최종수정: 2월 3일 금요일 오후 7시
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사전지식
[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출
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처음부터 글을 읽지 않으면 뭔가 점점 산으로 가는 기분이 들 것입니다.
무슨 전공과목 공부하는 느낌도 들 것입니다. 저도 잘 알고 있지만 방법이 없습니다.
최소 몇억 이상의 상품을 매수함에 있어, 좋은 매물(저평가된 매물)을 찾아 매수한다면,
그냥 유명한 것 아무거나 사는것과 비교해서 20~30%정도 이득을 보는 선택을 할 수 있습니다.
이정도의 이득을 얻기 위해 적어도 대학과목 1개 정도 수강하는 정도의 노력은 기울여야 하는게 당연하다 생각되며,
지금 제가 쓰는 글 마저도 모든 요소를 고려하지 못해 적당히 근사해서 처리하는 부분이 많습니다.
제 글에서 부족한 부분이 있다면 읽는 분들께서 적당히 수정 및 더욱 구체화하여 반영하기 바랍니다.
[9]까지의 글만 이해한다면, A와 B 중에서 무엇을 사는 것이 더 유리한지에 대해서는 큰 오차없이 구해낼 수 있고,
(즉, 매수타이밍만 직관적으로 정하고 매물 고르는것은 [9]까지의 내용으로 결정 가능)
그 이후의 글까지 모두 이해한다면 특정 시기에 매수할 경우 어느정도 거품이 있는지를 수치화할 수 있습니다.
이번 글은 44년간 토지에 의한 이득을 산출하는 방법에 대해 살펴볼 것입니다.
여기서 44라는 숫자는 40년의 아파트 수명과 4년의 공사기간을 합친 것입니다.
이 글까지 마치면, [10]과 [11]을 활용하여 [12]에서 기준매매가격을 구할 수 있게 될 것입니다.
1. 정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합을 현재 시점으로 환산
44년간 토지에 의한 이득을 구하기 위해,
먼저 "정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합"을 "현재 시점으로 환산"한 값을 구해야 합니다.
(1) 일원동 푸른마을 사례
[8]에서 살펴본 푸른마을의 사례를 바탕으로 40년차까지의 거주가치 총합에 대해 살펴보고자 합니다.
앞서 신축아파트의 사례로 래미안개포루체하임을 예시로 들었습니다.
현재 [8]에서 소개한 평형의 월세가 420이고 5년차로, 1:1 재건축 이후 0년차의 푸른마을아파트 월세와 비슷할 것으로 보입니다.
월세가 420이면 1년치 월세는 5000만원입니다.
그리고 0년차~40년차까지 자본환원율(거주가치 감가율)을 살펴보겠습니다.
[10]의 사례 설명에서 2년차~34년차가 1.8%였으므로, 0년차~40년차까지의 거주가치 감가율은 2%로 잡아도 무리가 없을 것입니다.
통화량 증가율은 [10]과 마찬가지로 6%라고 한다면, 월세상승률은 자연스럽게 4%가 될 것입니다.
추가로, 1년치 월세에서 세금 및 부대비용을 고려해야 합니다.
보유세는 래미안개포루체하임의 값을 가져오도록 하겠습니다.
보유세는 [10]에서 계산한대로 아래 공시가격 18억 4500만원에서 10% 하락한 가격인 16억 6000만원을 기준으로,
https://부동산계산기.com/보유세 에 기입하면 441만원으로 가정할 수 있겠습니다.
15년차, 30년차에 진행할 올수리(인테리어 비용)도 고려해야 합니다.
우리는 [8]에서 신축 예상 평형을 전용 72m² 으로 가정했고,
[10]에서 살펴본 대로 전용 1m² 당 수리비용을 50만원으로 잡았습니다.
따라서 올수리 1회당 3600만원이 소요되며, 2회 진행하므로 7200만원이 소요됩니다.
이를 40으로 나누면 1년 평균 인테리어 비용은 180만원입니다.
밑줄 친 2개의 값들을 모두 합치면 621만원입니다.
"정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합"을 "현재 시점으로 환산"하면,
= 11억 6752만원
이 되겠습니다.
(2) 대치동 은마아파트 사례
[9]에서 살펴본 은마아파트의 사례를 바탕으로 40년차까지의 거주가치 총합에 대해 살펴보고자 합니다.
앞서 신축아파트의 사례로 래미안대치팰리스의 사례를 들었습니다.
현재 [9]에서 소개한 평형의 월세가 600이고 8년차입니다. (은마와 비슷한 입지, 8년차)
인근 소규모 신축아파트 르엘대치 국민평수 월세가 650입니다. (은마보다 약간 좋은 입지, 0년차)
이를 바탕으로 은마아파트 0년차 신축 월세는 650으로 잡으면 무난해 보입니다.
(입지에 비해서도 월세가 상당히 비싸다는 생각이 들 것입니다. 아무래도 소득세 때문이라 생각이 듭니다.)
그리고 0년차~40년차까지 자본환원율을 구해보겠습니다.
0년차 신축 월세는 650만원이고, 44년차 은마아파트 84m² 월세는 250만원입니다.
43년간 약 61.5% 감가되었습니다.
0.615의 43제곱근은 0.989으로, 자본환원율은 1-0.989=0.011=1.1%로 잡을 수 있겠습니다.
(자본환원율 역시 매우 낮은 편으로 학원가 입지의 불변성이 크게 반영된 것으로 보입니다.)
통화량증가율을 6%라고 할 때, 월세상승률은 6%-1.1%=4.9%로 잡으면 되겠습니다.
추가로, 1년치 월세에서 세금 및 부대비용을 고려해야 합니다.
1년치 월세는 7800만원입니다.
보유세는 래미안대치팰리스 84m² 공시가격에 5%를 가산하여 계산하는 것으로 하겠습니다.
(연식을 반영하여 시세 5%정도 더 비쌀 것으로 가정함)
보유세는 공시가격 25억 4500만원에서 2023년 하락분 10%를 반영하면 22억 9000만원이고,
여기에 5%를 가산하면 24억으로 가정할 수 있겠습니다. 공시가격 24억의 보유세는 804만원입니다.
15년차, 30년차에 진행할 올수리(인테리어 비용)도 고려해야 합니다.
우리는 [9]에서 신축 예상 평형을 전용 84m² 으로 가정했고,
[10]에서 살펴본 대로 전용 1m² 당 수리비용을 50만원으로 잡았습니다.
따라서 올수리 1회당 4200만원이 소요되며, 2회 진행하므로 8400만원이 소요됩니다.
이를 40으로 나누면 1년 평균 인테리어 비용은 210만원입니다.
밑줄 친 2개의 값들을 모두 합치면 1054만원입니다.
"정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합"을 "현재 시점으로 환산"하면,
= 20억 9220만원
이 되겠습니다.
2. 정비사업 추가분담금을 현재 시점으로 환산
정비사업 추가분담금은 [8], [9] 에서 계산을 했으므로, 이를 잘 정리하면 되겠습니다.
(1) 일원동 푸른마을 사례
[8]에서 정비사업 추가분담금으로 4억 5856만원이 들어감을 확인하였습니다.
1:1 재건축 기준으로, 40+4년마다 4억 5856만원을 추가분담금을 지불해야 다시 신축으로 부활합니다.
(4년은 공사 소요기간)
리모델링을 한다고 하면 추가분담금은 조금 줄어들지만,
리모델링 아파트의 가치는 신축에 비해 다소 떨어지므로 미래 신축의 월세도 줄어들어서 기대수익은 비슷합니다.
따라서 1:1 재건축을 가정하여 40+4년마다 4억 5856만원이 비용으로 계속 들어간다고 가정해야 합니다.
(2) 대치동 은마아파트 사례
[9]에서 정비사업 분담금이 5억 4216만원이 들어감을 확인하였습니다.
그러나 이것은 1:1 재건축이 아니라 일반분양을 통한 이득을 포함한 계산입니다.
은마아파트의 다음번 신축이 다시 노후화되어 재건축을 한다면, 그때부터는 1:1 재건축을 해야 하니 분담금이 달라집니다.
이 값은 간단하게 구할 수 있는데, 앞서 에상 추가분담금을
(예상 추가분담금) = (조합원의 총 사업비) - (조합원의 일반분양 수익) = 5억 9733만원 - 5517만 2505원 = 5억 4216만원
으로 계산했습니다. 여기서 조합원의 일반분양 수익을 다다음 재건축부터는 얻을 수 없습니다.
따라서 다다음 재건축부터는 5억 9733만원이 정비사업 분담금으로 소모됩니다.
(더 정확히는 다다음 재건축부터는 1회차 재건축때 합류한 일반분양자까지 조합원으로 참여하는데, 이들을 포함시켜도 큰 오류는 없으므로 이 글에서는 생략합니다.)
결국 정리하면,
1회차 정비사업 추가분담금: 5억 4216만원, 2회차부터 정비사업 추가분담금: 5억 9733만원
임을 알 수 있습니다.
3. 44년간 토지에 의한 이득
이제 44년간 토지에 의한 이득을 구할 수 있습니다.
토지에 의한 이득은 다음과 같은 공식에 의해 도출됩니다.
(44년간 토지에 의한 이득) = (정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합) - (정비사업 추가분담금)
이제, 두 사례에 대해 44년간 토지에 의한 이득을 구해보고자 합니다.
(1) 일원동 푸른마을 사례
일원동 푸른마을의 44년간 토지에 의한 이득은 다음과 같습니다.
(44년간 토지에 의한 이득) = (정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합) - (정비사업 추가분담금)
= 11억 6752만원 - 4억 5856만원 = 7억 896만원
(2) 대치동 은마아파트 사례
대치동 은마아파트의 44년간 토지에 의한 이득은 다음과 같습니다.
정비사업 1회차
(44년간 토지에 의한 이득) = (정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합) - (정비사업 추가분담금)
= 20억 9220만원 - 5억 4216만원 = 15억 5004원
정비사업 2회차부터
(44년간 토지에 의한 이득) = (정비사업 이후 신축아파트의 40년간 거주가치 총합) - (정비사업 추가분담금)
= 20억 9220만원 - 5억 9733만원 = 14억 9487만원
지금까지 44년간 토지에 의한 이득을 산출해 보았습니다.
다음 글에서는 기준매매가격을 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.