사전지식
[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출
[11] 적정가치 추정 2: 44년간 토지에 의한 이득 산출
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[10]~[11]에서 이야기했던 내용을 바탕으로 기준매매가격에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 취득세
[10]에서 거래세에 대해서 살펴보았습니다.
취득세(1주택자 기준 아파트 3.3%)는 매수할 때 총 비용으로 꼭 포함시켜야 하는 세금입니다.
반면 양도세는 일반적으로 20억이하의 주택은 장기보유 후 매도시 1주택자인 경우 거의 부과되지 않습니다.
장기보유시 양도차익이 기하급수적으로 커지긴 하나, 비과세액(현재 12억까지)도 같이 기하급수적으로 커질것이므로,
실제로 장기보유 후 매도시 양도세가 거의 없습니다.
또한 20~50억 정도의 비싼 집들도 1주택자 장기보유인 경우 실제 양도세가 매도가격의 3%를 넘기기 어렵습니다.
이런 점들을 참고하시고, 이 글에서는 취득세만 계산하고 양도세는 넣지 않겠습니다.
비싼 집들은 장기보유시에도 양도세가 무시할만한 수치는 아니니, 자신의 상황에 맞게 반영하시기 바랍니다.
2. 기준매매가격
[10]에서 40년차까지의 거주가치를 구했고,
[11]에서 44년간 토지에 의한 이득을 구했습니다.
이를 바탕으로 "기준매매가격"을 구하고자 합니다.
그 전에, 기준매매가격이 갖는 의미를 살펴보려 합니다.
기준매매가격이란, 토지가 유형자산으로서의 가치를 전혀 갖지 않을 때, (유형자산가치에 대해선 후술합니다)
오로지 임대수익(거주사용가치)과 정비사업이득(토지사용가치)만으로 기대할 수 있는 최소 매매가격을 의미합니다.
주식에서는 일종의 PBR과 비슷한 개념으로 이해하면 되겠습니다.
다시 말해, 매매가격이 이 이하로 내려온다면, 월세가 장기 우하향하지 않는 이상,
참고: 매매가격은 후술할 유형자산가치에 대한 구매심리의 변화로 "기준매매가격"까지 하락폭이 열려 있으나,
월세는 일종의 30일 거주상품으로 그 가치가 비교적 명확히 고정되어 있어 큰폭의 하락은 불가능합니다.
무조건 매매하는 것이 결국엔 이득인 가격을 의미합니다.
이 가격으로부터 현재 호가가 얼마나 괴리가 있느냐에 따라 거품의 정도를 확인할 수 있습니다.
기준매매가격 산출 공식과 유도과정은 다음과 같습니다.
위의 설명을 살펴보시면 개략적으로 이해가 될 것입니다.
상세히 설명하자면, 결국 n년 뒤(n>남은연식)에 소유주가 얻는 이득은
(단, (n>남은연식)
입니다. 이 식은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
여기서 𝞫/44 는 매년 반복해서 얻는 토지에 의한 이득으로, 일종의 1년치 이자 혹은 1년치 배당금처럼 생각할 수 있고,
𝞪−𝞫/44×(남은연식) 은 1회성 이득으로 생각할 수 있겠습니다.
따라서, 총 비용인 (기준매매가격)×(1+취득세율) 은 (1년치 이자에 대한 원금 환산) + (1회성 이득) 으로 표현할 수 있고,
여기서 (1년치 이자에 대한 원금 환산) = (1년치 이자) / (기대수익률) 이므로, 𝞫/44 ÷ (기대수익률) 이라는 식으로 나타낼 수 있겠습니다.
결론: 
그러면, 기대수익률은 어떤 값으로 보는 것이 타당할까요?
부동산에서 기대수익률은 일반적으로 전월세전환율로 계산하는 것이 타당합니다. ([10] 참고)
전월세전환율은 다음 사이트에서 확인 가능합니다.
https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010
위는 2022년 11월 기준 전월세전환율입니다.
그동안 살펴보았던 두 가지 사례(일원동 푸른마을, 대치동 은마) 모두 서울 강남권역 동남권에 해당합니다.
따라서 4.3이라는 수치를 적용하고자 합니다.
전월세전환율은 기준금리 등의 변화에 따라 조금씩 조정되며,
대략적으로 "국채 2년물 + 위험수익률(고정값)" 으로 이해할 수 있으며 따라서 국채 2년물 시세 추이를 찾아보는 것이 중요하겠습니다.
이제 두 사례에서 기준매매가격을 구해보도록 하겠습니다.
(1) 일원동 푸른마을 아파트 사례
[10]에서 𝛼 = 3억 3237만원, [11]에서 𝛽 = 7억 896만원 이므로,
(1+취득세율) = 1.033, 𝛼 = 3억 3237만원, 𝛽/44 = 7억 896만원/44 = 1611만 2727원, (남은연식)=11(년)
을
에 대입하면 아래와 같습니다.
울프람알파 등을 활용하여 기준매매가격을 구해보면,
(기준매매가격) = 5억 1291만 8000원
임을 확인할 수 있습니다.
(2) 대치동 은마아파트 사례
[10]에서 𝛼 = 9628만원, [11]에서 𝛽₁ = 15억 5004만원(1회차), 𝛽 = 14억 9487만원(2회차부터) 이므로,
(1+취득세율) = 1.033, 𝛼 = 9628만원, 𝛽/44 = 14억 9487만원/44 = 3397만 4318원, (남은연식)=6(년), 𝛽₁−𝛽 = 5517만원
을
에 대입하면 됩니다.
여기서 우변에 갑자기 𝛽₁−𝛽 가 추가되어 당황할 수 있는데, 1회차만 정비사업에 의해 좀더 많은 이득을 취하므로 그 값을 추가해준 것입니다.
울프람알파 등을 활용하여 기준매매가격을 구해보면,
(기준매매가격)×1.033=0.33974318÷0.043+(0.9628-0.33974318×6)+0.5517
(기준매매가격) = 7억 1413만 8000원
임을 확인할 수 있습니다.
3. 그러면 기준매매가격이 적정가격인가?
기준매매가격을 구하는 것은 매우 중요합니다.
어떤 아파트의 "평생 사용가치"로서의 역할을 숫자로 나타내주기 때문입니다.
그런데, 앞서 살펴보았던 호가를 다시한번 살펴보겠습니다.
일원동 푸른마을의 15억 5000만원에서 기준매매가격 5억 1292만원을 빼면, 남은 액수는 10억 3708만원입니다.
대치동 은마아파트의 18억 2000만원에서 기준매매가격 7억 1414만원을 빼면, 남은 액수는 11억 586만원입니다.
이 남는 액수의 정체는 무엇일까요? 단순히 거품일까요?
해답을 찾기 위해 다음글에서는 금을 비롯하여 자산가치를 살펴보고자 합니다.
이를 통해 에셋파킹으로의 부동산 가격의 의미를 이해하고 그 가치를 추적하고자 합니다.
복잡한 숫자놀음의 끝은 다음 글로 마무리됩니다.
읽어주셔서 감사합니다.