지금까지의 모든 부동산 칼럼을 전반적으로 더 쉽게 풀어 다시 설명하고자 합니다.

때로는 과거의 내용의 반복이 될 수도 있는데, 제가 글 읽는 사람 입장에서도 같은 소리를

또 해주면 이해가 깊어졌던 경험이 많아서, 계속 글을 새로 쓰는 것이 좋을것 같아

새로 써보려 합니다.

이전의 12개의 칼럼이 더 많은 칼럼으로 재분해가 될 것 같습니다. 

이렇게 다 분해하고 나서는 기존 칼럼은 지우도록 하겠습니다.


이번 글에서는 아파트의 월세, 전세, 매매의 뜻에 대해 간략히 짚어보려 합니다.

아파트에 한정해서 설명하지만, 이 글부터 계속 써내려가는 칼럼의 내용을 모두 이해한다면

아파트 이외의 대부분의 거주상품에 대해서도 비슷하게 모두 적용할 수 있습니다.


1. 월세란 무엇인가?

월세는 말 그대로 1달동안 거주하는 데에 집주인에게 지불하는 금액입니다.

여러 가지 비유를 들었었는데요,

그냥 호텔에 하룻밤 잠잘때에도 돈을 지불하듯이,

월세도 비슷한 개념입니다.

월세의 개념에서 가장 핵심은 "월세도 상품"이라는 점입니다.

보통 과자나 아메리카노, 짜장면과 같은 상품의 가격은 변화의 폭이 크지 않고,

수요와 공급 영향이 있지만, 금리 변화에 따른 가격 변화가 거의 없습니다.

오늘 빵이 500원이었던게 다음달에 1000원이 되지는 않는 것과 마찬가지입니다.

그러나 원자재값 상승을 핑계로 5~10%씩 오르는 일은 다반사지요?

그런것과 비슷한, 말 그대로 그냥 상품이라고 이해를 하면 좋겠습니다.


2. 전세란 무엇인가?

전세는 사금융입니다.

은행에 돈을 맡기면, 이자를 받습니다.

집주인에게 돈을 맡기면, 매달 이자 대신 매달 거주권을 제공하는 것입니다.

여기서 1년 이율에 해당하는 값을 "전월세전환율"이라고 합니다.

예를 들어, 월세 200에 전월세전환율이 4.8%라 가정하면,

월세 200 × 12개월 = 2400만원이고 이를 "년세"라고 하면,

년세 / 전월세전환율 = 2400만 / 4.8% = 5억이므로,

집주인에게 5억을 맡기면 월세 200만원짜리 거주상품에 거주할 수 있게 됩니다.

전세가격에서 가장 중요하게 알아야할 점은,

전세는 금리 변화에 따른 가격 변화가 큽니다.

예를 들어 금리가 2%인 상황과 10%의 상황을 비교해봅시다.

그러면 금리가 2%일 때에 비해 금리가 10%일 때 동일한 돈으로 훨씬 많은 수익을

창출할 수 있습니다. 채권에 투자해도 마찬가지고 예금에 투자해도 마찬가지입니다.

집주인은 해당 아파트의 임대를 통해 상품가치만큼의 이익을 얻고 싶어합니다.

호텔 경영자는 호텔의 가격을 가치에 맞게 정해둡니다.

다시 말해 금리가 변하더라도,

상품 자체는 바뀌지 않아 상품 가치는 별로 변화가 없고,

전월세전환율은 금리에 따라 요동치기 때문에,

월세는 별로 변하지 않지만 전세는 요동치게 됩니다.

지금의 상황으로 예를 들면,

월세는 금리가 급등해도 언제나 물건값이 조금씩 오르듯이 꾸준히 우상향하고 있고,

전세는 금리가 급등하니 전월세전환율이 커져 하락할 수밖에 없습니다.

물론 금리가 2배가 된다고 전세가격이 반토막이 나는 것은 아닙니다.

전월세전환율은 금리에 비해 훨씬 덜 예민하기 때문입니다.

(즉 당장의 금리보다는 계약기간동안의 금리의 평균값이 중요하고 이 값은 중립금리에 좀더 가깝습니다. 

또한 전월세전환율은 세입자의 전세자금대출에 영향을 받는데 대출금리는

기준금리에 비례하는 COFIX + 가산금리로 결정되는데,

가산금리가 고정값이라 기준금리에 비해 대출금리 변화율이 적을수밖에 없습니다.

이 내용이 어렵다면 대충 암기해도 무난합니다.)

전세는 금융시장의 영향을 크게 받아서 거주가치와 같거나 비례하는 지표로 보기 부적합합니다.

말 그대로 사금융일 뿐입니다.


3. 매매란 무엇인가?

매매는 아파트의 소유권을 사고 파는 것입니다.

소유권을 통해 사업을 벌일수가 있습니다.

아파트를 가지고 할 수 있는 사업은 크게 두 가지입니다.

비교적 익숙한 임대사업과 비교적 생소한 정비사업입니다.

임대사업은 거주가치를 가지고 이루어지는 사업이며 매달 이익금이 

세입자의 월세를 통해 나옵니다.

한편 정비사업은 토지가치를 가지고 이루어지는 사업이며 아파트의 수명이

다했을 때 조합(2인 이상이 출자한 공동사업)을 설립하여 진행됩니다.

이 사업에 들어가는 비용은 건축비를 포함한 사업비이며,

이 사업에서 나오는 매출은 새 아파트의 월세 가격의 총합을 현재 가치로 환원한 금액입니다.

(*일부러 언급하지 않았지만 흔히 말하는 정비사업의 매출은 일반분양을 통해 얻은 조합의 매출이고

새 아파트의 월세 가격의 총합은 정비사업의 매출로 계상하자는 않습니다.

그러나 정비사업을 하는 궁극적인 이유는 일반분양때문이 아니라,

새 아파트의 월세 가격의 총합으로부터 나오는 개인의 이익 때문이며

일반분양은 당장 건축비 납부할 돈을 충당하는 용도로 토지를 일부 즉시 매각하여

갈음합니다. 일반분양애 대해서는 이후 칼럼에서 다루고자 합니다.)

기회비용은 낡은 아파트의 월세 가격의 총합을 현재 가치로 환원한 금액입니다. 

보통 "매출 - 비용 > 기회비용"이라 예측될 때 정비사업이 원활하게 진행됩니다.

적정 매매가격은, 아주 엄밀한 것은 아니지만,

거주가치(정비사업 직전까지의 월세 가격의 총합을 현재 가치로 환원한 금액)와,

토지가치(정비사업을 통해 얻는 이익금을 현재 가치로 환원환 금액)의

합에 세금, 중개료 등 부대비용을 반영한 값이 적정 매매가격이라고 할 수 있습니다.

매매에 대해 이해하는 것은 매우 어렵습니다.

위의 각 내용에 대한 세부 사항은 이후의 칼럼에서 살펴보겠습니다.



지금까지 아파트의 월세, 전세, 매매에 대해서 살펴보았습니다.

결국 매매에 대해서 공부하려면,

임대사업(거주가치)과 정비사업(토지가치)에 대한 공부를 해야 하며,

임대사업에 대한 공부를 통해 월세에 대해서도 모두 이해할 수 있게 됩니다.

그리고 정비사업에 대한 공부를 통해 우리가 직관적으로 이해하기 어려웠던

땅의 가치를 이해할 수 있게 됩니다.

따라서, 매매를 공부하면 월세까지 커버되며 전세는 월세를 전월세전환율로 환산한 것에

불과합니다.


따라서 이후의 칼럼은 먼저 임대사업에 대한 내용을 다루어야 할 것입니다. 

그러고 나서, 정비사업을 살펴보고 나면 토지가치에 대한 이해가 명확해지기 때문에

이다음부터는 부동산에 대한 눈이 확 뜨일 것입니다.

그러고 나면 현재 매매가격의 거품의 정도가 보이고 수많은 비관론자(ex:영원히 우하향)

과의 논쟁도 가능하게 될 것입니다. 


읽어주셔서 감사합니다.