사전지식

[1] 아파트의 월세, 전세, 매매란?

https://www.genus.co.kr/catalog/3/15/608

[2] 거주가치의 이해 1: 자본환원율

https://www.genus.co.kr/catalog/3/15/610

이외에 용적률과 토지종류에 대한 기본지식 - 네이버 검색

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앞선 글은 다분히 이론적인 글이였습니다.

자본환원율이 무엇인지를 이해하는 것이 [2]의 글의 핵심이였습니다.

현재 같은 월세를 받을 수 있는 매물이더라도,

월세상승률에 따라 거주가치는 달라집니다.

예를 들어, 월세 400만원에 해마다 월세상승률이 0%인 A아파트와 

월세 400만원에 월세상승률이 2%인 B아파트가 있을 때

통화량이 매년 8%씩 증가한다면,

A아파트의 거주가치는 년세/자본환원율=4800/(0.08-0)=5억,

B아파트의 거주가치는 년세/자본환원율=4800/(0.08-0.02)=8억

으로 3억이나 차이가 납니다.

임차인의 입장에서 당장 살 집을 구하러 A아파트와 B아파트를 임장하러 가면 여러가지 조건들을 고려했을 때 월세가 같으니 비슷한 집들일 것입니다.

어차피 월세로는 오래 살아봐야 4년정도 보장받기에 A아파트에 거주해도 아무런 상관이 없지만,

A아파트와 B아파트의 토지가치가 같은데 매매가격도 같다면 B아파트를 매수하는 것이 이왕이면 더 좋겠지요?

이 글에서는 월세상승률이 차이가 나는 요소들을 살펴보고자 합니다.

1. 아파트 거주가치의 감가는 선형적인가?

아파트의 연차가 쌓이면, 당연히 아파트가 노후화됩니다.

이러한 노후화는 주요한 감가 요소 중 하나입니다.

그런데, 이러한 노후화의 속도는 선형이 아닙니다.

연식이 쌓일수록, 감가의 속도는 빨라집니다.

대치동의 두 대단지 아파트의 월세 KB시세입니다. 

왼쪽은 2012년 40년차~현재 50년차의 아파트 월세 상승률,

오른쪽은 2012년 5년차~현재 15년차의 아파트 월세 상승률을 나타낸 것입니다.

왼쪽 아파트는 월세가 10년간 약 20%정도 올랐다면,

오른쪽 아파트는 월세가 거의 100%에 육박하는 상승률을 보였습니다.

사람들은 신축과 준신축정도의 갭보다는 구축과 정비사업 해야할 수준의 구축의 거주 수준의 갭을 훨씬 크게 느낍니다.

이처럼 같은 입지의 두 아파트의 구축 아파트와 신축 아파트의 매매 시세의 차이는 이러한 거주가치의 차이에서 옵니다.

(재건축 예정 아파트는 토지가치가 매우 커져서 다시 신축과 비슷한 시세가 됩니다.)

2. 변하지 않는 것이 중요하다.

월세의 상승률이 같은 연식이더라도 달라지는 경우가 많습니다.

왼쪽은 59제곱 송파, 오른쪽은 84제곱의 경기도 아파트입니다.

입지에 따른 차이가 상당합니다. 

이 차이는 단순히 입지가 좋아서가 아닙니다. 

왼쪽의 아파트는 세월이 흘러도 변하지 않는 무언가가 오른쪽에 비해 많아서 그렇습니다.

예컨대, "신도시"는 시간이 지나면 "신"도시에서 이 "신"이라는 가치 조차도 낡습니다.

그러나 학군은 어떨까요? 학군은 아파트가 얼마나 노후화되었든 상관없이 전혀 감가가 없이 유지가 되는 가치입니다.

물론 세상이 학군을 더 원하지 않게 되거나 그렇게 변할수는 있어도, 그건 외부요인이지 직접 감가요인은 아닙니다.

학군이 낡는다? 그런 말은 없지요?

우리가 흔히 아파트를 고를 때 고려하는 요소들을 모두 나열해보도록 하겠습니다.

브랜드, 세대수, 역세권 여부(교통), 학군, 학원가, 커뮤니티 시설, 동 호수, 인근편의시설(병원, 카페, 백화점, 대형마트 등),

녹지(한강, 공원 등), 조망(xx뷰), 주거 컨디션(구조, 특화설계 등), 지형(평지, 경사 여부), 주택의 노후도 등

이들 중에서, 새아파트가 낡으면 함께 낡아지는 것들은 어떤 것이 있을까요?

대표적으로 주택의 노후도(커뮤니티 시설 포함)입니다.

그리고 나머지 요소는 아파트의 문제가 아니라 트랜드의 변화에 따라서는 달라질 수 있지만, 일반적으로는 고정값입니다.

(아파트가 관리가 잘되어 있는지도 물론 중요합니다. 관리가 잘된 아파트는 노후의 속도가 느리기 때문입니다.)

예를 들어 대치동에 50년이 된 아파트도, 대치학군과 학원가를 누릴 수 있습니다.

역세권 오피스텔은 술집조망이 대부분이라 건물가치만 있지만 아파트는 트인 숲 강조망이 가능합니다.

으리으리하게 지은 고급 주거환경이지만 이외의 고정된 조건이 좋지 않은 경우,

해당 아파트의 월세 상승률은 저조합니다. 새것은 결국엔 낡기 때문입니다.

또한 좋은 입지의 초고급 신축빌라 역시 마찬가지 이유로 노후화되면 가격 하방이 인근 나홀로 아파트 수준까지 열려 있습니다.

이런 곳들이 물론 안오르는 것은 아니지만 거주가치 감가 속도가 빨라서 상승률이 비교적 낮습니다. 

다만 이런 초고급 빌라는 10년정도 지나 프리미엄이 좀 빠지면 인근 아파트와 평당 시세가 비슷해지면서,

이후에는 아파트와 시세 움직임도 비슷하고 다시 월세상승률이 아파트 수준에 가까워집니다.

또 신도시 등도 완공 이후에 더이상의 교통 등 입지의 발전이 별로 없는 경우 유의해야 합니다.

입지를 비롯 고정된 조건들이 좋지 않은데 결국 낡게 될 "새것"이 신축일 때 그 가치를 끌어올렸기 때문입니다.

3. 변하지 않는 입지 조건을 고려하지 않는 주택도 존재한다.

사람들이 원룸이나 오피스텔은 투자가치가 없다고 합니다.

그 이유로 뭐 낮은 대지지분이니, 재건축이 불가능하다느니 그런 이유를 들지만,

사실 그 근거는 맞는 근거가 아닙니다.

원룸이나 오피스텔이 대지지분이 낮지만 아파트와는 종이 달라 (상업지) 단순 비교가 어렵습니다.

실제 평당가는 상업지가 3종주거보다 2~3배 비싸고,

아파트 용적률 꽉채우면 300%이고 상업지 용적률도 900%~1000%이어서 결국 실제 토지가를 따져보면 큰 차이가 없습니다.

그리고 재건축이 불가능한건 지금 지어지고있는 신축 아파트도 마찬가지입니다.

재건축이 불가능하다기보다는 재건축의 사업성이 심하게 떨어지는 것인데,

신축 아파트도 용적률을 이미 꽉채웠고 오피스텔 원룸도 마찬가지일 뿐입니다.

그래서 원룸이나 오피스텔이 유리할건 없지만 불리할것도 없습니다.

그리고 상업용 건물은 재건축시 토지보유자 전원의 동의가 있어야 한다는 법 역시 80%만 동의하면 추진가능한 것으로 개정이 되어서,

사실 오피스텔이나 용적률 다채운 아파트나 정비사업의 이득은 차이가 없고 입지가 중요합니다.

그런데, 오피스텔이 매매차익을 추구하는 투자로 갖는 한가지 문제점이 있습니다.

오피스텔은 아파트보다 월세상승률이 낮습니다.

예를 들어, 은마아파트는 계속 낡아가고 있지만 감가를 이기고 월세가 계속 오르고 있습니다.

그러나 오피스텔은 10년만 지나도 월세가 서서히 떨어집니다.

특히 원룸형 오피스텔의 월세상승률은 매년 -2~+1% 사이를 왔다갔다 합니다.

그래서 오피스텔은 월세 상승분에 대한 기대치가 매매가에 반영이 되지 않거나,

월세상승률이 음수인 경우 (년세)/(통화량 증가율)보다도 매매가가 낮을 정도로 저평가받기도 합니다.

그래서 오피스텔은 당장의 월세수익률이 중요한 사람에게 적합한 투자입니다.

왜 오피스텔의 월세상승률이 낮을까요?

앞서 언급했지만, 아파트인 경우 월세 가격의 많은 부분이 아파트 건물 상태 이외의 요소가 반영되어 있습니다.

은마아파트의 월세가 계속 오르는 이유는 실제 내부 거주환경은 개떡같을지라도,

은마아파트에 살고 있다는 이유만으로 대치동의 학군과 주변환경을 누리고,

아파트의 조경이나 놀이터 등을 누릴 수 있기 때문입니다. 

다시 말해, 학군, 주변환경, 조경, 놀이터 등의 가치는 시간이 흘러도 "감가"되지 않는 것입니다.

강남의 원룸 오피스텔은 어떨까요? 대치동의 오피스텔에 살아도 물론 학군을 누릴 수 있기는 하지만,

학군을 누리려면 자녀가 있어야 하고, 자녀가 있다는 것은 1인가구가 아닌 최소 3인가구 이상임을 의미합니다.

3인가구가 원룸 오피스텔에 살 수 있을까요? 불가능합니다. 

결국 원룸형 오피스텔의 월세 가격에서 학군의 요소는 누릴 수 있지만 월세에 거의 반영되지 않습니다.

이처럼 원룸형 오피스텔은 "변하지 않는 입지조건을 고려하지 않는 주택"에 해당합니다.

만약, 그 오피스텔이 학군 등 외부 가치를 누릴 정도로 넓고 무난하다면 감가율은 낮을까요?

네 어느정도는 그렇습니다.

보통 넓은 오피스텔을 주상복합에 비유해볼 수 있습니다.

신논현역이나 강남역 인근의 100세대 미만 주상복합이 많습니다.

이 경우 가족끼리 거주할 수는 있고 학군을 누릴 수는 있는데,

인근이 전부 상업지라 전반적 분위기가 자녀를 키우기에 적합하지는 않은 애매한 동네이고,

이런 동네는 월세상승률이 원룸형 오피스텔과 아파트 사이의 어딘가에 있습니다.

그런데 자양3동의 주상복합(트라팰리스, 이튼타워리버 등)은 인근 아파트와 비례해서 올라갑니다. 

이쪽은 월세 상승률이 인근 아파트와 흡사합니다.

이곳의 주거환경은 주상복합이라도 상업지의 느낌이 아니라 거주 느낌이 강하고 가족이 거주할 수 있으며,

자녀를 키우기에도 인근 아파트와 별 차이가 없기 때문입니다.

그런 의미에서 타워팰리스 역시 괜찮은 주상복합이라고 볼 수 있습니다.

따라서 오피스텔도 아파텔처럼 학군 포함하여 아파트와 흡사하게 만들어놓는 경우,

아파트와 감가율은 비슷하리라 생각되고 따라서 매매가격 역시 일반 오피스텔처럼 지지부진하지 않고 실제 아파트와 비슷하게 움직일 것으로 보입니다.

4. 결론

월세상승률이 높은 주택을 선택하는 것이 장기적으로 큰 폭의 매매가 상승을 이끌어냅니다.

월세상승률이 높은 주택을 선택하려면,

집이 얼마나 프리미엄하게 지어졌는지를 살펴보는 것이 중요한게 아니라

변하지 않는 가치를 얼마나 많이 포함하고 있는지를 살펴보는 것이 중요합니다.

그리고 변하지 않는 가치들이 모두 그 집에 거주할만한 사람들이 "누릴만한 것인지"도 중요합니다.

그 사례로 원룸형 오피스텔과 아파트를 비교해 보았습니다.

여기까지 읽어도, 거주가치에 관해 가장 본질적인 궁금증이 생길 수 있습니다.

그것은 바로, 실제 특정아파트의 자본환원율은 얼마인지? 그리고 어떻게 알아내는지?

일 것입니다. 대충 아마 인근의 신축 아파트의 월세상승률을 구하는데에서부터

시작할 것인데, 아직 그 방법을 소개하지 않았습니다.

이 내용은 정비사업의 여부에 따라 달라지게 되서 토지가치를 먼저 설명해야 합니다.

그러므로 토지가치까지 살펴보고 나서 본격적으로 매매가격을 분석할 때 알아보도록 하겠습니다. 

다음 글에서는 토지가치에 대해서 본격적으로 살펴보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.