필요 사전지식

[1] 아파트의 월세, 전세, 매매란?

 https://www.genus.co.kr/catalog/3/15/608

================================

거주가치를 이해하는 데에 있어 핵심이 되는 두 가지 중 하나를 이번 글에서 알아보고자 합니다.

바로 자본환원율이라는 개념입니다.

혹시 옛날 고등학교 수학시간에 원리합계를 배웠다면 글의 이해가 훨씬 쉬울 것입니다.

이 글에서는 이해를 돕고자 아직 다루지 않은 토지가치를 고려하지 않고자 합니다.

토지가치를 고려하지 않는다는 것은 정비사업이 별 이득이 없는 경우를 뜻하는데,

정비사업을 안하면 50년이고 100년이고 월세사업만 해야 하는 경우를 다루려고 합니다.

그리고 세금도 매매가에 10%정도 영향을 주는데, 이것 역시 고려하지 않겠습니다.

오늘은 오직 거주가치에 대해서만 생각을 해보도록 합니다.

1. 시간에 따른 아파트 월세 가격 변화

시간에 따른 한 아파트의 가격 변화는 어떻게 될까요?

이 주제는 변수가 너무나도 많고 복잡합니다.

그리고 당연히 해마다 월세 가격의 변화 그래프는 완벽한 직선은 아닙니다.

부동산을 논할 때에는 수많은 변수 중 작은 변수들은 무시하는 것이 좋습니다.

물론 상황에 따라 이 작은 변수가 크게 작용하는 경우가 있지만,

이러한 부분을 예측 / 판단하는 것은 매우 어려운 일이고 복잡합니다.

이 글에서는 간단하게, 아파트 건물의 감가와 통화량 증가에 대해서만 알아보려 합니다.

결정적인 두 개의 변수를 합하면 월세 가격 변화에 대한 대강의 근거는 파악할 수 있습니다.

아래 사진은 우리나라의 통화량을 나타낸 것입니다.

M1은 수시입출금+현금의 합,

M2는 만기 2년미만의 금융상품까지 포함,

Lf는 2년 이상의 것까지 포함한 것입니다.

보통은 M2를 많이 사용하는데, Lf부터는 당장 사용하지 않을 돈으로 보기 때문입니다.

어쨋튼 이 글에선 M2 기준으로 설명하고자 합니다.

앞서 월세에 대해 2가지 변수를 생각해보기로 했는데,

(1) 통화량의 증가로 인한 월세의 상승,

(2) 아파트의 여러 감가요소에 인한 월세의 하락

입니다.

보통 화폐가치의 척도로 통화량을 들고, 통화량이 많으면 물가도 같이 오르고 그렇습니다.

또한 건물도 매년 낡아가고, 인근에 신축이 생기며 해당 아파트의 가치도 줄어들 것입니다.

아래 사진은 최근 10년간 입지 변화가 거의 없는 서울 중위 수준 구축 국민평형 A 아파트의 월세 KB시세를 나타낸 것입니다.

2020~2021년은 코로나 변수라서 이를 감안해야겠지만,

2014년부터 2021년까지 약 통화량은 75%정도 늘었고,

월세는 약 20%정도 상승하였습니다.

통화량이 해마다 약 8%, 월세가 해마다 약 2%정도씩 상승했음을 알 수 있습니다.

매년 통화량 증가율 8%에 매해 월세 상승률이 2%이면 거주가치 감가율은 6%(8-x=2의 해)입니다.

이후 글에서 거주가치 감가율이라는 이야기를 종종 할 때는

(통화량 증가율)-(거주가치 감가율)=(월세 상승률)

에 의해 구한 거주가치 감가율로 생각하시면 되겠습니다.

*참고: 통화량 증가율 자리에 물가상승률이 들어가면 안되냐는 질문을 할 수 있겠습니다.

그러나, 매해 신축 월세 가격은 항상 통화량 증가율과 흡사하게 상승해왔기에, 이를 가져다 쓰고 있습니다.

([4] 토지가치의 이해 1: 아파트의 부활 1번 참조)

그런데, 모든 아파트가 다 월세가 2%정도씩 상승했을까요? 

월세가 보합권~떨어지는 경우도 많습니다.

아래는 비슷한 연식의 고양시에 있는 모 아파트입니다. 

이렇게, 같은 거주의 형태를 띄더라도 시일이 지남에 따라 월세가 떨어지기도 합니다.

(최근에는 2014년 가격 이상으로 회복하였음)

분명 비슷해보이는 두 상품인데, 시간이 지남에 따라 상승률이 달라지는 것입니다.

이러한 차이에 대해서는 다음 글에 설명하겠습니다.

2. 적정 거주가치 구하기

앞서, 월세는 매년 변한다는 것을 확인하였습니다.

월세 400만원을 받을 수 있는 매물의 1년 월세비용은 4800이라 하면 토지가치 및 세금을 고려하지 않고 월세 400만원짜리 아파트의 적정 매매가격(거주가치+토지가치)은 얼마일까요?

(토지가치는 이번 글에서 0으로 봅니다)

종종 사람들이 가지고 있는 편견인,

아니면 통화량이 매년 8%씩 증가하니까 4800/0.08=6억원일까요?

아니면 수익률을 기준으로 월세 400에 수익률 4.8%라고 해서 10억이 적정할까요?

매년 월세가 2%정도 오른다고 가정해봅시다.

(서울의 대부분의 국민평수 아파트는 평균 2%정도의 월세상승률을 유지하고 있습니다.)

매매가 6억원에 산 임대인이 세입자로부터 월세 400만원을 받는다고 가정해봅시다.  

그러면 6억원 주고 산 투자자는 1년 뒤에 어떻게 될까요?

월세는 4800만원에서 4896만원으로 올라가니까 월세수익률이 8%보다 더 높아질 것입니다.

또 한 해가 더 지나면 또 4994만원이 될 것입니다. 월세수익률이 더욱 더 높아질 것입니다.

그러면 6만원 주고 산 투자자는 월세수익률이 매년 올라갈 것입니다.

그러면 결국 다시 매매가격은 월세수익률 8%에 맞추어져야 하므로,

1년차에는 4896/0.08=6억 1200만원이 되어야할 것입니다.

2년차에는 4994/0.08=6억 2424만원이 되어야할 것입니다.

그러면 투자자는 수익이 두 군데에서 나는 셈입니다.

한 해가 지날 때마다 월세수익률 8%에 매매가 상승률 2% = 10%라는 수익이 납니다.

무언가 이상하지요?

그렇습니다. 월세 400짜리가 매매가가 6억원이면 투자자 입장에서 통화량보다도 더 수익률이 높아서 "매우 땡큐"한 상황입니다.

그렇다면 적정 매매가격(거주가치)은 어떻게 구할까요? 

적정 매매가는 멸실까지의 월세의 총합에 대한 현재 가치로 구해야 합니다.

일단 앞서 토지의 가치를 무시한다고 했으므로, 정비사업은 안한다고 가정해보겠습니다.

첫 1년차의 년세는 400×12=4800만원입니다.

그리고 이것을 매수시점의 가치로 환산하면 4800/1.08(만원)이 됩니다.

2년차의 년세는 마찬가지로 4800×1.02이고 통화량 증가율 (1.08)²을 나누어주어야 하므로 4800×1.02/(1.08)²(만원)이 됩니다.

3년차의 년세는 마찬가지로 4800×(1.02)²이고 통화량 증가율 (1.08)³을 나누어주어야 하므로 4800×(1.02)²/(1.08)³(만원)이 됩니다.

이와 같은 과정을 무수히 반복하면, 첫째항이 4800/1.08이고 공비가 1.02/1.08인 등비급수의 합과 같습니다.

따라서 4800/0.06=9억원이 됩니다.

9억에 월세 400이므로 실제 월세가 매해 2%씩 상승한다면 월세수익률은 첫해에는 5%정도입니다.

여기에 고려하지 않은 토지가치 등이 더해지면 원래 월세수익률은 턱없이 낮은게 정상입니다.

등비급수라고 해서 막 복잡하게 설명했는데, 결국 결과는 간단합니다.

(년세)/(거주가치 감가율)=(거주가치)

로 요약할 수 있겠습니다.

3. 자본환원율이란?

이제 드디어 자본환원율에 대해서 알아보려고 합니다.

자본환원율은 앞서 살펴본 거주가치 감가율과 같습니다.

자본환원율은 주식에서는 PER라고 부르는 값의 역수이기도 합니다.

제가 이후의 글에서 종종 자본환원율이라는 말을 쓴다면,

그 값은 그냥 거주가치 감가율이라고 생각하시면 되겠습니다.

4. 요약 및 다음 이야기

이번 칼럼에서는 거주가치를 어떻게 계산하는지를 살펴보았습니다.

그리고 그 결론으로 자본환원율을 구하면, 연간임대료에 자본환원율을 나누어주면 거주가치를 계산할 수 있음을 확인했습니다.

자본환원율은 통화량과 월세상승률에 의하여 결정됩니다.

(자본환원율)=(통화량 증가율)-(월세 상승률)

이제 투자의 입장에서 생각을 해봅시다.

통화량은 우리가 어찌 할 수 없는 노릇입니다. 

그러나 월세상승률은 아파트마다 차이가 있을 수 있음을 확인하였습니다.

같은 월세를 받더라도, 자본환원율이 낮은 아파트의 거주가치가 더 높습니다.

거주가치가 높은데도 저평가된 물건을 찾는 것이 핵심일 것입니다.

그래서 자본환원율이 낮은(=월세상승률이 높은) 아파트를 잘 골라낼 수 있어야 합니다.

그 이야기를 다음 칼럼에서 소개하고자 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.