사전지식
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지금까지 [4]~[7]까지의 내용을 간단히 요약하면,
토지는 정비사업을 통해 거주가치를 부활시키는 데에서 생겨난다는 점을 살펴보았고,
정비사업에는 실제로 어떤 비용이 어느 정도나 들어가는지를 알아보았고,
정비사업이 어떤 절차로 진행되는지를 알아보았습니다.
내용은 분명 거의 다 설명했습니다.
그런데 이것들을 나열식으로 파편화하여 살펴보았기 때문에 구체적으로 적용하기가 어려웠을 것입니다.
이번 글과 다음 글에는 구체적인 사례를 통해 분담금을 계산하는 과정을 설명드리고자 합니다.
1. 내가 매수하려는 아파트가 일반분앙을 통해 추가수익을 얻을 수 있는 아파트인지를 판단하자.
우리나라에서 1980년대~1990년대 초반에 지어진 아파트들 중 상당수는 법적 허용 한도보다 훨씬 작게(낮고 좁게) 지은 경우가 많습니다.
그렇다면 이러한 아파트들은 재건축을 통해 추가적인 수익을 확보하거나 시세차익을 얻을 수 있습니다.
다시 말해, 각 소유주의 평형이 획기적으로 넓어져 신축의 가치가 현재 주변의 동일평형 신축보다 훨씬 비싼 가치로 부활하거나,
사람들에게 일반분양을 해서 자신의 토지의 일부를 매각하여 건축비를 일부 충당할 수 있습니다.
이 경우 필연적으로 분담금 계산이 복잡해지게 됩니다.
그리고 당연히 이러한 복잡한 계산이 필요하다는 것 자체가 적정시세 대비 왜곡될 확률이 높아진다는 것을 방증합니다.
그래서 사람들이 재건축 투자에 뛰어드는 것입니다.
그래도 요즘에는 정밀하게 계산 가능한 투자 선수들이 많기 때문에 대단지에서는 사실 눈감고 사도 시세대로 사는 경우가 많지만,
아직도 1000세대 미만의 단지, 심지어 일부 대단지 아파트에서는 사람들이 그 가치를 알아보지 못하는 경우가 너무나도 많습니다.
여기에 토지성분이 3종주거지역이 아니라 준주거지역 상업지역 등 계산법이 더 까다로워지는 아파트들은 꿀매물이 더더욱 많습니다.
반면, 1990년대 중반 이후의 아파트는 이미 법적 허용 한도만큼 지어진 경우가 매우 많습니다.
이러한 아파트들은 결국 리모델링을 하거나 1:1 재건축(일반분양 없는 순수 재건축)을 하는수밖에 없습니다.
리모델링은 돈이 적게드는 대신 건물을 고치는 것이니 재건축에 비해 신축가치도 좀 떨어집니다. ( [7] 참조)
1:1 재건축은 돈이 많이드는 대신 새건물이 되는 것이니 신축 가치를 온전히 평가받을 수 있습니다.
아마 다들 돈이 없으시니 대부분 리모델링을 택할 것입니다.
재건축이나 리모델링이나 용적률 상한을 다 채운 경우 실제 수익률은 비슷합니다.
리모델링은 아파트 상황에 따라 분담금이 천차만별이고 변하는 정도도 이에 비례해서 천차만별이므로 공부하기가 어렵습니다.
반면 1:1 재건축은 그것에 비하면 비교적 분담금 예측이 용이한 편입니다.
따라서 1:1 재건축 기준으로만 계산할 수 있으면,
적어도 용적률을 꽉 채운 아파트의 매매가격이 주변 아파트에 비해 적정한 것인지 여부를 파악하는 것은 어렵지 않습니다.
이번 글에서는 이미 법적 허용 한도만큼 지어진 아파트가 재건축을 할 경우 분담금 계산 방법에 대해서만 살펴볼 것입니다.
이번 칼럼 [8]에서는 1번의 질문에서 "아니오" 라는 가정하에 이야기를 계속하고자 합니다.
다음 칼럼 [9]에서는 "예" 라는 가정하에 분담금 계산 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
2. 일원동 푸른마을아파트 사례
일원동 푸른마을아파트 전용 84m²를 기준으로 살펴보고자 합니다.
사실 1:1 재건축인 경우 분담금 계산 방법은 과거 여러 칼럼에서 거의 다 설명을 했습니다.
특히, 아래 글에 많은 내용이 담겨있으니, 이 글을 읽다 이해가 안되시면 이전 글을 살펴보시기 바랍니다.
3종주거지역 푸른마을아파트는 용적률이 248%로, 3종주거지역 상한 250%를 다 채운 아파트입니다.
따라서 리모델링 또는 1:1 재건축만 가능합니다.
리모델링 분담금을 계산하는 것이 까다롭기 때문에 1:1 재건축을 가정하여 분담금을 계산하여 토지가치를 생각할 수 있겠습니다.
푸른마을아파트는 공급면적 82.14m²(전용 59m²), 103.49m²(전용 84m²)이 있으며, 각각 466세대, 464세대입니다.
또한 대지지분은 각각 30.42m², 38.38m²입니다.
[5] 토지가치의 이해 2: 정비사업 용어 I 에서 대지지분을 찾는 방법을 소개해놓았습니다.
(1) 최근 신축 아파트는 대지지분에 용적률을 곱한 값과 공급면적이 비슷한 수치이다.
용적률은 앞선 글에서도 이미 살펴봤지만, 재차 설명하면,
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대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.
- 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외한다.
[네이버 지식백과] 용적률 (토지이용 용어사전)
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결국 공급면적과 용적률은 깊은 관계가 있는데, 과거에는 대지지분에 용적률을 곱한 값보다 공급면적이 살짝 더 많았으나,
최근에는 대지지분에 용적률을 곱한 값과 공급면적이 거의 비슷한 수치를 갖습니다.
따라서, 이 아파트를 재건축할 때 예상 공급면적은 대지지분 38.38m² 에 250%를 곱하면 95.95m² 입니다.
그러면 일반적으로 전용면적/공급면적 값인 75%를 적용하면, 전용 72m² 정도의 아파트가 될 것으로 예상합니다.
기존 84m² 대비 전용면적이 많이 줄어드는것처럼 보이지만,
과거 대비 활용도 높은 구조와 서비스면적 등을 모두 고려하면 실제 체감 평수는 줄어드는 느낌은 아닐 것입니다.
(2) 세대계약면적과 평균계약면적을 구하자.
건축비를 계산하기 위해서는 대지지분 38.38m²의 예상 계약면적을 구해야 하고,
사업비를 추정하기 위해 전체세대의 평균계약면적도 구해야 합니다.
먼저, 앞선 글에서 공급면적에 1.6을 곱한 값이 계약면적이라는 사실을 배운 바 있습니다.
따라서, 대지지분 38.38m²의 예상 계약면적은 38.38×250%×1.6=153.52m² 임을 알 수 있습니다.
또 앞선 글에서 계약면적 1m²당 공사비를 250만원으로 정했는데,
이 아파트는 지하주차장 1층이 이미 있어 땅을 파는 비용이 줄어들 것으로 예상됩니다.
따라서 20만원정도 할인을 해서 230만원으로 잡고자 합니다.
그러면 예상되는 건축비는 230×153.52=3억 5310만원입니다.
전체세대의 평균계약면적은 어떻게 될까요?
그러면 세대당 평균대지지분을 구하고, 여기에 다시 250%와 1.6을 곱해야 합니다.
조합원의 전체 대지면적이 30.42m²×466세대 + 38.38m²×464세대 이므로,
세대당 평균대지지분은 (30.42m²×466세대 + 38.38m²×464세대) / (466세대 + 464세대) = 34.39m² 입니다.
34.39×250%×1.6=137.56m² 이고, 여기에 137.56m²×230=3억 1639만원이 나옵니다.
세대당 평균건축비의 1/3이 사업비이므로, 세대당 사업비는 1억 546만원이 나옵니다.
따라서, 총 분담금은 3억 5310만원 + 1억 546만원 = 4억 5856만원이 나옵니다.
*참고: 구축아파트 중에서 용적률이 250%를 초과하는 경우에도, 250%를 기준으로 계산하느냐는 질문을 할 수 있습니다.
3종주거지역에 용적률이 250%를 초과한다면 어떤 이유가 있을 것이고, (기부채납 / 임대주택 등)
이들은 리모델링을 할 때 용적률을 유지할 확률이 높으므로, 1:1재건축으로 계산할 때에 250%가 아닌 현재 용적률대로 계산하면 됩니다.
용적률이 250% 이하인 경우에만 250%에 맞추어 계산을 합니다.
** 참고 2: 리모델링은 기부채납 규제가 없어서 이 글대로 계산하시면 됩니다.
그러나 진짜로 1:1 재건축을 할 경우 12%정도는 공원이나 도로로 토지를 기부해야 합니다.
따라서 진짜 1:1 재건축을 할 경우 이 글의 모든 계산에 다시 0.88을 곱해야 합니다.
따라서 이 경우 재건축시 소요되는 분담금 및 받게될 평형이 더 줄어들게 됨을 유의해야 합니다.
또, 진짜로 1:1 재건축시에는 일반분양을 안하니까 절차가 다소 간소화되므로 기타사업비가 약간 줄어들 가능성이 있습니다.
그러나 건축비를 줄여서 계산하고 건축비:기타사업비=3:1을 그대로 적용했으므로,
기타사업비도 아무이유없이 줄여서 계산되었을 것입니다. 그래서 적당히 갈음했다고 생각하고 대충 넘기도록 하겠습니다.
(3) 매수하시겠습니까?
현재 15.5억에 호가가 형성되고 있는 푸른마을아파트입니다. 2019년 하반기 가격입니다.
아래 래미안개포루체하임 4년차 신축 아파트 대비 입지는 약간 떨어지고 재건축이후에는 평형 조건이 비슷합니다.
현재 매매 호가 최소치는 22억입니다. 이 가격은 2020년 가을 정도에 해당하는 가격입니다.
사실 계산해보지 않아도 15.5억은 2019년 하반기 가격대라 이걸 사는게 좀더 유리할 것 같습니다.
실제로 계산을 해봅시다.
푸른마을이 재건축되었을 때 예상 가격은 현재 기준(2020년 가을과 비슷한 시세라 가정) 21억으로 볼 수 있습니다.
여기서, 앞서 구한 분담금 4억 5856만원을 빼고,
멸실후 건축하는 기간인 4년간 월세 수익 기회비용(또는 거주가치 기회비용) 과 재건축시 취득세를 합쳐 1억을 추가로 뺍니다.
(40년차 월세 150, 취득세는 공시원가의 2.96%으로 가정)
멸실 직전 적정 매매가는 15억 4100만원입니다.
신축 21억과 멸실 직전 40년차의 적정 매매가격을 15억 4100만원이라 가정했을 때,
현재 29년차인 푸른마을아파트의 적정 매매가격은 올수리 기준으로 비례해서 감가하면 됩니다.
따라서, 예상 시세는 다음과 같은 공식을 따릅니다.
(신축 시세×남은나이 + 멸실직전시세×현재나이) / 사용연한(40년) = 예상 시세
즉, 적정시세는 (21억×11년 + 15.41억×29년) / 40년 = 16.94억으로 볼 수 있습니다.
(올수리 기준입니다 - 수리안되어있으면 멸실 직전 아닌이상 비용들여 수리해서 입주하거나 세를 놓게 됩니다)
그러면 위의 15억 5천만원의 매물은 꽤나 합리적인 가격의 매물임을 알 수 있습니다.
실제로, 15억 5천만원은 2019년 하반기 가격이고, 2020년 가을 기준 가격은 16억 5천 1건 / 17억 1건입니다.
푸른마을 아파트를 2020년 가을 기준으로 잡고 해석하면 귀신같이 공식과 맞아떨어지는 가격대임을 확인할 수 있습니다.
(4) 구축 매수의 단점
오래된 집을 소유하는 것은 여러 리스크가 있습니다.
위의 매물을 사서 거기에 거주를 하면 신축대비 거주비용을 몸테크를 통해 절약할 수 있습니다.
이 경우 위에서 계산한 것 이외에 사실상 추가 수익을 얻는 것이나 마찬가지입니다.
그리고 몸테크가 싫은 경우 전월세로 개포래미안루체하임에 살면 해결이 됩니다.
(앞서 살펴본 예상 시세는 거주가치를 두 아파트 소유자 모두 동등하게 가져간다는 가정[거주가치를 통제변인으로 봄]이 깔려 있습니다.
즉, 푸른마을을 매수하더라도 세를 주고 자신은 전월세로 개포래미안루체하임에 사는 가정입니다.)
다만 이사를 자주 다녀야 한다는 단점도 있고, 소유한 집의 세입자 관리도 해야 하는 등,
기본적으로 보유한 토지와 거주공간이 다른 경우가 보유한 집에 실거주하는것보다 불편한 것이 사실입니다.
이런 점들은 개개인에 따라 그 가치가 다를 것입니다.
소득이 많은 사람들은 1분 1초가 귀하니 전월세로 거주하고 이사를 종종 가는것이 큰 비용을 낭비하는 것처럼 느낄 것입니다.
또 인테리어를 중시하는 사람들 역시 전월세로 거주하는것보다 자가에 거주하는 것이 더 낫다고 생각할 것입니다.
이런 가치는 개개인마다 다르기에 자기 자신이 이것의 가치를 추가적으로 계산에 반영할 필요는 있습니다.
다만 이 가치가 대부분의 사람에게 1억을 넘기지는 않을 것이라 생각됩니다.
자신을 잘 객관화하여 이 부분에 대한 가치를 잘 측정해보기를 바랍니다.
강남 아파트가 재건축 매수에 대체로 유리한 경우가 많은데, (신축 가격에 약간 거품이 있음 - 아파트, 빌딩 등 모든 매물이 마찬가지)
이러한 측면이 어느정도 반영된 것이 아닌가 싶습니다.
소득이 높을수록 거주와 투자를 분리하는 것이 귀찮은 점들이 많아지기에 선호되지가 않는 것입니다.
이번 글에서는 1:1 재건축에 대한 분담금 계산을 알아보았습니다.
다음 글에서는 일반분양을 할 경우의 분담금 계산에 대해 살펴보겠습니다.
기본적으로 1:1 재건축과는 달리 용적률을 250%를 초과하는 경우가 많고 기부채납과 임대주택까지 계산에 포함시켜야 합니다.
이번 글을 바탕으로 더 복잡해지는 것이니, 이번 글을 여러 번 살펴보시고 대강의 계산을 익혀두시기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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