사전지식
=================================
[8]에서 일반분양을 하지 않는 재건축(1:1 재건축)의 분담금을 계산하고,
분담금과 멸실직전 매매가격, 신축 매매가격을 바탕으로 적정 매매가격을 찾는 방법에 대해 살펴보았습니다.
리모델링을 하면 분담금이 적은만큼 가치 상승도 적기 때문에 리모델링 대상 아파트도 1:1 재건축으로 매매가를 산정해도 괜찮다는 사실도 언급하였습니다.
이번에는 용적률이 충분히 낮아서 재건축시 일반분양을 할 수 있게 되는 경우에 대해 살펴보려 합니다.
1. 구축은 꼭 재건축을 할 수 있는 물건만을 사야하나?
유투브나 여러 책을 보면 자꾸 재건축에 집착하는 사람들이 많습니다.
압구정현대 재건축처럼 서울의 아주 핵심지의 유망한 초고급 재건축을 노린다거나
반드시 고급 아파트에 살아야만 하기에 무조건 새 건물이어야만 한다고 생각한다면 모를까,
일반적으로 서울의 적당한 입지에서 재건축과 리모델링을 구분지으며 재건축될 물건을 억지로 찾을 필요는 없습니다.
건물 투자를 해보신 분들은 아시겠지만, 재건축이냐 리모델링이냐는 소유주의 선택일 뿐입니다.
서울에 수많은 빌딩은 리모델링을 해서 새롭게 사용하기도 하며,
그것이 재건축에 비해 퀄리티가 떨어지는건 사실이나 그만큼 비용도 적게 듭니다.
투자자라면 자신(조합)이 유리한대로 선택하면 되는 것이고 실거주도 자신이 얼마나 거주가치를 중시 여기느냐에 따라 선택하면 될 뿐입니다.
그냥 매매가가 가치 대비 싸면 장땡이고, 입지는 좋을수록 좋을 뿐입니다. 상황에 맞게 유리한 것을 선택하면 됩니다.
리모델링이 재건축보다 규제가 적으니 용적률을 다 채운 집들은 1:1 재건축보단 리모델링을 택할 뿐입니다.
또 용적률이 낮은 아파트들은 리모델링보다는 재건축을 통해 평형구성 및 조망이나 구조 등을 더 좋게 할 수 있으니 재건축을 택할 뿐입니다.
한강조망 등 특수한 경우 용적률을 가득 채워도 재건축을 하는 경우가 있으며,
입주민의 자금이 부족한 아파트인 경우 용적률이 낮더라도 리모델링을 하는 경우도 있습니다.
중요한 것은 각각 아파트의 조건과 상황을 정확하게 파악하고, 각각의 가치를 평가해서 자신이 원하는 물건 중 저평가된 것을 매수하는 것입니다.
다만, 재건축이 될 물건은 분담금 계산이 복잡해서 저평가된 물건이 나올 가능성이 높은 것은 사실입니다.
올해 산본이나 부천 평촌 1기신도시 아파트들은 재건축이 불가능하니 투자하지 말고, 분당을 투자해라 이런 유투브 영상들이 너무나도 많이 올라왔었습니다.
사실 핵심은 재건축이 되냐 안되냐가 아닙니다.
산본이나 부천 아파트 주민들은 재건축 못하니까 50년이 지나도 계속 썩어가는 아파트에서 살까요?
아닙니다. 거기도 다 사람사는 곳인데 지하철역 가까운 좋은 입지의 아파트들은 재건축 안하더라도 통으로 리모델링 해서 새아파트 될 겁니다.
핵심은, 재건축이 어려운 아파트니까 그만큼 싸게 사면 되는 겁니다.
실거주를 한다면 자신에게 리모델링한 새 아파트에 살아도 만족할 거라고 자신에게 허락은 받아야겠지만요.
다만, 한가지 반드시 확인해야될 것은 있습니다.
그곳의 입지가 정비사업을 하고 나서 40년간 임대수익을 받는다면 사업비를 충당할 수 있는 정도는 되는가?
쉽게 말해, 최소한 신축 국민평수 가격이 6억은 받을 수 있는 입지에 있는지는 반드시 확인하셔야 합니다.
그정도가 되지 않는 입지라면 재건축이든 리모델링이든 정비사업 자체가 불투명한 입지입니다.
이 경우 정비사업을 하는것보다 영원히 썩히는게 더 유리하기 때문에 미래에 그 아파트와 동네는 인구절벽의 희생양으로 사라질 수도 있습니다.
그 부분만 유념하시고, 매수를 결심했다면 자신의 자금이 무리하지 않는 선에서 대중적인 평수의 가장 좋은 입지를 가능한 한 싸게 사면 됩니다.
예를 들어 같은 입지에 용적률 다채운 국민평수 아파트가 10억이고, 용적률 180%인 국민평수 아파트가 20억이라면,
당연히 용적률 다채운 국민평수 아파트를 사야하는 겁니다.
전자는 투자가치가 없고 후자가 재건축이 되니까 20억짜리 살거야 라고 생각하면 안됩니다.
다시말해, 정비사업이 가능한 최소 입지를 충족시키고 만족스러운 실거주가 가능하다고 판단이 되었다면,
그다음부터는 용적률이니 대지지분이니 입지니 따지는것보다 얼마나 매물이 저평가되었는지의 여부를 더욱 따져야 합니다.
그럼에도 "나는 그럼에도 불구하고 반드시 재건축이 될 물건을 사고싶다" 라고 생각하신다면, 대강 다음 조건으로 기억하면 좋겠습니다.
(1) 3종주거지역 기준 용적률은 200% 미만이어야 하며, 만약 200% 이상인 경우 건물의 배치를 바꿀 때 한강뷰가 더 잘보이는 등 입지의 획기적 개선이 있어야 한다.
(2) 용적률이 170% 이상인 경우 세대당 평균대지지분이 10평 이상이어야 한다. 물론 10평 미만이라고 해서 재건축 수익성이 떨어지는 것은 아니다.
다만 일반분양 거의 없이 분담금을 많이 내고 소유평형 대비 큰 평수를 받는 형태의 재건축이기 때문에 조합원들이 최소 3~4억 이상의 분담금을 낼 여력이 있어야 한다.
(위의 200%, 170%와 같은 수치들은 조금씩 왔다갔다 해도 됩니다. 예를 들어 용적률 200%는 되고 201%가 안되는건 아닙니다.)
(3) 신축 국민평수 시세가 최소 6억 이상인 입지이다. 물론 입지는 좋을수록 장기적으로 좋다.
2. 그럼 이제 예상분담금을 계산해보자: 은마아파트 사례
은마아파트의 사례를 바탕으로 예상분담금을 계산해보고자 합니다.
워낙 노이즈가 있는 아파트여서 노파심에 말씀드리자면 이 계산은 정확한 값이 아니라 추정치입니다.
제가 돈되는 재건축 재개발이라는 책과 다른 여러 자료를 보면서 공부한 것을 저 나름의 방식으로 재해석한 것이고,
실제 분담금과 달라질 수 있습니다.
또한 현재 해당아파트는 상가 지분쪼개기 문제로 상가 소유자도 아파트를 받게될 경우 제가 계산한것보다 분담금이 더 늘어날 수도 있습니다.
또, 미리 말씀드리지만 꽤 복잡합니다.
저는 엑셀로 아예 만들어서 몇 가지 조건만 기입하면 자동계산되도록 세팅을 마쳐놓은 상태입니다.
아직 확실히 검증이 되지 않아 외부 공개를 하지 않고 있는데, 관심있으신 분들은 이 글을 바탕으로 엑셀을 직접 만들어 쓰시는걸 권합니다.
복잡하지만 결국 덧셈 뺄셈 곱셈 나눗셈 안에서 다 귀결되는 문제이기 때문입니다.
은마아파트의 공급 101m² 매물을 18억 2천만원에 매수하는 것이 합리적인지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
(1) 기본가정
일반분양은 전용 59m² 으로만 공급하며 조합원은 전원 전용 84m² 으로 배정받는 것으로 가정합니다.
서울시에 전체 대지면적 중 12%를 기부채납하고,
250%의 3종주거지역 용적률 상한에 25% 공공임대를 추가하는 조건으로 상한을 늘려 용적률 300%(임대 25% 포함)로 재건축하는 것으로 가정합니다.
*참고: 이런 가정들은 아파트의 보유 대지면적과 전체 세대수에 따라 달라집니다.
용적률이 낮아 보유대지지분이 많은 경우 공공임대 비중을 낮추고 용적률도 조금만 올릴 수 있습니다.
그리고 조합원의 평형 배정 역시 대지면적 및 조합원 간의 대지지분에 따라 적절히 조절 및 다양화하면 됩니다.
대체로 비슷한 공급면적을 받는 것으로 하고 남는땅은 일반분양하는 것이 일반적이나,
소형평형 위주인 경우 일반분양을 더 줄이고 조합원 평형을 넓히는 것이 유리하며,
대형평형 위주인 경우 조합원 평형을 낮추고 일반분양을 늘리는 것이 유리합니다.
(2) 해당 세대의 대지지분을 구하고, 전체세대 대지면적을 구한 뒤 세대당 평균 대지지분을 구하자.
(상가 면적은 계산에서 배제합니다.)
[5] 토지가치의 이해 2: 정비사업 용어 I 에서의 방법을 그대로 사용하면,
은마아파트 공급면적 101m² 인 세대의 대지지분은 48.3m² 이고 (2674세대),
공급면적 115m² 인 세대의 대지지분은 53.9m² 입니다 (1750세대).
따라서 조합원이 소유한 전체세대 대지면적은
48.3m²×2674세대 + 53.9m²×1750세대 = 223479.2m²
입니다. 따라서, 세대당 평균 대지지분은 위의 결과값에서 총 세대수 4424세대로 나눠주면 됩니다.
그러므로 세대당 평균 대지지분은 50.515m² 입니다.
(3) 전체세대 대지면적에서 기부채납 및 임대세대면적을 제거하자.
기부채납 및 임대세대면적은 최대한 박하게 잡는 것이 정신건강상 좋습니다.
기부채납으로 10~12% 국가에 땅을 기부하면 그 땅으로 공원이나 구립어린이집, 도로 등이 만들어집니다.
물론 이러한 것들이 아파트의 가치를 더 높이는 것이기는 합니다.
임대세대는 앞서도 언급했듯이 250% 상한에서 추가되는 용적률의 반을 임대로 채워야 합니다.
은마아파트는 용적률이 높은 편이라 300%까지 채우는게 합리적입니다.
임대세대는 용적률 25%를 차지하므로 25%/300% = 1/12는 임대로 채워집니다.
임대를 많이 하면 용적률이 높아지긴 하지만 초장기적으로 토지를 뺴앗기는 것은 토지가치에 의한 잠재적 이익이 줄어들기에 저는 별로 좋아하지는 않습니다.
비유하면 조삼모사가 조사모이 정도로 바뀌는 느낌? 으로 이해하면 되겠습니다.
따라서, 기부채납 12%를 제외한 0.88, 임대세대를 제외한 11/12를 각각 곱해줍니다.
223479.2m² × 0.88 × 11/12 = 180273.22m²
위와 같이 전체세대 대지면적에서 아파트를 지을 수 있는 면적만 남았습니다.
(4) 조합원 신축 전용면적 84m² 를 짓기 위한 필요대지지분을 구해보자.
필요대지지분을 구하기 위해선 신축 전용면적 84m² 의 공급면적을 산출해야 합니다.
우리가 앞서 전용률은 75%로 이미 여러 번 계산한 바 있으므로,
전용면적/공급면적 = 3/4 이므로 84m²/공급면적 = 3/4 에서 공급면적 = 112m²
입니다. 그리고 공급면적 = 대지지분 × 용적률 이므로, ( [8] 토지가치의 이해 5: 분담금 계산 I 참고)
112m² = 필요대지지분 × 300% 에서 필요대지지분 = 37.33m²
입니다. 그리고 총 조합원 세대수가 4424세대이므로
37.33m² × 4424 = 165147.92m²
입니다.
(5) 일반분양 신축 전용면적 59m² 를 짓기 위한 필요대지지분과 세대수를 구해보자.
필요대지지분을 구하기 위해선 신축 전용면적 59m² 의 공급면적을 산출해야 합니다.
우리가 앞서 전용률은 75%로 이미 여러 번 계산한 바 있으므로,
전용면적/공급면적 = 3/4 이므로 59m²/공급면적 = 3/4 에서 공급면적 = 78.67m²
입니다. 그리고 공급면적 = 대지지분 × 용적률 이므로,
78.67m² = 필요대지지분 × 300% 에서 필요대지지분 = 26.22m²
입니다. 이제 일반분양 세대수를 구해야 합니다.
(3)에서 구한 면적에서 (4)에서 구한 필요대지지분을 빼면 일반분양을 위한 대지면적이 나옵니다.
180273.22m² - 165147.92m² = 15125.3m²
이제 이 대지면적을 필요대지지분인 26.22m²으로 나누어주면, 일반분양 세대수가 나옵니다.
15125.3m² / 26.22m² = 약 577세대
그러면 기존 조합원 4424세대에 일반분양 577세대 + 임대세대가 추가된 아파트로 재탄생하게 됩니다.
(6) 건축비와 기타사업비 및 일반분양 수익을 구해보자.
기부채납 및 임대세대는 토지만 내어주면 이외의 추가 건축비는 다 지자체에서 부담하니, 분담금에는 거의 영향이 없습니다.
그러나 일반분양 건축비는 지출이 되니 계산에 넣어야 합니다.
건축비는 신축 전용면적 84m²의 계약면적을 먼저 구해야겠습니다.
예상 계약면적은 다음과 같습니다.
(예상 계약면적) = (예상 공급면적) × 1.6 이므로,
(예샹 계약면적) = 112m² × 1.6 = 179.2m²
입니다. 계약면적 1m² 당 건축비를 250만원으로 잡기로 했고, 이보다 더 저렴해질만한 요소는 찾기 어렵습니다.
따라서 그대로 계산하면,
179.2m² × 250만원 = 4억 4800만원
입니다. 전체 조합원 4424세대의 건축비에 1/3이 전체 조합원의 기타사업비이고 이를 다시 4424세대로 나누면,
1세대 당 기타사업비의 값이 나옵니다.
4억 4800만원 × 4424세대 ÷ 3 ÷ 4424세대 = 1억 4933만원
임을 알 수 있습니다. 따라서, 공급면적 101m² 매물을 소유한 조합원의 총 사업비(건축비+기타사업비)는
4억 4800만원 + 1억 4933만원 = 5억 9733만원
입니다.
이제 일반분양 수익을 구해보겠습니다. 일반분양은 신축 전용면적 59m², 577세대입니다.
공급면적이 78.67m² 이므로, 계약면적은 78.67m² × 1.6 = 125.87m² 입니다.
따라서, 일반분양 총 건축비는
125.87m² × 250만원 × 577세대 = 1815억 6747만 5천원
입니다. 일반분양시 분양가는 공급면적 기준 1m² 당 2000만원 정도로 예상됩니다.
따라서, 일반분양 매출은
78.67m² × 2000만원 × 577세대 = 9078억 5180만원
입니다. 따라서 일반분양 수익은
9078억 5180만원 - 1815억 6747만 5천원 = 7262억 8432만 5천원
입니다.
*참고: 일반분양시 분양가는 대략 현재 기준으로 인근 신축 시세의 75%정도로 잡고 계산하였습니다.
분양 시기, 분양가상한제의 계산 방식 등 상황에 따라 달라지니 현재 분양가 추세를 대강 살펴보고 이에 맞게 적용하는걸 권장합니다.
은마아파트 59m² 의 예상 신축 시세를 현재 기준 21~22억정도(공급면적 1m² 당 2700만원정도)로 가정하였습니다.
(7) 공급면적 101m² 매물을 소유한 조합원의 일반분양 수익을 계산하자.
앞서 일반분양 수익으로 총 7262억 8432만 5천원이라는 값이 도출되었습니다.
이 수익을 4424세대가 분배하는데, 분배하는 방법은 아래와 같습니다.
먼저, 자신이 소유하고 있던 대지지분에서 기부채납 및 임대세대, 자신이 신청한 신축에 필요한 대지지분을 모두 빼면,
남은 대지지분이 해당 조합원의 대지지분 중에서 일반분양에 사용된 대지지분입니다.
우리는 이를 일반분양 기여 대지지분이라 부릅니다.
즉, 다음과 같이 계산합니다.
(일반분양 기여 대지지분) = (보유 대지지분) - (기부채납 대지지분) - (임대세대 대지지분) - (조합원 신축 대지지분)
이 계산법을 기존 공급면적 101m² 매물을 소유한 조합원을 기준으로 적용해 보겠습니다.
(일반분양 기여 대지지분) = 48.3m² - (48.3m² × 0.12) - (48.3m² × 25%/300%) - 37.33m² = 1.149m²
한편, 일반분양을 위한 대지면적이 15125.3m² 으로 (5)에서 이미 계산을 했습니다.
따라서, 7262억 8432만 5천원을 15125.3m² 으로 나누어주면, 대지면적 1m² 당 일반분양 수익이 계산됩니다.
(대지면적 1m² 당 일반분양 수익) = 7262억 8432만 5천원 ÷ 15125.3m² = 4801만 7846원
따라서, 공급 101m² 매물을 소유한 조합원은 일반분양을 통해 다음과 같은 수익을 거둡니다.
(공급 101m² 매물을 소유한 조합원의 일반분양 수익) = (일반분양 기여 대지지분) × (대지면적 1m² 당 일반분양 수익)
= 1.149m² × 4801만 7846원 = 5517만 2505원
(8) 예상분담금과 부대비용을 계산하자.
공급면적 101m² 매물을 소유한 조합원의 예상분담금은 사업비에서 일반분양 수익을 뺀 것입니다.
(예상분담금) = (조합원의 총 사업비) - (조합원의 일반분양 수익) = 5억 9733만원 - 5517만 2505원 = 5억 4216만원
위와 같이 예상분담금을 계산했습니다.
그리고 부대비용인 4년간 월세 수익 기회비용(또는 거주가치 기회비용)은 월세 200만원의 48개월인 9600만원이고,
재건축시 취득세는 건축비의 2.96%이므로 4억 4800만원의 2.96%는 를 합쳐 1326만원으로,
총 예상 부대비용은 1억 926만원입니다.
따라서 재건축시 5억 4216만원 + 1억 926만원 = 6억 5142만원의 비용이 추가로 소요됨을 확인할 수 있겠습니다.
(9) 매수하시겠습니까?
현재 인근에 비교할만한 준신축아파트 래미안대치팰리스가 29억이 최소호가로 형성되어 있습니다.
이 가격은 2020년 6월 정도의 가격으로 현재 시세대비 비싼 호가는 아닙니다.
은마아파트도 신축이 되면 매매가로 현재기준 호가 30억정도는 하지 않을까 예상하고 있습니다.
그러면 일단 은마를 사는것만으로도 5억은 이득이 아닌가? 라는 생각이 들 겁니다.
보통 이것을 안전마진이라 부릅니다.
현재 은마아파트는 너무 오랜 기간 재건축을 하지 못해서 조합원들의 피로도도 상당한 상황일 것입니다.
여기에 덧붙여 고려할 점이 두 가지가 더 있겠습니다.
하나는 토지거래허가구역으로, 갭투자가 불가능하고 2년간 반드시 실입주를 해야 합니다.
이 부분은 개개인의 여건과 판단에 맡기겠습니다.
그리고 나머지 하나는 재건축 초과이익 환수제입니다.
이것은 추후 세법을 이야기할 때 설명을 하겠으나, 약 1~2억정도 안전마진이 줄어들 각오는 해야겠습니다.
물론 앞으로의 제도 변화에 따라 이 가격은 유동적입니다.
이번 글에서는 일반분양 재건축에 대해 살펴보았습니다.
많이 복잡했을 것입니다.
그러나 결국 단순한 사칙연산의 연속이기에 차분히 읽어보시면 이 방법이 꽤 합리적인 계산 방법임을 알 수 있을 것입니다.
이러한 방법으로 분담금을 예측할 줄 안다면 투자에 큰 도움이 될 것으로 생각됩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
신고할 시 해당 댓글이 더이상 보이지 않습니다.