사전지식

[1] 아파트의 월세, 전세, 매매란?

[4] 토지가치의 이해 1: 아파트의 부활

[5] 토지가치의 이해 2: 정비사업 용어 I

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분담금을 계산하기 위한 여정이 참 멉니다. 

분담금을 알아야 토지가치를 계산할 수가 있어서 불가피하게 공부해야만 합니다.

분담금 관련해서는 돈되는 재건축 재개발 이런 책이 가장 잘 설명되어 있으며, 

[5], 이번 글, 다음 글 정도까지는 이 책의 내용을 기반으로 2022 패치로 잘 풀어서 설명할 것입니다.

(현재는 임대세대와 기부채납을 계산에 넣어야 해서 위의 책 내용이 현재와 100% 맞지는 않습니다.)

위의 책 내용의 계산 방법은 최대한 간단히 설명하였겠으나 간단치 않아서 읽다가 덮는 사람이 많습니다.

저는 대부분의 사람들이 예상 분담금을 계산하지 못할 것이라 확신하고,

그러면 토지가치를 정확히 모르니 대부분 국민들의 부동산 매수는 감각적 요소에 의존할 수밖에 없게 됩니다.

저는 여러 개의 칼럼을 통해 내재가치를 최대한 수치적으로 설명하는 것이 목표입니다.

이것만으로도 남들에 비해 지식적으로는 분명 한발 더 앞서갈 수 있다고 확신합니다.

앞서 [5]에서 세대별 대지지분, 전체세대 대지지분, 세대당 평균대지지분에 대하여 알아보았습니다. 

그리고 용적률과 건폐율 개념에 대해서도 살펴보았습니다.

특히 분담금 계산시 전체 대지면적이 아닌 전체세대 대지지분을 활용해야 함을 설명했습니다.

이번에는 면적에 관한 이야기를 해보려 합니다.

1. 공급면적, 전용면적은 들어봤는데 계약면적이란?

계약면적을 이해하기 위해 전용면적부터 하나씩 살펴보겠습니다.

전용면적은 쉽게 말해 현관문부터 시작해서 우리 집안 내부 면적 전체를 의미합니다.

(발코니는 제외)

공급면적은 계단, 복도, 엘리베이터까지 포함한 면적을 의미합니다.

계약면적은 주차장, 놀이터, 노인정, 커뮤니티센터를 포함한 면적을 의미합니다.

주차장이나 놀이터도 공동으로 쓰기 때문에 적당히 잘 나눠서 개인에게 할당된 면적이 있습니다.

우리가 보통 무료주차대수 1.x대 이렇게 되어 있는 것은 말 그대로 그정도 크기가 내꺼니까 주차를 공짜로 하는 것입니다.

아파트에서 주는 혜택 같은게 아닙니다.

우리가 전세나 월세를 구하는 입장이라면, 당연히 전용면적과 서비스면적을 중요시 여겨야 합니다.

(서비스면적은 어디에도 포함되지 않는 면적으로 그냥 선물같은거라 생각하심 됩니다.

쉽게 말해 베란다 넓으면 서비스면적이 큰 것이고 같은 평형이라도 발코니확장시 체감면적이 매우 넓어집니다.)

또한 필요에 따라 주거공용면적을 부차적으로 고려해야 합니다. 

그러나 정비사업의 입장에서는 아파트 전체를 공사하는 것이기에, 

계약면적이 가장 중요합니다. 계약면적에 따라 책정된 공사비를 소유주들(조합원들)이 지급합니다.

2. 공급면적과 계약면적의 관계

전용면적은 아파트마다 물론 조금씩 다르지만, 어느정도 정해져 있습니다.

49m², 59m², 74m², 84m², 99m², 114m²

정도를 기준으로 공급면적과 계약면적이 어느정도 되는지를 살펴보려 합니다. 

아래 언급하지 않은 전용면적은 그에 맞게 잘 사잇값을 취하면 되겠습니다.

대충 공급면적에 ×1.6 정도를 하면 계약면적이 적당히 맞게 나옵니다.

다만, 전용면적이 같더라도 아파트의 고급화의 정도에 따라서 계약면적은 천차만별입니다.

위의 1.6배는 대략 서울의 중급지 정도의 현재 신축아파트로 생각하면 무난합니다.

이보다 입지가 좋은 대단지 / 하이엔드는 1.7이나 1.8 정도를 곱하는 것이 좋고,

지방인 경우 1.4나 1.5를 곱하면 되겠습니다.

고급화된 아파트일수록 공용공간에 매우 신경을 씁니다.

공용공간을 넉넉하게 하고, 다양한 커뮤니티센터들을 만듭니다.

주차공간도 더 넉넉하게 할 것입니다.

이로 인해 공급면적도 좀더 커지고, 계약면적은 더욱 커집니다.

보통 입지가 좋을수록 아파트도 고급이니 계약면적이 커지는 경향이 있습니다.

앞으로 점점 핵가족화(1~2인가구증가)가 되고 커뮤니티센터에 대한 니즈가 올라갈수록 계약면적은 더더욱 커질 것이라 생각됩니다.

아래는 둔촌주공 재건축 올림픽파크포레온의 공급면적 및 계약면적 사례입니다. 

올림픽파크포레온은 공용면적이 가장 큰 편에 속하는 단지인 점을 감안하시고 보면 되겠습니다.

이후의 칼럼에서 계약면적 값을 사용할 때에는 임의로 중간값 정도 수치를 차용하여 계산할 생각입니다.

여러분들도 각자 원하는 매물을 계산할 때 그 매물의 입지나 조합원의 예상되는 경제 사정을 감안하셔서 적용하면 되겠습니다. 

3. 건축비와 기타사업비

이제 계약면적에 대해 알아보았으니 건축비에 대해서도 이야기를 해볼만 합니다.

현재 건축비는 어느정도 들어갈까요?

아래 사진이 현재의 현실을 보여주는 자료입니다.

간혹 시장에 비관론자인 유투버들이 원가 드립 치면서 분양가 거품 건축비 거품 이야기하는데,

그건 수학책을 종이값으로 계산하고 커피값을 아메리카노 원두값이라 생각하는것과 마찬가지입니다.

현실은 현실이고 받아들일 것은 받아들여야 합니다.

생산자가 개인을 상대로는 정보의 비대칭으로 가격을 후려칠수도 있겠다는 생각도 할 수 있지만,

조합과 같이 거대 인원을 상대하는 기업은 가격을 마음껏 후려칠 수가 없습니다.

철저히 수요 공급 시장상황에 따른 거래 가격일 뿐입니다.

여기서 기재된 평당가라는게 전용면적인지 공급면적인지 계약면적인지 궁금할 것입니다.

안타깝게도, 이 자료를 보고 평당 800으로 계산한 뒤, 공급면적 33평형 짓는데에 2억 5천이면 되겠구나!

라고 계산하면 안됩니다. 여기서의 기준은 계약면적입니다. 

앞서 살펴본대로 33평형의 계약면적은 55~60평정도입니다.

그래서 실제로 전용면적 84m²의 공사비는 대단지 아파트 기준 최소 4억은 생각해야 합니다.

(위의 그래프 사례는 나홀로아파트 재건축이거나 경사가 깊은 안좋은 사례라서 평당가 기준 700~750정도가 현재 기준으로 보면 무난할 것입니다.)

일반적으로 제가 계산할 때에는 계약면적 1m² 당 250만원이라고 놓고 계산하겠습니다. 

200만원은 너무 적고 250만원은 좀 많은데 보수적으로 계산하는 편이 좋으니까요.

평당 공사비는

(1) 대단지 / 대지면적이 넓을수록

(2) 덜 고급화된 단지를 구성할수록

(3) 지형이 완만할수록 (땅을 덜깎을수록)

(4) 지하주차장 등이 이미 있어 땅을 덜 팔수록

(5) 평형의 종류가 다양하지 않을수록

(6) 기타 등등

줄어든다고 보면 되겠습니다.

정비사업의 총 사업비를 구성하는 것은 건축비와 기타사업비인데, 지금까지는 건축비 이야기만 했습니다.

기타사업비란 외주인건비, 금융비용, 공과금, 보상비용 등등을 의미합니다.

기타사업비는 대략 어느정도 들어갈까요?

아파트에서 아파트로의 재건축 ➙ 총 건축비 : 총 기타사업비 = 3 : 1

주택에서 아파트로의 재건축 / 재개발 ➙ 총 건축비 : 총 기타사업비 = 2 : 1 (천차만별임)

(재건축과 재개발은 뭐가 다른가요? 에 대한 질문은 다음 글에서 다룹니다.)

아주 정확한 것은 아니지만 이정도 비율을 유지한다고 보면 되겠습니다.

그런데, 건축비는 신청 면적에 따라 개인마다 다르지만, 기타사업비는 1/n (n빵) 입니다.

아파트 계약면적의 평균을 세대당 평균계약면적이라고 정의한다면,

재건축 예정 아파트에서 신청면적이

세대당 평균계약면적과 일치하면 3:1의 비율일 것이고,

세대당 평균계약면적보다 작은 면적을 신청했다면 기타사업비의 비율이 더 올라갈 것이고,

세대당 평균계약면적보다 큰 면적을 신청했다면 기타사업비의 비율이 더 낮아질 것입니다.

예를 들어 보겠습니다.

(1) 재건축시 세대당 평균계약면적이 150m²인 아파트에서 내가 신청한 계약면적이 150m²라 하자. 건축비가 계약면적 1m² 당 250만원일 때 총 사업비는?

(2) 재건축시 세대당 평균계약면적이 150m²인 아파트에서 내가 신청한 계약면적이 100m²라 하자. 건축비가 계약면적 1m² 당 250만원일 때 총 사업비는?

(3) 재건축시 세대당 평균계약면적이 150m²인 아파트에서 내가 신청한 계약면적이 200m²라 하자. 건축비가 계약면적 1m² 당 250만원일 때 총 사업비는?

(1)번: 건축비는 250×150=3억 7500만원이고 세대당 평균계약면적과 내가 신청한 계약면적이 일치하므로,

기타사업비는 3억 7500만원의 1/3인 1억 2500만원일 것입니다. 따라서 총 사업비는 5억원입니다.

(2)번: 건축비가 250×100=2억 5000만원입니다. 기타사업비는 위에서 평균계약면적 신청자가 1억 2500만원을 납부해야 하므로,

나 역시 n빵으로 같은 기타사업비를 납부해야 하니까 1억 2500만원을 기타사업비로 내야 합니다. 따라서 총 사업비는 3억 7500만원입니다.

(3)번: 건축비가 250×200=5억원이고 마찬가지로 기타사업비는 1억 2500만원이므로 총 사업비는 6억 2500만원입니다.

이해가 되지요? 결국 세대당 평균계약면적을 알아야만 총 사업비를 추정할 수 있습니다.

그리고 총 사업비에서, 일반분양을 통한 수익금을 빼주면 분담금을 최종적으로 계산할 수 있게 됩니다.

최종 분담금 계산에 대해서는 다음글에서 다루고자 합니다. 꽤나 복잡합니다.

4. 투자 포인트

(1) 미래의 새 아파트의 세대당 평균계약면적은 어떻게 아나요?

그건 당연히 조합 마음으로, 적어도 사업시행인가를 완료해야 대강의 윤곽이 드러납니다.

(사업시행인가에 관해선 다음글이나 다다음글에 소개하려 합니다. 일단은 재건축 재개발 절차중 하나라고만 이해하면 되겠습니다.)

세대당 평균계약면적이 적으면 적을수록 전반적으로 소형평수가 많은 아파트가 될 것이고,

대신 재건축시 총 세대수가 더 많아질 것입니다. 

세대당 평균계약면적이 크면 클수록 전반적으로 대형평수가 많은 아파트가 될 것이고,

대신 재건축시 총 세대수가 더 적어질 것입니다.

분담금을 계산할 때에는 기존 아파트의 평형 구성을 바탕으로 추론해보는 수밖에 없습니다.

이전에 [5]에서 살펴본 대청아파트인 경우 재건축할지 리모델링할지 모르지만,

일단 재건축을 한다고 가정하면 다들 기를 쓰고 면적을 넓히는 데에 목표가 있을 것입니다.

왜냐하면 방 3개를 만들어야 비싸게 팔리기 때문입니다.

그래서 기존의 전용 39m², 49m², 59m²의 구성이 각각 49m², 59m², 69m² 정도로 넓어질 것이라는 가정하에 세대당 평균계약면적을 대략 계산해보면 적당할 것입니다. 

혹은, 분담금에 대한 불만이 가득하다면 49m², 54m², 59m²의 구성을 할 수도 있겠습니다.

반면 40평 50평형 위주의 아파트 같은 경우에는 오히려 자신의 전용면적을 조금 줄이고 일반분양을 많이 해서 수익실현을 하려는 경우도 있을 것입니다.

이때는 또 그런 상황에 맞추어 계산하면 됩니다.

자신이 해당 평형 소유자라고 생각해보고 어떤 평형을 선택할지 생각해보면 감이 올 것입니다.

일단 조합설립이 되기 전이라면 추측하는수밖에 없습니다.

(2) 이왕이면 해당 아파트의 가장 큰 평형을 사라!

[5] 에서 낡은 아파트의 어떤 세대의 대지지분을 계산하게 되면, 토지 1m²당 아파트 가격도 쉽게 계산할 수 있을 것입니다.

보통은 토지 1m² 당 아파트 가격은 아파트 안의 여러 평형이 모두 거의 엇비슷하게 계산됩니다.

심지어 작은 평형이 토지 1m² 당 매매가가 비싼 경우가 더 많습니다.

그런 경우라면, 일단은 해당 아파트에서 가장 큰 평형을 사는게 유리합니다.

왜냐하면 기타 사업비는 모든 조합원이 같은데, 가장 큰 평형 소유자여야 재건축시 면적 대비 사업비가 적게 들기 때문입니다.

그리고 사업이 늘어지면 늘어질수록 기타사업비는 가중됩니다. 작은 평형 입장에서는 점점 치명적으로 작용합니다.

결국 작은 평형을 가진 사람은 건축비에 비해 기타사업비를 많이 납부하게 되어 분담금이 예상했던 것보다 많이 나옵니다.

예를 들어 대치2단지 전용 49m²와 대청아파트 전용 51m² 중 어느 것을 사는 것이 유리한가 라는 질문을 할 수 있습니다.

대치2단지의 전용 49m²는 해당 아파트에서 제일 큰 평형이고, 대청아파트 전용 51m²는 해당 아파트에서 중간 평형입니다.

실제로 분담금을 계산해보면 대치2단지가 대지지분이 약간 더 적음에도 동일평형 신청시 분담금이 더 적게 나오는 것으로 계산됩니다.

(그런데 두 아파트는 필지가 같아서 만약 재건축한다면 통합진행할 수도 있고, 그렇게 되면 분담금은 비슷해질것 같습니다.)

이번 글은 이정도까지만 하겠습니다.

다음 글에서는 재건축과 재개발, 리모델링이 무엇인지를 알아볼 것입니다.

그리고 임대주택, 기부채납, 일반분양에 대해서도 간단히 용어 정리를 해보겠습니다.

다다음 글쯤 되면 분담금 계산이 가능하지 않을까 싶습니다.

읽어주셔서 감사합니다.