몇주 전 올라왔던 글을 여러 개로 분할하여 나누어 올립니다.
(2월 3일 오후 7시 최종수정)
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사전지식
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우리는 지금까지 매매가격을 이루는 것들 중에서 거주가치와 토지가치에 대해 살펴보았습니다.
[2]에서 거주가치는 1년치 월세 / 거주가치 감가율로 구한다고 이야기하였고, (정비사업 안한다는 가정)
[4]에서 신축의 거주가치가 현재 구축의 남은 거주가치 + 분담금의 합보다 크다면 정비사업을 하는 것이 유리하고,
송파구의 사례를 들어 그 이득이 막대함을 살펴본 바 있습니다.
따라서, 우리가 흔히 매매가격에 대해 갖고있는 편견인,
매매가격 × 월세 연간수익률 = 1년치 월세
라는 공식이 실제로는 성립하지 않으며,
a. 월세상승률이 높을수록
b. 정비사업의 수익성이 커질수록
매매가격이 훨씬 더 높아야 함을 수차례 반복해서 살펴본 바 있습니다.
1. 서론
이번 글에서부터는, 앞서 설명했던 내용들을 모두 종합하여 적정매매가격을 추정하는 방법을 알아보고자 합니다.
이를 위해 아파트가 40년차마다 정비사업을 한다는 전제하에 거주가치와 토지가치를 구하는 방법에 대해 설명하고자 합니다.
따라서,
40년차까지의 거주가치 산출
40년간 토지에 의한 이득 산출
기준매매가격 산출
이라는 세 가지 프로세스를 설명하고자 합니다.
이를 통해 매매가격을 구하는 공식을 도출하고. 이를 바탕으로 거주가치와 토지가치를 연간 순이익으로 환산하는 과정을 거칠 것입니다.
가장 먼저, 40년차까지의 거주가치 산출에 대해 알아보려 합니다.
[2]에서 살펴보았던 자본환원율 개념은 멸실을 가정한 이야기였습니다.
보통 자본환원율은 입지를 무시하고 오로지 수익형 부동산의 관점으로만 접근할 때 거주가치를 계산하는 방식입니다.
그러나 아파트를 비롯한 모든 부동산 상품은 수익형 / 차익형이 딱딱 나눠지는 것이 아닙니다.
일반적으로 입지의 관점에서 정비사업이 이득이 나는 경우([4] 참조)는 수명이 차면 정비사업을 하기 때문에,
무한히 임대를 준다는 가정인 자본환원율 공식을 그대로 적용할 수 없습니다.
그래서 평균적인 아파트 수명으로 일컬어지는 40년차까지의 월세를 현재가치로 환산한 값을 합하는 것이 더 타당합니다.
*참고: 보통 입지가 아주 좋은 대단지아파트는 임대수요가 많고 이해관계가 복잡해 최대 50년차까지 소요되기도 합니다.
따라서 더 세밀하게 계산하길 원하는 경우 자신이 원하는 단지의 사정을 고려할 필요가 있습니다.
일반적으로는 평균 40년차정도에 멸실을 하는 경우가 많습니다.
2. 일원동 푸른마을의 사례
[8]에서 살펴본 푸른마을의 사례를 바탕으로 40년차까지의 거주가치 총합에 대해 살펴보고자 합니다.
푸른마을아파트 전용 84m²는 현재 무보증금 기준 월세 330만원입니다. (집상태에 따라 천차만별)
자본환원율(거주가치 감가율)은 어떻게 구할까요?
인근의 신축과 40년차 아파트(없으면 n년차와 40-n년차 아파트)의 동일 전용면적 월세 가격을 비교하면 됩니다.
디에이치자이개포(2년차)와 개포주공7단지(36년차) 아파트의 동일 전용면적 월세 가격을 비교해보고자 합니다.
디에이치자이개포 전용 84m²의 무보증금 월세는 540만원,
개포주공7단지 전용 84m²의 무보증금 월세는 250만원이고, 두 아파트의 연식차이는 34년입니다.
34년간 54%가 감가되었으므로, 54%의 34제곱근을 구하면 0.982입니다.
따라서, 자본환원율(거주가치 감가율)은 1-0.982=0.018=1.8%라고 볼 수 있겠습니다.
다만, 이 아파트는 이제 30년차로 거주가치 감가율이 심해지는 시기입니다.
*참고: [3]에서 신축은 거의 거주가치 감가율이 없으며, 20년차 이후부터 감가율이 높아집니다.
따라서 자본환원율을 대강 3%로 가정하도록 하겠습니다.
*참고: 구축은 월세가 대체로 저렴하므로 자본환원율을 대강 잡아도 큰 오차는 없습니다.
통화량증가율은 2013~2019년 기준으로 평균 6%씩 증가한다고 가정합니다.
그러면 자연스럽게 월세상승률은 3%로 가정할 수 있겠습니다.
*참고: 최하단 공식에서 확인할 수 있겠지만, 자본환원율 값이 가장 중요하며 통화량증가율과 이에 종속된 월세상승률의 값을 대강 잡아도 큰 오차는 없습니다.
그러면 40년차까지의 거주가치의 총합은 어떻게 구할까요?
30년차의 년세는 330×12=4000만원입니다. 그리고 이것을 현재시점으로 환산하면 4000/1.06(만원)이 됩니다.
31년차의 년세는 마찬가지로 4000×1.03이고 통화량 증가율 (1.06)²을 나누어주어야 하므로 4000×1.03/(1.06)²(만원)이 됩니다.
32년차의 년세는 마찬가지로 4000×(1.03)²이고 통화량 증가율 (1.06)³을 나누어주어야 하므로 4000×(1.03)²/(1.06)³(만원)이 됩니다.
...
40년차의 년세는 마찬가지로 4000×(1.03)¹⁰이고 통화량 증가율 (1.06)¹¹을 나누어주어야 하므로 4000×(1.03)¹⁰/(1.06)¹¹(만원)이 됩니다.
이를 모두 더해주면 됩니다. 더한 값은
가 됩니다. 이것을 공식으로 만들면,
4000은 1년세이고, 0.03은 자본환원율, 1.03는 1+월세상승률, 1.06은 1+통화량증가율, 11은 남은연식입니다.
따라서 40년차까지의 거주가치의 총합은 다음과 같이 정리할 수 있겠습니다.
여기에서, 통화량증가율을 어떻게 예측하나요? 와 같은 질문을 할 수 있습니다.
통화량증가율은 맞히기 어렵지만, 통화량증가율이 높아지면 월세상승률도 더 높아집니다.
따라서 특별한 입지변화가 없다면 한번 굳어진 자본환원율은 거의 변하지 않습니다.
그리고 중괄호 안의 분수(1+월세상승률/1+통화량증가율) 역시 자본환원율이 고정되어 있으면 거의 같은 값으로 나오기 때문에,
최근 10년정도의 자본환원율과 통화량증가율, 월세상승률을 구해서 그대로 적용하면 큰 오차는 없습니다.
3. 대치동 은마아파트의 사례
이번에는 대치동 은마아파트의 사례를 살펴보고자 합니다.
은마아파트는 재건축이 매우 진행이 늦는 아파트 중 하나로, 40년차를 넘긴 아파트입니다.
이러한 경우에도 멸실까지의 기간을 예측할 수 있다면 계산에는 큰 문제가 없습니다.
은마아파트는 멸실까지의 기간이 얼마나 걸릴지 불투명하긴 하지만 이 글에서는 6년으로 잡고자 합니다.
은마아파트는 이번 글을 위해서가 아닌 다음글과 다다음글을 위해서 필요한 사례입니다.
적정 매매가격을 추정하기 위해서 1:1 재건축(리모델링)과 일반분양형 재건축을 구별할 필요가 있어서 가져왔습니다.
은마아파트는 지어진 지 40년이 넘은 아파트입니다.
그리고 현재 재건축 추진중으로, 머지 않아 멸실이 될 것입니다.
10년 뒤에 신축이 될 것이라는 가정하에, 약 6년 뒤에 멸실을 할 것으로 추정할 수 있겠습니다.
따라서 대충 계산해도 큰 오차는 없을 것이나, 위의 공식에 그대로 대입을 해보려 합니다.
현재 1년치 월세는 2400만원입니다.
40년이 넘은 아파트이고 6년 뒤에 멸실되니 주인 입장에서는 살아주는 것만으로도 감사할 것입니다.
40년이 넘는 아파트는 덤이라 생각하고 월세상승률은 0%로 가정하면 무난하겠습니다.
따라서 월세상승률을 0%, 통화량증가율은 그대로 6%로 가정하면, 자본환원율은 6%가 되겠습니다. 남은 연식은 6년입니다.
이를 그대로 공식에 대입하면,
4. 세금 및 부대비용
적정가격을 추정하기 위해, 더 구체적으로 40년차까지의 거주가치 산출을 위해서는 반드시 세금을 고려해야 합니다.
세금 문제는 부동산 가격 결정에 매우 큰 영향을 끼칩니다.
하나의 부동산을 보유하면 내게 되는 세금은 여러가지 입니다.
이 글에서는 각 세금을 구체적으로 설명할 수는 없고, 나열하면서 간단히 매매가격에 끼치는 영향을 생각해보도록 하겠습니다.
세금 계산에 유용한 사이트를 추천해 드립니다.
업데이트 속도가 아주 빨라 자꾸 바뀌는 세법이 즉각적으로 반영되어 아주 좋은 사이트입니다.
세금은 여러 종류가 있습니다.
그 중 주요한 세금으로 거래세(취득세 및 양도소득세), 보유세 (재산세, 종부세, 월세에 대한 종합소득세)가 있습니다.
(1) 거래세
거래세는 크게 매수자가 납부하는 취득세와 매도자가 납부하는 양도세가 있습니다.
취득세는 아래 표를 참조하시면 되겠습니다.
양도세는 아래 표를 참조하시면 되곘습니다.
1주택자는 2년이상 거주 + 12억 이하로 매도할 경우 양도세가 비과세되며,
12억 초과로 매도할 경우에도 누진공제가 적용되므로 아래 표에 비해서 줄어듭니다.
또한 장기보유특별공제가 3년차 25%부터 10년차 80%까지 추가로 공제가 됩니다.
취득세는 매수자가 납부해야할 추가비용으로 매수 의욕을 떨어뜨리므로 매매가를 낮추는 역할을 하며,
양도세는 매도자의 매도 의욕을 떨어뜨리므로 매매가를 높이는 역할을 합니다.
그럼 여기서 또 의문점이 생길 것입니다.
왜 문재인 정부는 그당시 다주택자 양도세 중과를 했을까요?
그것은 "향후 양도세 중과를 할테니 지금 팔 기회를 주겠다" 라고 시그널을 보내어,
단기간에 다주택자 매물을 쏟아내 시장을 안정시키기 위함이라고 생각됩니다.
2022년 하락 시작의 중요 트리거 중 하나로 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 해제한 것에서 시작했다고 봅니다.
그리고 마지막으로 중개수수료가 들어갑니다.
중개수수료는 매수자와 매도자가 모두 납부하는 것으로 매매가에 영향을 주지는 않습니다. 그러나
중개수수료는 매도자와 매수자간 희망 가격 갭을 미세하게 넓히는 영향으로 거래량을 낮추는 역할을 합니다.
현재 거래세는 서울인 경우 매수자는 3.3%를 내는 경우가 대부분이고,
매도자는 단기보유자인 경우 하락으로 인해 거의 납부하지 않으며 장기보유자인 경우 상급지 위주로 약간의 양도세가 있을 것으로 예상됩니다.
거래세는 [12]에서 다시 설명드리도록 하겠으며, [10]~[11] 두 글에는 필요없는 값입니다.
(2) 보유세
보유세는 재산세와 종합부동산세, 그리고 월세이익에 대한 소득세 정도로 나눠볼 수 있을 것 같습니다.
재산세와 종합부동산세는 매해 초 정해지는 공시가격에 의해 결정되는 세금입니다.
재산세 및 종합부동산세는 아래 링크
에서 참고하시면 되겠습니다.
이번 칼럼부터는 보유세를 현재 기준으로 1년치 월세에서 뺄 것입니다.
다만 그 값은 가장 유리한 1주택자를 기준으로 할 것이기 때문에,
본인이 다주택자인 경우 또 상황에 따라 맞추어 적용해야할 것입니다.
매수자의 입장에서 월세에 의한 소득세는 투자로 접근할 때 고려하는 요소 중 하나이긴 하지만,
실거주 또는 전세를 주는 경우 월세에 의한 소득세를 납부하지 않습니다. 오직 월세만 납부합니다.
반면, 우리는 지금까지의 모든 공식을 현재의 무보증금 월세가격으로부터 시작했기 때문에,
소득세를 매매가 추정 계산식에 포함하는 것이 원래는 맞습니다.
그러나 향후 [12]에서 살펴보겠지만,
소득세를 기대수익률로 나누는 과정에서 전월세전환율이라는 수치를 사용할 것인데,
이 수치는 (세금을 안내는) 전세와 (세금을 내는) 월세 사이의 전환율을 나타낸 것으로,
전월세전환율로 나눌 때 세금이 사실상 반영이 됩니다.
복잡하게 설명했지만, 그냥 소득세 생각 안하고 계산할 겁니다.
(3) 인테리어 등 유지보수
인테리어 비용을 계산해야 합니다. 15년차에 1번, 30년차에 1번 올수리를 한다고 가정합니다.
인테리어 비용은 물론 천차만별이나, 보통의 경우로 가정하여 전용면적 1m² 당 50만원으로 가정합니다.
이 글 사례에서는 모두 30년이 넘으므로 계산에 넣지 않겠습니다.
5. 세금 및 부대비용의 적용
(1) 일원동 푸른마을 사례
먼저, 푸른마을 사례에서는 1년치 월세가 4000만원입니다.
여기서 보유세를 빼주어야 합니다.
보유세는 정확한 층마다 조금씩 다르긴 하지만,
네이버부동산의 동호수/공시가격 란에 적혀 있는 공시 가격에서 10%를 빼서,
https://부동산계산기.com/보유세 에 기입하여 계산하도록 하겠습니다.
*참고 1: 아래 네이버부동산 사진의 보유세는 2022년 기준으로, 보유세 산정 방식이 바뀌어서 위의 링크에서 계산해야 합니다.
*참고 2: 2023년 보유세는 2022년보다 10%정도 낮아질 예정입니다.
표준주택 공시가 하락…19억 단독주택 보유세 928만→666만
공시가격 13억 5000만원의 보유세는 318만원입니다.
따라서, 기존의 계산이 아래와 같이 달라질 것입니다.
= 3억 3237만원
저는 계산이 귀찮아서 보유세도 공시가격을 임의로 10% 깎아서 계산했지만,
본인이 정말 매매할 생각이라면 본인의 세금은 본인이 가장 잘 알 것입니다.
모든 계산은 본인의 매물 조건을 감안하여 적용하시기 바랍니다.
(2) 대치동 은마아파트 사례
은마아파트는 [9]에서 살펴보았듯 1년치 월세가 2400만원으로, 마찬가지로 계산을 보유세를 계산하면 됩니다.
은마아파트의 2022년 공시가는 18억 5000만원으로,
2023년 공시가를 16억 6500만원으로 가정하면, 1년 보유세는 442만원입니다.
그러면 기존의 계산이 아래와 같이 달라질 것입니다.
= 9628만원
*참고 1: 매매가격은 건물의 감가와 통화량의 변화에 의해 변할텐데, 그에 따른 보유세의 변화가 정확히 비례하지는 않지 않나요?
와 같은 질문을 할 수 있습니다. 정확히 비례하지는 않으나, 거의 비례하기 떄문에 계산의 편의성을 위해 비례한다고 가정합니다.
5. 40년차까지의 거주가치 산출 공식
결국 지금까지 글 내용을 바탕으로 다음과 같이 공식을 정리할 수 있겠습니다.
*참고: 지하철 개통 등 미래 입지 변화 요소가 있는 경우 자본환원율을 약간 조절해야 합니다.
또한, 지어진지 이미 40년차가 넘거나 멸실떄까지 40년차가 넘을 것으로 예상되는 아파트인 경우,
이번 글의 은마아파트 사례를 참조하여 공식을 적절히 변형하시기 바랍니다.
지금 이 식으로도 대부분의 글읽는 분들은 버거울 것입니다.
더 디테일한 부분은 각자 읽으시는 분들의 직관에 맡깁니다.
읽어주셔서 감사합니다.