변이 최근 가장 핫이슈입니다. 이외에도 양재천 등 하천 또한 중요도가 높아지고 있습니다.

성수동이 뜨고 있는 이유중 하나는 서울숲 + 한강을 끼고 있다는 점 때문입니다.

또한 최근에는 아파트 조경이 주목을 받고 있습니다.

아파트 내부를 이런식으로 멋지게 꾸며놓은 곳을 선호합니다.

갈수록 아파트 건축에 있어 조경을 신경쓰는 추세입니다.

아파트 내부를 오갈때, 집 내부에서 밖을 내려다볼 때 멋진 조경이 보이는 상황을 상상하면 선호할만 합니다.

또, 집 근처에 공원 및 놀이터가 있어야 합니다.

아이들이 뛰어노는 것을 보면 이 동네는 안전한 동네구나 라는 것을 사람들은 느끼는 것 같습니다.

나홀로 아파트가 선호되지 않는 여러 가지 이유중 하나는 놀이터나 공원이 대단지에 비해 빈약하다는 점입니다.

바. 조망권

자연환경도 좋아야겠지만, 그 자연환경을 집 안에서 볼 수 있는지를 가늠하는 조망권이 더욱 중요합니다.

집안에서만 보는 뷰가 어떻게 입지일 수가 있느냐고 할텐데, 뷰가 잘나오는 동네가 어느정도 정해져 있어서 그렇습니다.

앞에 건물로 막고 있는 뷰보다는 트여있는 뷰를 더 선호하며, 트여있는 뷰 중에서도 숲과 강이 보이는 뷰를 더욱 선호합니다.

그 중에서도 최고는 한강뷰입니다.

한강뷰 프리미엄이 현재 15% 내외 정도로 형성되어 있는데, 이러한 프리미엄이 향후 20%정도까지 늘어날 것으로 보입니다.

집값에서 20%면 엄청난 금액입니다.

흑석에 아크로리버하임도 한강뷰는 23억 내외, 비한강뷰는 20억 내외로 시세가 형성되어 있습니다.

이처럼 한강뷰의 차이가 엄청난 가격 차이를 부릅니다.

꼭 한강뷰가 아니더라도, 도시뷰나 숲뷰, 공원뷰 역시 어느정도 프리미엄이 형성되어 있으며 그 가치가 집값에 반영되어 있습니다.

단, 서울의 한강뷰 프리미엄은 당산/합정~광장/천호까지가 가격에 많이 반영되어 있으며, 이외의 한강뷰는 약간 그 가치가 가격에 적게 반영되어 있습니다.

아래 지도에서 알 수 있듯이, 우리는 위의 지역들을 한강의 W라인이라고 부릅니다.

여의도, 롯데타워, 남산 등 서울의 랜드마크가 보이는 뷰를 선호하는 것입니다.

아래의 연구자료도 관심있으신 분들은 찾아서 읽어보시기 바랍니다.

김수형, 최창규(2023). 한강조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 분석-반포 아크로리버파크의 한강조망 3차원 시뮬레이션을 활용하여. 부동산학연구, 29(1), 37-58.

사. 미래가치

최근에는 그 동네와 아파트의 미래를 그리는 사람들이 많아졌습니다.

이미 번화한 동네보다는, 앞으로 번화할 동네를 선호하는 경향이 큽니다.

요즘 실거래되고 있는 것들을 보면, 대부분 미래의 업무단지가 될 지역들(용산, 마곡 등), 재건축 재개발이 가능한 지역들, 한강변 위주로 거래가 되고 있으며,

이미 번화하고 갖춰진 동네는 비교적 저평가당하고 있습니다.

서울이 각 동네마다 미래의 모습이 지금과 동일한 곳도 있고, 크게 달라지게 되는 곳도 있습니다.

결국 이러한 미래의 변화에 사람들이 예민하게 반응하는 것은 "신축 선호현상" + "최신 상권 선호현상" 때문으로 보입니다.

(1) 신축 선호현상

신축 아파트가 날이 갈수록 고급화되고 커뮤니티 시설이 발달하면서 신축 선호현상이 가속화되고 있습니다.

앞서 언급했던 아파트 조경도 신축이 더 깔끔하게 되어 있습니다.

결국 미래에 신축이 될 재건축, 재개발에 모든 관심이 쏠릴 수밖에 없습니다.

(2) 최신 상권 선호현상

최근에 아울렛이나 스타필드, 이케아 등에서 쇼핑도 하고 밥도 먹고 영화도 보면서 다양하게 즐길 수 있는 문화가 발달하였습니다.

이러한 호재들이 있는 인접 지역들이 선호되고 있습니다.

이러한 상권이 가능하려면 현재 이미 상권이 다 형성되어 있는 곳의 일부를 없애고 짓는것보다는 어떤 대기업의 부지나 개발될 토지 등,

현재는 기능을 못하는 곳에 생길 가능성이 더 높습니다.

이에 사람들은 현재의 상권을 보기보다는 미래의 상권을 생각하며 주택을 구매하는 경향이

많아졌습니다.

2. 서울 입지에서 가장 중요한 논점: 동남권인가? 3도심인가?

글이 조금 길어지고 있지만, 오늘 글에서 가장 중요한 이야기를 하고자 합니다.

지금까지 입지의 7요소 중에서 가장 중요한 것은 결국 교통+일자리입니다.

결국 여기에서 가장 중요한 논쟁거리가 탄생합니다.

향후 서울의 미래는 동남권인가? 서울 3도심인가?

동남권 논쟁의 본질은 강남역에서 삼성역으로의 서울 핵심지 이동입니다.

교통 관점에서 입지가 강조되었다고 볼 수 있습니다.

지금까지는 "강남역까지 얼마나 가까운가?"가 입지의 기준이였다면,

앞으로는 "삼성역까지 얼마나 가까운가?"가 관심사인 것입니다.

최근 매매가격의 변화는 주로 동남권의 상승세가 눈에 띕니다.

강동구, 송파구, 성남 수정구 및 분당구, 화성시(GTX-A), 과천시(GTX-C) 등에서 상승을 주도하고 있으며,

이들은 주로 동남권 및 GTX로 인한 삼성역 접근성 개선이 예상되는 곳입니다.

판교가 서울 3대 업무지구에 버금가는 사이즈로 성장해나가며, 수서 및 복정 역세권 개발이 이어지고 있습니다.

또한 경기남부에 계속 양질의 일자리가 공급되면서 서울과 경기남부를 축으로 하는 동남권 축이 생기고 있습니다.

결국 향후 미래는 서울의 3도심이 아니라, 강남권을 시작으로 하여 평택까지 이어지는 동남권 업무벨트가 형성된다는 주장입니다.

한편, 서울 3도심을 강조하는 분들도 있습니다. 

이분들은 교통보다는 일자리와의 물리적 거리에 따른 도심의 활성화에 주목합니다.

주로 서울시에서 제안하는 여러 자료를 인용하는 경우가 많습니다.

특히 2040 서울 도시계획에서는 결국 3도심이 핵심임을 잘 알 수 있습니다.

여기에서는 동남권보다는 강남 - 여의도 - 광화문을 중심으로 서울 중심지를 설명하고 있습니다.

이 관점에서는 3도심에 모두 가까운 용산구에 주목해야 합니다.

뇌피셜이지만, 과거 박원순 시장은 삼성역 개발을 강조하고 동남권에 좀더 밀어주는 느낌이 강했다면,

지금 오세훈 서울시장은 다시 3도심을 강조하는 느낌이 있습니다.

다만, 윤석열 대통령의 청와대 이전 등 전반적으로 서울의 중심이 남쪽으로 이동하고 있다는 사실은 부정하기 어려워 보이며,

향후 동남권 VS 3도심 대결의 향방은 서울과 경기도의 행정력과,

강남을 제외한 국가 미래 산업이 여의도 + 광화문 VS 판교 평택 동탄 어디에 달려있느냐도 주목할 필요가 있다고 보여집니다.

그리고 이를 간단히 비교하기 위해서는 향후 용산구 VS 송파구의 집값을 살펴봄으로써 간접적으로 확인할 수 있다고 생각됩니다.

지금까지 긴글 읽어주셔서 감사합니다.