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[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출
[11] 적정가치 추정 2: 44년간 토지에 의한 이득 산출
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앞선 [17] 글에 이어지는 내용입니다.
4. 투자의 본질은 재건축 재개발 투자가 아니라 좋은 입지에 저평가된 물건을 사는 것이다.
많은 사람들이 부동산 투자라고 하면, 재건축/재개발을 가장 먼저 생각하게 됩니다.
그 이유는 아무래도, 헌 집을 새거로 짓고 파는 것이 부동산을 "투기"한 것이 아니라 "투자"한 것이라는 생각이 들기 때문입니다.
주식에서 어떤 기업이 상품을 팔아 이윤을 챙기는것처럼, 부동산 "투자"라면 정비사업을 떠올리기 때문이 아닐까 싶습니다.
그리고 이러한 정신을 바탕으로 많은 유투버들이
"재건축 물건을 사서 새거가 되서 팔면 시세차익이 나옵니다!" 라는 구호를 외치기 때문도 있을 것입니다.
제가 그간 20개에 가까운 긴 칼럼을 쓰면서 계속 강조했듯이, 정비사업은 분명 부동산 투자의 핵심은 맞습니다.
땅의 가치는 정비사업을 통해 드러나는 것이 맞습니다.
누차 설명했지만, 정비사업의 핵심은 "좋은 위치에서" 40년간 회수하는 월세는 "위치에 따라 별로 다르지 않은" 건축비를 상회하기 때문이라는 점,
그리고 땅은 위와 같은 40년간의 수익을 "훼손없이 무한정" 획득한다는 점에서 가치를 가집니다.
따라서 좋은 입지가 아닌 땅은 40년간 회수하는 월세가 건축비보다 낮은 경우가 많고,
그러한 땅 위에 지어진 건축물에 거주해야 한다면 사지말고 세입자로 들어가라는 이야기도 했습니다.
그러나 이러한 주장은 "여러분 부동산을 장기보유하면 반드시 돈을 벌 수 있습니다!" 와 같은 주장의 근거가 될 수 있지만,
"여러분 정비사업 직전의 물건을 사야 돈을 법니다!"와 같은 주장의 근거는 될 수 없습니다.
꼭 정비사업 직전의 물건을 살 필요는 없습니다.
정비사업 직전의 물건이 20억에 나와있고, 새로 짓는데에 들어가는 비용이 5억이라고 가정했는데,
신축 물건이 23억에 올라와있다면, 신축을 사는 것이 유리합니다.
어쩌면 아주 당연한 이야기인데도, 재건축 재개발에 사로잡히면,
뭔가 신축을 사면 투자에 손해보는 것이라 생각하고, 재건축은 헌 건축물을 사서 새로 탈바꿈하면 뭔가 이득을 보는 것이라 생각하게 됩니다.
그동안 재건축 재개발 에정 물건을 사는 것이 이득이었던 것은,
재건축 재개발 물건은 외양이 많이 헐었기 때문에 외모에 의해 내재된 가치보다 저평가될 수밖에 없고,
또 어떤 복잡한 계산이 필요한 물건은 원래 사람들의 관심에서 멀어지니,
그런 물건이 실제 가치보다 "싸게 나왔기 때문입니다."
그러나 과거에 비해 부동산에 관심이 있는 사람들에게 헌 집이 금덩어리처럼 보이는 경향이 좀더 짙어졌고,
이로인해 헌집이면 무조건 좋다고 매수하는 사람들이 많아진 이상,
더이상 헌집의 외모에 의해 저평가된다던가, 복잡한 계산이 필요하기 때문에 저평가된다는 이유는 통하지가 않게 된 것입니다.
물론 은마아파트 등 분담금을 계산했을 때 신축사는것보다 이득인 재건축들도 있었지만,
현재 올림픽훼밀리타운 17억짜리 사는것보다 헬리오시티 84제곱을 18억주고 살 수 있다면 그게 더 나은 선택일수도 있는 경우도 있습니다.
결국 지금 시점에서는 무지성으로 재건축 재개발이면 좋다고 살 것이 아니라,
각 물건에 대한 가치를 명확히 측정할 수 있어야 합니다.
[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출
[11] 적정가치 추정 2: 44년간 토지에 의한 이득 산출
이 글들에서 이야기하는 내용 중 필요한 부분을 구해서 가치판단에 활용해야 하는 상황인 것입니다.
결국, 재건축 재개발과 같은 어떤 이벤트가 있는 상품이 아니더라도,
저평가된 매물이 있다면 그것이 더 좋은 선택이라는 점을 다시한번 강조하고 싶습니다.
저 유투버를 저격하려는 것이 아닙니다. 내용은 내용대로 아주 유익합니다.
그러나 이러한 영상을 보고 "재건축 재개발 예정 물건이 다른매물보다 우월하다" 라고 생각하면 안되며,
철저하게 가치를 비교해서 "더 저렴한 매물"을 줏어야 한다는 것이 제 생각입니다.
재건축 재개발이 아니면 안된다? 아닙니다. 입지가 좋은데 저평가된 물건이 더 좋습니다.
5. 현재 사람들이 잘 주목하지 않는 저평가된 매물은 어디에 있는가?
그래서 제가 갈아타기를 하는 과정에서 수많은 부동산 매물들을 살펴보며 나름 내린 결론으로는,
현재 제가 생각하는 가장 저평가된 아파트는 크게 세 종류라고 볼 수 있겠습니다.
그리고 이것은 "현재" 기준이며, 몇개월만 지나면 또 그 흐름이 바뀔 수 있습니다.
(1) 토지거래허가구역 + 재건축 재개발 예정지 (실입주 해야 하는데, 정비사업이 임박한 아파트)
(2) 3종주거지역보다 허용 용적률이 높은 준주거/준공업/상업지역의 재건축 예정지 (예측불허로 투자자가 잘 접근하지 않음)
(3) 20년 미만의 아파트 중 전용면적에 비해 대지지분이 많고 용적률이 한계치보다 낮은데 가격은 전용면적에 비례하는 경우
즉, 토지거래허가구역처럼 강한 규제가 걸려있거나,
사람들의 시선에서 동떨어져있는 곳들이 이에 해당됩니다.
(1)과 (2)는 이미 제가 [17] 에서 소개한 아파트들이 많으니 생략하기로 하고,
(3)에 대해서 부연설명을 드리고자 합니다.
현재 대부분의 20년 미만 연식의 아파트는 허용 용적률을 가득 채워서 지은 경우가 대부분입니다.
당연히 땅 소유주는 입지만 괜찮다면 최대한 허용 용적률을 가득 채워서 짓는 것이 이득이니까 그렇게 할 것입니다.
그런데 잘 찾아보시면, 여러 가지 이유 때문에 그렇지 짓지 않은 곳들도 있습니다.
a. 국가나 지자체가 계획한 신도시(계획도시)는 도시 경관을 이유로 처음 도시를 만들 때 용적률을 여유있게 두고 만든다.
신도시를 세울 때에는 도시 경관을 위해 용적률을 넉넉하게 남겨놓고 건설합니다.
이를 지구단위계획 규정을 바탕으로 용적률에 제한을 둡니다.
예를 들어 3종주거지역 땅인데도, 지구단위계획에서 용적률이 165%로 지어버버립니다.
그런데 신도시를 세우고 나면 토지 소유주가 국가에서 개인으로 바뀌고,
정비사업이 임박한 시점이 되면 토지 소유주들이 지구단위계획을 풀어달라고 하거나, 변경해달라고 요구합니다.
토지 종상향(ex: 2종에서 3종으로의 변경)은 형평성 문제 때문에 매우 어렵지만,
3종주거지역인데 허용 용적률만 183%에서 250%로 늘려달라? 하는 것은 법적으로 허용 용적률 범주 안에 있으므로,
1기 신도시나 여타 서울시 아파트들의 사례를 통해서 알 수 있듯이 흔히 있는 일입니다.
도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)(안) 열람공고
고덕1단지 "용적률 250% 달라" 서울시와 일대격돌 ... - 주거환경신문
대치택지개발지구 리모델링 용적률 250% 허용 - 머니투데이개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위계획 결정 ... - 서울시
1기 신도시가 가장 대표적인 사례인데,
현재 1기신도시는 이미 대지지분 분석을 마친 투자자들이 많이 들어온 상태라 단물이 다 빠졌습니다.
급매를 사는 것은 괜찮으나, 호가를 받아줄 필요는 없습니다.
따라서 2기신도시 및 MB시절 강남구/서초구 개발에 의해 지어진 아파트를 주목할 필요가 있습니다.
특히 2기 신도시 중에 판교 / 위례 / 광교 / 송도를 잘 찾아보시면 허용 용적률을 다 채우지 못한 넉넉한 대지지분이 많은 아파트인데도,
가격은 비슷한 급지의 용적률을 꽉 채운 곳들과 비슷할 정도로 저평가된 곳들이 많습니다.
예를 들어, 고덕그라시움과 위례자이를 비교해보시면 대충 제가 무슨 이야기를 하려는지 알 수 있을 것입니다.
강남구, 서초구에서 세곡 / 내곡 / 자곡 / 신원동에 지어진 아파트들도 주목할 필요가 있습니다.
(용적률 200% 미만 / 500세대 이상으로 적당히 sorting해서 네이버부동산이나 호갱노노 지도를 활용하시면 금방 찾을겁니다)
다만, 청계산이나 서울공항(군사문제) 등으로 인한 규제가 있는 곳들도 있음을 유의해야 합니다.
같은 종 안에서는 한남3구역처럼 높게 짓는 것을 포기하고 건폐율을 높히는 방향으로 정비사업이 가능하니,
허용용적률을 채워 사업성을 높이는 것은 충분히 가능할 것이라 생각됩니다.
또 용적률만 보다가는 3종이 아닌 2종주거지역일 수도 있으니 유의해야 합니다.
2종에서 3종으로 올리는 것은 매우 어려운 일입니다. 이로인해 목동 일부단지들이 애를 먹고 있습니다.
토지 성분과 용적률, 대지지분과 규제상황을 모두 살펴봐야 함을 유념하셔야 합니다.
b. 조합에서 1:1 재건축 / 재개발을 한 곳들 중 일부
1:1 재건축 / 재개발 했던 곳들은 남는 용적률을 일반분양을 하는데에 쓰지 않고 대지지분형태로 가지고 있습니다.
압구정 같은 곳이야 향후 집주인들이 워낙 부자가 많아 무조건 넓은 평형으로 쓰려 하겠지만,
그렇지 않은 곳에서는 조합원들이 원하는 평형에 맞추어 기호에 맞게 짓고 용적률을 남기는 경우가 많습니다.
여기에 해당하는 단지로 과천 래미안슈르, 당산역롯데캐슬프레스티지(준공업) 등이 있습니다.
(다른 단지들도 잘 조사해보실 필요가 있습니다)
이들 아파트는 1:1 재건축 또는 재개발을 하면서 용적률을 다 채우지 못한 곳으로,
세대당 보유 대지지분이 많습니다.
위에서 언급한 아파트들은 현재는 20년 미만으로 신축에 가까운 컨디션을 가지고 있고, 따라서 인근 신축과의 가격 비교를 통해 시세가 결정됩니다.
그러다보니 내재된 토지가치가 제대로 평가받지 못하고 있습니다.
이 토지가치는 최소 20년 뒤에나 정비사업을 통해 실제로 발현되기 때문입니다.
20년 뒤니까 연간 수익률은 낮은거 아닌가요? 라는 질문을 할 수 있지만, 그렇지 않습니다.
재건축 예정 아파트 중에 저렴한 매물도 빛을 볼려면 신축이 될때까지 기다려야 하고,
토지가치가 높은 준신축은 재건축 예정 기대감으로 신축 가격에 근접하기만해도 큰 이득을 볼 수 있으므로, (약 25년차부터)
수익실현을 하는데에 걸리는 시간은 별로 다르지 않습니다.
다만 어찌되었든 25년차에 이르기까지는 시일이 걸리기 때문에, 오래 보유를 해야 빛을 봅니다.
마치 둔촌주공을 장기간 보유했던 형편이 넉넉치 않았던 사람들이 2010년 이후로는 비싼 아파트를 가지고 있게 된 것과 비슷합니다.
지금 둔촌주공의 로얄동 로얄층은 조합원이 다가져갔고,
이들 조합원들은 과거 비교적 저렴한 가격의 둔촌주공아파트를 낮은 용적률(넓은 대지지분)을 바탕으로 재건축한 결과로 큰 이득을 얻었습니다.
주의해야할 점은 이들 아파트들의 지금 가격이 상대적으로 저렴하다는 것일 뿐,
이들 아파트 역시 향후 내재가치대로 평가받게 되면 현재 재건축 예정 물건들처럼 미래 신축가격으로 거의 수렴하게 되서,
투자시 먹을 것이 많지 않게 됩니다.
제가 갈아타기를 하면서 이와 같은 기준들을 바탕으로 매물을 분석하고 살펴보았었습니다.
누군가에게는 좋은 팁이 되기를 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.