사전지식
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이번에는 정비사업에서 등장하는 여러 가지 용어를 이해하고,
각 용어에 대한 값을 어떻게 구하는지,
그리고 필요한 경우 최근의 상황(ex: 평당 건축비가 얼마인지?)에 대해 여러 개의 글을 통해 설명하고자 합니다.
아마 앞서 여러 글들을 읽으면서 때로 이해가 되지 않거나 잘 안읽혔다면 그것은 용어의 뜻을 잘 몰라서 그랬을 가능성이 높습니다.
처음부터 용어의 뜻을 줄줄 설명하면 안그래도 어려운 내용들인데 더 읽기 싫어질 것이라 생각이 들어서,
조금 이해가 안되더라도 내재가치에 대한 느낌을 설명하고자 앞선 [1]과 [4]에 대해서 글을 쓴 것입니다.
본격적으로 시작해보도록 하겠습니다.
1. 세대별 대지지분 찾기
제가 대지지분이라는 이야기를 여러 글에서 계속 언급했었습니다.
대지지분 대지지분 하는데 정확한 뜻은 무엇일까요?
사전적으로 대지지분(대지권지분비율)이라 하면,
아파트의 전체 면적을 소유한 사람의 수로 똑같이 나눈 값을 의미합니다.
그런데 이것은 사전적 정의일 뿐이고 실제로는 약간 다르게 쓰입니다.
왜냐하면 실제 아파트는 각기 다양한 평형을 갖고 있기 때문에 서로 가진 대지면적이 조금씩 다를 것이기 때문입니다.
따라서 일반적으로는 "xxx 아파트의 대지지분은 xx제곱미터이다." 라고 표현하지 않고,
"xxx아파트 xxx동 xxx호의 대지지분이 xx제곱미터이다." 라고 표현합니다.
서울 아파트의 각 세대별 대지지분은
에서 찾을 수 있습니다. PC버전 기준 좌측, 모바일버전 기준으로는 상단 돋보기를 누르면 아래와 같이 키워드로 찾기가 있습니다.
여기에 찾고자하는 아파트를 입력합니다.
하나의 예시로 대청아파트 301동 101호의 대지지분을 찾아보려 합니다.
종합정보를 클릭하고 토지(임야)정보를 클릭합니다.
(모바일에서는 종합정보에 있는 ▼버튼을 누르면 토지(임야)정보를 누를 수 있습니다.)
스크롤해서 아래로 내려보면 같은 필지에 있는 모든 건물에 대한 대지권지분비율이 나옵니다.
보통은 아파트 하나만 나오는 경우가 많은데 여기는 한 필지에 여러개가 나와 있네요.
어찌되었든, 301동 101호의 대지지분은 27.902m² 임을 확인할 수 있습니다.
2. 전체세대 대지지분과 세대당 평균대지지분 구하기
아파트의 전체대지면적은 위에서 종합정보에만 가도 확인할 수 있습니다.
그러나 이 값으로 세대당 평균대지면적을 계산하면 오차가 생깁니다.
왜냐하면 이러한 대청아파트 케이스처럼 전체대지면적이 3개의 아파트와 상가가 나눠먹는 사례처럼 대청아파트 소유주가 가지고 있는 전체대지면적은 구하기 어렵기 때문입니다.
또 1개의 아파트만 나와있더라도 대부분의 아파트는 상가면적이나 아파트 소유주가 가지고 있지 않은 다른 면적들을 포함하고 있기 때문입니다.
물론 전체 면적을 바탕으로 상가 소유주의 수까지 반영하면 더 정확한 분담금을 계산할 수 있겠지만 그냥 소유주들만 계산해도 거의 차이가 없고 훨씬 간단하기 때문에,
전체대지면적이 아닌 전체세대 대지면적을 구하고 이를 바탕으로 세대당 평균대지지분을 구하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.
네이버부동산에 들어가보면 대청아파트의 공급면적에 따른 세대수가 기재되어 있습니다.
(네이버부동산 > 단지정보 클릭 > 스크롤 내리면 단지 내 면적별 정보 확인 가능)
공급면적 56m²는 322세대, 공급면적 70m²는 262세대, 공급면적 81m²은 238세대입니다.
(공급면적, 전용면적 등에 대한 정보는 다음글에서 다시 설명하겠습니다.)
이 세대수는 뒤에 계산할 때 쓰이니 잠시 메모해둡니다.
이제, 각 공급면적에 대한 세대별 대지지분을 찾아야 합니다.
네이버부동산 > 단지정보 > 동호수/공시가격을 누릅니다.
그러면 동호수별 공시가격 정보가 나오는데, 거기에 평형정보를 클릭하면 알 수 있습니다.
301동 101호의 공급면적은 56.5m² 입니다.
조금 전 1번에서 301동 101호의 대지지분도 살펴봤었습니다.
301동 101호의 대지지분은 27.902m²이었습니다.
마찬가지 방법으로 공급면적이 70m²인 동호수를 찾아봅시다.
303동 101호의 공급면적이 70.83m² 입니다.
이제 1번에서 했던것처럼 303동 101호의 대지지분을 찾아보면 36.083m²임을 알 수 있습니다.
마찬가지 방법으로, 공급면적이 81m²인 동호수를 찾으면 305동 101호이고,
305동 101호의 대지지분을 찾아보면 42.351m²임을 알 수 있습니다.
이제, 전체세대 대지면적을 계산할 수 있습니다.
(대청아파트 전체세대 대지면적)
= (공급면적 56m²의 세대별 대지지분)×(공급면적 56m²의 세대수) + (공급면적 70m²의 세대별 대지지분)×(공급면적 70m²의 세대수) + (공급면적 81m²의 세대별 대지지분)×(공급면적 81m²의 세대수)
= 27.902×322 + 36.083×262 + 42.351×238
= 28517.728(m²)
그러면 세대당 평균대지지분은 어떻게 구할까요?
전체세대 대지면적을 세대수로 나누면 간단히 계산할 수 있습니다.
(대청아파트 세대당 평균대지지분)
= (대청아파트 전체세대 대지면적) ÷ (전체 새대수)
= 28517.728 ÷ 822
= 34.693(m²)
이렇게 값을 구해보았습니다. 이렇게 구한 값은 나중에 분담금을 계산할 때 활용할 예정입니다.
그 방법에 대해서는 나중 글에서 설명하겠습니다.
3. 용적률과 건폐율
나중에 전체세대 대지면적을 계산하다보면 느끼겠지만,
제가 사려고 하는 가격대에 있는 모든 아파트의 원하는 면적에 대한 세대별 대지지분을 일일히 찾아보는 것은 상당히 귀찮습니다.
따라서 정비사업으로 인한 수익성을 가늠해볼 수 있는 척도로 쉽게 알아볼 수 있는 것이 용적률입니다.
네이버에 검색해보면 자세한 뜻은 나오니까 생략하고, 그림으로 이해할 수 있는 두 그림만 보여드리고자 합니다.
저층일수록 / 용적률이 높을수록 > 건폐율도 높을 것이다.
고층일수록 / 용적률이 낮을수록 > 건폐율도 낮을 것이다.
이 이야기도 대강 이해가 되지요?
각 땅에는 고유한 목적이 있습니다. 이 목적에 따라 국가(지방자치단체)에서는 용적률을 제한합니다.
대부분 아파트는 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역입니다.
간혹 준주거지역(구의동 현대프라임), 준공업지역(가양,염창,당산,성수동 등) 아파트도 많습니다.
또한 상업지역에 지어진 아파트를 주상복합이라고 부릅니다.
만약 3종주거지역임에도 250%보다 더 용적률을 높히고 싶다면, 서울시와 딜을 해야 합니다.
용적률 20%를 더 허락해줘라. 대신 10%는 공공임대주택으로 할게.
용적률 50%를 더 허락해줘라. 대신 20%는 임대주택을 짓고, 우리가 가진 땅의 10%는 근린공원으로 기부할게!
와 같은 방식으로 논의할 수 있습니다.
만약 A 아파트가 30년이 넘어서 재건축 연한(30년부터는 재건축 추진가능)이 찼는데 3종주거지역에 용적률이 150%라면?
재건축시 +100%를 추가할 수 있습니다. 이 추가한 100%를 어떻게 하느냐는 소유주들의 몫입니다.
재건축시 모든 평형을 기존과 똑같이 짓고 100%를 세대수를 늘리는 데에 활용해서 사업시 들어가는 분담금을 줄이는 방법도 있고,
100%를 자신이 가진 아파트의 면적을 넓히는 데에 활용해서 사업비는 더 들어도 미래에 시세차익을 노릴 수도 있겠습니다.
[4] 토지가치의 이해 1: 아파트의 부활 에서 예시로 든 사례는 재건축시에 용적률을 더 넓히지 못해 면적이 변하지 않는다고 가정한 것입니다.
즉 기존아파트가 이미 용적률을 다 해먹은 곳인 경우를 가지고 예시를 든 것입니다.
용적률과 건폐율은 어디에서 알 수 있을까요?
보통은 네이버부동산에 적혀 있는데, 오래된 아파트는 없는 경우도 있습니다.
이 경우, 다윈중개 같은 다른 프롭테크 앱에서 찾아보면 나오기는 합니다.
아니면 직접 추계로 근사치를 구하는 방법도 있습니다.
용적률은 지하를 제외한 지상의 각 층의 연면적 합을 전체 대지면적으로 나누어준 값으로 정의하는데,
비슷한 계산방식을 도입하는 방법입니다.
위에서 서울시 건축물대장 정보를 들어갑니다.
그러면 아래처럼 각 동마다 연면적이 나옵니다.
301동부터 306동 그리고 경로당 정도까지 더합니다.
그러면 54449.25m²가 나올 것입니다.
이를 앞에서 구한 대청아파트 전체세대 대지면적으로 나눠줍니다.
54449.25 ÷ 28517.728 = 1.909 정도의 값이 나옵니다.
대청아파트의 용적률이 183%로 알려져 있는데, 큰 오차는 없습니다.
상가 등 저층 건물들이 계산에 추가되면 1.909보다 낮아져서 실측값이 나올 것입니다.
어차피 용적률은 실제 분담금 계산에는 고려되지 않습니다.
그냥 개략적인 수익성의 척도를 판가름할 뿐입니다.
따라서 거시적으로 아파트를 고를 때에만 사용하시면 됩니다.
4. 투자의 관점에서...
1990년대 초반 이전의 아파트들 중 상당수는 용적률을 꽉 채우지 못한 경우가 많고,
부동산을 잘 모르는 경우 이러한 아파트의 가치를 낮게 보니까 저평가되있을 수밖에 없습니다.
앞서 살펴본 대청아파트의 사례를 살펴보면,
용적률이 183%인데, 3종일반주거지역으로 +70%나 추가할 수 있습니다.
소유주들은 향후 재건축시 면적을 넓히는 방향으로 선택할 가능성이 높습니다.
집이 투룸이니까... 쓰리룸으로 해야 거주가치가 많이 올라가기 때문입니다.
근데 이렇게 되면 정비사업 비용은 거의 다 자기 돈으로 해야됩니다.
소유주들이 3~4억정도 돈이 있을까요?
아파트마다, 소유주의 상황에 따라 천차만별이라 확답드리기 어렵습니다.
임장을 통해 대강 분위기 파악만 가능할 것입니다.
어찌되었든 되기만 한다면? 그리고 리모델링이라는 방법도 있고,
가장 최선의 방법을 찾을 것입니다.
바로 옆 대치2단지에서는 싸움판이... 벌어지고 있습니다.
투자의 관점에서 부동산과 주식이 조금 차이가 있는데,
주식은 모든 사람이 하는 것이 아니라 대체로 관심있는 사람만 투자하기 때문에
어느정도 미래가치가 많이 선반영되어 있는 경우가 많습니다.
테슬라나 애플의 PER나 PBR은 현재 가치에 비해 훨씬 비쌉니다.
미래가치에 대한 반영이 되어있기 때문입니다.
하지만 아파트 시장은 부동산을 모르는 사람과 아는 사람이 모두 동등하게 참여하는,
투자에 관심이 없어도 돈 많은 사람의 영향력이 가장 큰 시장입니다.
이런 시장에서는 낡은 아파트가 비교적 저평가될 수밖에 없다는 것이 중론입니다.
따라서 투자자들이 그 점을 노리고 지금은 허접하지만 미래의 새 아파트는 좋아질 곳을 찾아 나서는 것입니다.
다만 투자에 항상 유념할 점은 용적률을 꽉 채우지 못한 아파트는 무조건 꽉 채운 아파트보다
투자에 유리한 것이 아닙니다. 어디까지나 가격이 차이나지 않는다는 전제가 있어야 합니다.
신축의 가격과 재건축 예정 매물 가격을 정밀하게 비교해서 시세차익이 확실할 때 비로소 투자의 가치가 있는 것일 뿐입니다.
마찬가지로, 용적률을 꽉 채운 아파트라고 무조건 투자가치가 나쁜 것이 아닙니다.
그 가치를 정밀하게 측정한 후, 그것보다 싸면 어떤 아파트든 빌라든 오피스텔이든 주상복합이든 원룸이든 투자가치가 있을 것이고,
아무리 미래가치가 훌륭한 매물이라도 이미 전부 선반영되서 가치를 측정했을 때 차익이 남지 않을 것이라면 투자가치는 없는 것입니다.
지금까지 정비사업 용어 I 에 대해서 알아보았습니다.
이후의 글에서는 아직 다루지 않은 공급면적, 계약면적, 전용면적이나 중심평형 개념 등도 살펴보고
건축비, 사업비 등에 대해서도 살펴본 뒤 분담금 예측을 하는 방법까지 살펴보도록 하겠습니다.
아마 한두개의 글만으로는 충분하지 않고 3~4개의 글이 더 있어야 완전히 이해가 될 것입니다.
본인이 정비사업을 하려면 한참 남은 아파트에 관심이 있다 하더라도 정비사업 이해는 매우 중요합니다.
정비사업을 전제로 하여 토지가치를 구할 수 있고, 그래야만 지금 내가 살 집의 가치가 옆집보다 더 나은것인지 아닌지를 계산해서 알 수 있기 때문입니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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