사전지식
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이제, 본격적으로 재건축, 재개발, 리모델링에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
상세히 설명하기 시작하면 너무 내용이 길어질것 같아서 분담금을 구하기 위해 필요한 내용만 핵심적으로 다루려 합니다.
1. 재건축과 재개발의 차이
건축과 개발의 말 뜻만 들어도 뭔가 개발이 더 규모가 큰 단어처럼 보일 것입니다.
대강 오는 그 느낌이 맞는데, 건축은 부수고 다시 짓는 것이 끝입니다. 개발은 도로나 시설까지 싹 뜯어고치는 것을 의미합니다.
아래 지도를 보면 좌측은 길이 비교적 반듯하게 되어 있어, 여러 개의 건물(다세대/다가구, 빌라 등)들을 모아 부수고 아파트를 지으면 됩니다.
반면 우측은 길이 꾸불꾸불하고 반듯하지가 않습니다. 그러면 아파트를 지어도 아파트의 도로가 꾸불꾸불할 것이기 때문에,
도로를 반듯하게 만드는 등 주변 도시환경까지 한꺼번에 개선하는게 재개발입니다.
보통 재건축이라고 하면 아파트에서 아파트로의 재건축만 있다고 생각하는 경우도 많지만,
실제로는 단독주택 및 빌라들을 모아서 아파트로 재건축을 할 수도 있습니다.
재건축은 보통 정부에서 장려하는 사업은 아닙니다. 집값을 부양하려는 지주들의 움직임으로 치부하는 경향이 있습니다.
반면 재개발은 정부에서 장려하는 사업입니다. 도시환경이 개선되어 공공에 기여하기 때문입니다.
그래서 두 정비사업은 규제의 정도에도 차이가 큽니다.
재건축은 뉴스에도 많이 나오고 부동산을 잘 모르는 사람들도 그 사례에 대해서 어느정도 이해하고 있지만,
재개발은 잘 와닿지 않는 경우가 많습니다. 재개발의 가장 대표적인 사례로는 뉴타운을 꼽을 수 있습니다.
서울에서 xx뉴타운 이라는 이름이 붙은 것들은 다 재개발을 통해 만들어진 곳들입니다.
은평뉴타운, 가재울뉴타운, 아현뉴타운 등은 이미 완성되어 있거나 거의 완성된 뉴타운들이며,
한남뉴타운, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운 등은 계속 진행중인 뉴타운입니다.
뉴타운 외에도 오세훈이 추진하는 성수전략정비구역이나 신속통합기획 등도 재개발입니다.
2. 재건축과 리모델링의 차이
재건축은 건물을 부수고 다시 짓는 것이라면, 리모델링은 건물의 골조와 형태는 그대로 남기고 내부구조를 바꾸는 것입니다.
즉, 리모델링은 아래 사진과 같은 모습으로 되돌려 이 상태에서부터 다시 완성하는 것이라 볼 수 있겠습니다.
리모델링은 수직증축, 수평증축, 별동증축과 같은 방식을 사용합니다.
수직증축은 최대 3층까지 더 올릴 수 있는데, 쉽게 허가가 나지는 않습니다.
따라서 대부분의 리모델링은 수평증축 + 별동증축으로 이루어집니다.
수평증축은 85m² 미만은 면적에 최대 40%, 85m² 이상은 30%까지 늘릴 수 있습니다.
별동증축은 말 그대로 남는 땅에 건물을 더 올리는 것입니다.
리모델링에 대한 추가 설명은 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획 을 참조하시기 바랍니다.
리모델링은 재건축에 비해 공사비가 적게 드는 사업이 결코 아닙니다.
그럼에도 불구하고 리모델링이 재건축에 비해 갖는 장점이 몇 가지 있습니다.
첫째, 빠른 진행이 가능합니다. 정비사업 절차가 재건축이나 재개발에 비해 비교적 간소하기 때문입니다.
이로 인해 사업비를 절감할 수 있고 이주로 인한 손실을 줄일 수 있습니다.
둘째, 추가 세대에 대한 분양시 29세대까지는 분양가상한제가 적용되지 않습니다.
셋째, 국가에서 장려하는 사업입니다. 따라서 임대세대를 강제로 요구하지 않으며 기부채납의무도 없습니다.
넷째, 30년이 차지 않아도 추진할 수 있습니다. 좋은 입지에서는 적정시기에 빠르게 리모델링을 진행하는 것이 이득입니다.
다섯째, 적용되는 법이 다릅니다. 리모델링은 주택법 및 건축법을 준수하면 되고 재건축은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)을 준수해야 합니다.
즉 도정법에 존재하는 재당첨금지조항 등 분양에 관련된 여러 규제, 조합설립인가 이후의 거래제한 등 여러 규제로부터 자유롭습니다.
이외에도 여러 장점들이 있습니다.
물론 단점도 존재합니다. 가장 큰 단점으로는 집값이 하락하면 리모델링을 할 동력이 사라집니다.
재개발이나 재건축은 노후도가 심각하여 거주가 불편하며 투자자들 역시 세입자 구하기가 어려운 점들이 많아,
집값이 하락하더라도 거주환경 개선을 위해 정비사업은 계속 진행되는 경우가 많습니다.
또한 집값이 하락하더라도 분양가는 별로 변하지 않으므로, 정비사업의 측면에서 소유한 매물의 프리미엄만 달라질 뿐이라,
원래 집을 소유하던 사람이 재건축이나 재개발을 반대할 이유가 크지 않습니다.
그러나 리모델링은 기본적으로 수익이 나지 않는 사업이라 시세차익이 확실해야 진행하는데,
집값이 하락해서 구축과 신축의 갭이 좁혀지면 입주민들의 반대가 커지는 측면이 큽니다.
30년이 안된 아파트들은 내부 수리를 하면 충분히 거주할만하기 때문에 시장상황을 좀더 지켜볼 여유도 생기는 것입니다.
또다른 단점으로는 골조를 남기기 때문에 집 내부 구조를 획기적으로 바꾸기 어려우며,
건물의 위치를 바꿀 수 없으므로 아파트 동마다 조망권을 더 좋은 방향으로 바꾸는 것이 쉽지 않습니다.
3. 정비사업의 절차
(1) 재건축과 재개발
재건축 및 재개발의 정비사업 절차는 매우 복잡하나, 대강 굵직한것들만 나열하면 다음과 같습니다.
정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주 및 철거 → 준공 및 입주
투자자는 각 절차에서 어떤 것들이 진행되는지를 아주 세세히 알 필요는 없습니다.
다만 각 절차마다 중요한 포인트들이 있는데, 그 포인트에 따라 주목해야 할 점들을 몇 가지 정리할 필요가 있습니다.
1) 정비구역 지정
정비구역 지정은 말 그대로 이 구역을 이렇게 정비사업하겠다고 자치단체에 신고하고 허가를 받는 것입니다.
이 과정은 특히 단독 다가구 재건축 재개발 매물에서 매우 중요한 역할을 합니다.
정비구역을 지정하기 전에는 화가(구역을 임의로 업자들이 그려 재개발 될 것이라 선동하는 사람들)가 난무합니다.
정비구역이 지정되면 적어도 화가는 거의 사라집니다.
물론 구역이 해제될 리스크는 있지만 진행이 된다는 전제하에 어떻게 아파트가 지어질지 가늠할 수 있습니다.
아파트 재건축 매물에서는 일단 스타트를 끊었다는 점에서 의미를 갖습니다.
최근 은마아파트가 현재 정비구역 지정이 완료된 상태입니다.
[2보] 은마아파트, 서울시 재건축 심의 통과…최고 35층: https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013516254?sid=102
정비구역이 지정되는 데에 있어 여러 난관이 있겠지만,
재개발은 노후도 등 여러 요소가 충족되어야 하며 재건축은 안전진단을 통과(D~E등급 받아야 함)해야 합니다.
재건축 안전진단은 오늘은 통과하지 못하더라도 10년뒤에는 결국 통과하겠지만,
재개발의 노후도는 신축빌라가 생기면 계속 깨지기 때문에 10년 뒤 20년 뒤에는 충족할 것이라는 장담을 하기 어렵습니다.
투자 Tip: 단독 다가구 재건축 재개발 물건은 구역지정이 되었더라도 조합설립 전에는 고수가 아닌경우 매수를 추천하지 않습니다.
정비구역이 지정되었더라도 특정 조건이 충족되면 다시 해제될 수 있습니다.
투자의 관점에서 아파트 재건축과 단독 다가구 재건축 재개발은 다른 의미를 갖습니다.
아파트 재건축은 최대한 사업성있게 진행하는 것이 핵심입니다. 수익성은 사실 입지가 좋으면 언제 진행하든지 보장되어 있습니다.
반면 단독 다가구 재건축 재개발은 사업성이고 머고 일단 완성되기만 하면 원주민 입장에서는 대박이고 조합이 해제되면 가치가 급락합니다.
노후화된 주택은 "반드시" 정비사업을 "언젠간" 하게 되어 있습니다.
언젠가 하게 되어 있기 때문에 아파트는 당장 정비구역이 해제되더라도 재건축이던 리모델링이던 반드시 언젠가는 추진됩니다.
그리고 아파트 재건축은 아파트를 부수고 다시 그자리에 그대로 아파트를 짓게 되어 있습니다.
그러나 단독 다가구 재건축 재개발은 처음 정비구역 지정시에는 1000세대짜리 대단지 아파트로 재건축할 예정이였는데,
정비구역이 해제되면 다음 정비사업이 신축빌라가 될지 나홀로 아파트가 될지 대단지아파트가 될지 아무도 모릅니다.
정비구역이 지정되었다고 지정 전 1억짜리를 3억에 주고 샀는데, 대단지 아파트가 완성된다면 그 3억이 10억으로 바뀌겠지만
정비구역 지정이 해제되면 3억이 1억으로 다시 바뀌고 다시는 기회가 없을지도 모릅니다.
정비구역이 해제되는 대부분의 사례가 동의율이 나오지 않으므로 조합설립인가가 나오기 전에는 동의율이 충족될지의 여부가 불명확하기에
조합설립인가 전에 재개발 매수는 정말 잘 알아보고 큰 리스크를 감당할 자신이 없으면 추천하지 않습니다.
2) 조합설립인가
말 그대로, 해당 구역 안의 토지등소유자를 조합원으로 하는 조합이 설립되었음을 지방자치단체에 허가받는 것입니다.
75% 이상 동의가 되었다는 증표이기도 합니다.
재건축인 경우 10년 보유 5년 실거주 1가구 1주택 요건이 충족되지 않는 조합원은 지금시점부터 거래가 금지됩니다.
(투기과열지구 분양가상한제 적용 구역 한정)
따라서 이러한 조건을 만족하는 아파트 재건축 매수는 반드시 조합설립인가 전에 이루어져야 합니다.
재개발은 조합설립인가 이후부터는 총 투자금이 신축아파트 가격에 80~90%에 육박하는 수준으로 거래가 됩니다.
거의 먹을게 없어지는 단계이고, 그만큼 리스크도 거의 줄어 있음을 의미합니다.
그럼에도 조합설립인가 난 재개발 물건은 입주 전까지 분담금 납부를 하지 않아서 프리미엄 + @ 정도의 금액으로 입주전까지 버틸 수 있습니다.
따라서 앞으로 본인이 돈을 많이 벌 예정인 경우에 재개발 입주권 매수를 실거주용도로는 추천합니다.
예를 들어, 한남뉴타운은 현재 전용면적 59m² 입주예정 매물의 초기투자금이 8억이 안됩니다.
그러나 비슷한 입지의 신축 아파트의 시세는 20억에 육박합니다.
일단 초기투자금만 있으면 5~10년정도 돈을 더 모아 미래 입주 플랜을 짤 수 있습니다.
3) 사업시행인가
사업시행인가는 대략 아래와 같은 것을 한다고 보면 됩니다.
(출처: https://ep.go.kr/www/contents.do?key=1142 )
사실 투자의 관점에서는 이러한 조항들이 아주 큰 의미는 갖는건 아닙니다.
다만, 토지이용계획에서 분담금 계산시 영향을 주는 요소가 사업시행인가 시점에서 확정이 납니다.
용적률이 몇 %인지? 그래서 임대 비율이 몇 %인지? 기부채납은 얼마나 하는지?
입니다.
서울시에서는 재건축시 3종주거지역 기준 기본 용적률 250%에, 추가되는 용적률의 절반은 임대로 채워야 합니다.
예를 들어, 용적률 270%이면 그중 임대는 10%를 채워야 합니다. 용적률이 300%면 그중 임대는 25%를 채워야 합니다.
그리고 아파트 주변에 공원, 어린이집 등을 마련하기 위해 입주민의 토지를 기부하는 것을 기부채납이라고 합니다.
보통 가지고 있는 대지지분의 10~15%정도를 요구합니다.
이러한 정확한 수치를 사업시행인가 단계에서 정합니다.
민간재개발인 경우 임대비율을 아래와 같이 정하며, 이외의 모든 기부채납은 case by case입니다.
도로도 반듯하게 해야되는 등 기반시설을 새롭게 해야 하니 그 부분을 기부채납을 통해 이루어집니다.
일반적으로는 재개발의 기부채납이 재건축에 비해 많습니다.
4) 관리처분인가
네이버 지식백과에 관리처분계획을 검색하면 다음과 같이 나옵니다.
관리처분계획
이러한 계획안을 제출하여 지자체의 인가를 받는 것이 관리처분인가입니다.
관리처분인가가 되면 투기과열지구에서는 재개발 물건의 거래가 사실상 불가능합니다.
(거래를 막는것은 아니나, 매수시에도 조합원자격을 획득할 수 없어 현금청산 당합니다. 단, 2018년 1월24일 이전 사업시행인가를 득한 경우 조합원지위 양도 가능합니다.)
사업시행인가와 관리처분인가 사이에 정말 많은 일들이 벌어집니다.
단독/다가구 재건축 및 재개발은 특히 이 시기가 가장 민감합니다.
자신이 보유한 물건의 감정평가를 받고, 조합원분양을 통해 평형을 결정짓기 때문입니다.
아파트재건축은 모든 조합원이 평형만 다른 같은 아파트를 소유하고 있어 감정평가 추정이 비교적 쉬우며,
받을 평형의 예측 또한 용이한 편입니다.
그러나 단독/다가구 재건축 및 재개발은 보유한 물건에 대한 감정평가 예측이 쉽지 않기 때문에 상당히 골치아픈 시기입니다.
투자 Tip: 아파트 재건축 물건은 구역 지정 전에 매수하는 것이 좋습니다.
어차피 그 아파트를 재건축할 것이니까 분담금은 미리 계산해볼 수 있기에 초기투자금과 분담금 모두 예측할 수 있습니다.
따라서 좋은 물건을 재건축 이야기가 나오기 전에 미리 선점하는 것이 중요한 투자 포인트입니다.
구역 지정이 되더라도 어차피 분담금 예측에서 크게 달라지는 부분이 없어서 괜히 재건축 한다는 소문만 퍼져서,
저렴하게 매수하기가 어려워집니다.
단독/다가구 재건축 및 재개발은 관리처분인가 직전에 매수하는 것이 좋습니다.
관리처분인가 이후 준공까지 사실상 매도가 불가능하기 때문에, 관리처분인가 직전에 재개발 물건 급매가 많습니다.
5) 이주 및 철거
이주비대출을 받아 이주를 하고 허문 뒤에 아파트를 짓기 시작할 것입니다.
자신이 보유한 물건을 허무는 순간부터는 입주권 형태로 거래가 되기 때문에 취득세가 무조건 4.4%입니다.
다주택자라면 이를 활용한 절세 전략을 세워볼 수도 있습니다.
재건축 재개발 물건을 잘 활용하면 일시적 1가구 3주택도 가능한데, 이와 관련해서는 유튜브 영상 등을 검색해보십시오.
이 글에서 다 설명하기엔 너무 깁니다.
6) 준공 및 입주
만약 입주권 거래가 가능한 상황이라면, (투기과열지구가 아니거나 / 2018년 1월24일 이전 사업시행인가 득한 경우)
입주 직전 급매 물건을 잡을 수 있습니다. 조합원중에는 잔금을 내기 어려운 사람이 간혹 존재할 수밖에 없으며,
전세로 돌려막는다 하더라도 입주 후에는 취득세를 내야하기 때문에 입주권 상태에서 매도하려 할 것입니다.
따라서 이 시기에도 급매가 많이 나옵니다.
보통 입주시기에 전세를 놓는 경우가 많은데, 입주기간이 정해져 있어 전세를 염가에 놓아야 합니다.
1가구 1주택자로 세금을 관리한다면 첫 2년은 입주하여 비과세 세팅을 미리 해놓는 것이 유리합니다.
(2) 리모델링 절차
대부분의 절차는 앞서 설명한 것과 동일합니다.
다만, 몇 가지 차이점이 있는데 그 중 중요한 점만 간단히 설명하자면,
리모델링은 안전진단을 정비구역 지정 전과 철거/이주시점에 총 두 번 합니다.
정비구역 지정 전에 안전진단 B등급이 나오면 수직증축, C등급이 나오면 수평증축이 가능합니다.
그리고 사업시행인가 대신 사업행위허가만 받으면 별도 관리처분인가 없이 빠르게 진행할 수 있습니다.
지금까지 재건축, 재개발, 리모델링에 대한 길지만 핵심만 살펴보았습니다.
설명해야 될 내용이 더 있을 것 같은데, 만약 빠진 것이 있다면 나중에 다시 보충해보겠습니다.
다음 글이나 다다음 글부터는 좀더 상세하게 정비사업에 대한 내용을 다룰 예정이며,
이를 바탕으로 분담금 추정까지 나아가도록 하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.