칼럼 목록

[1] 아파트의 월세, 전세, 매매란?

[2] 거주가치의 이해 1: 자본환원율

[3] 거주가치의 이해 2: 월세상승률의 비밀

[4] 토지가치의 이해 1: 아파트의 부활

[4-1] M2와 인플레이션, 매매와 월세

[5] 토지가치의 이해 2: 정비사업 용어 I

[6] 토지가치의 이해 3: 정비사업 용어 II

[7] 토지가치의 이해 4: 정비사업 용어 III

[7-1] 조합원분양 이후 매물의 용어 이해

[8] 토지가치의 이해 5: 분담금 계산 I

[9] 토지가치의 이해 6: 분담금 계산 II

[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출

[11] 적정가치 추정 2: 44년간 토지에 의한 이득 산출

[12] 적정가치 추정 3: 기준매매가격

[13] 적정가치 추정 4: 자산가치의 이해

[14] 기준매매가격계산기

[15] 실전: 갈아타기의 기록 1

[16] 실전: 갈아타기의 기록 2

[17] 실전: 갈아타기의 기록 3

[18] 실전: 갈아타기의 기록 4

[19] 실전: 통계보다 시황이 중요하다

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요즘 인터넷 뉴스를 보면 뭐 올랐네 내렸네 거래량이 늘었네 줄었네 상당히 시끄럽습니다.

특히 커뮤니티를 보면 통계자료가 나와있는 뉴스기사를 퍼오면서,

"봐라! 하락이 큰데 실거래 몇개 가지고 와서 상승이라고 우기지 마라!"

라는 사람들이 많습니다. 

과연 진실은 어디에 있을까요?

보통 기사에서 통계자료를 인용할 때에는 KB지수나 한국부동산원 시세를 인용합니다.

두 시세는 "실거래가 기반으로" 결정됩니다.

다만 KB지수는 "공인중개사가 실거래가를 기반"으로 결정하며,

한국부동산원은 "부동산원 직원이 실거래가를 기반"으로 결정합니다.

1. 부동산 통계의 맹점: 통계는 서열을 인정하지 않는다

가장 중요한 이야기를 하려 합니다.

백마디 이론적인 설명보다는 예시를 가져오는 것이 더 이해가 빠르리라 생각됩니다.

*노파심에서: 강서한강자이를 비하하려는 의도가 전혀 없습니다. 지금 아래는 그냥 예시일 뿐이며,

이러한 현상이 전국 모든 곳에서 일어나고 있는데 사례를 들기 위해 가져온 것일 뿐입니다.

둘중에 어느것이 더 좋아보이십니까?

2021년 10월에 17억 8500만원까지 거래되었는데 11억 5천까지 곤두박질쳤던 래미안에스티움과, 

2021년 8월에 13억 6000만원까지 거래되고 더이상 거래되지 않는 강서한강자이라면,

당연히 과거 최고점이 4억 넘게 차이나기 때문에 래미안에스티움이 더 상급지이나,

래미안에스티움은 대단지이므로 시세 변동의 빈도가 훨씬 잦고,

반면 강서한강자이는 세대수가 적다보니 시세 변동의 빈도가 훨씬 적을 뿐입니다.

만약 현재 래미안에스티움 13억, 강서한강자이가 11억에 매물이 존재한다면,

매수자는 래미안에스티움을 매수할 확률이 더 높습니다.

그런데 통계를 산출할 때에는,

강서한강자이는 아직도 2021년 가격대를 유지하고 있는 아파트로,

래미안에스티움만 30%씩 폭락한 아파트로 인식합니다.

앞서 말했듯이 "실거래가 기반"이기 때문입니다.

좌측은 강서한강자이의 KB시세 그래프, 우측은 래미안에스티움의 KB시세 그래프입니다.

만약, 시장상황이 지금보다 더 좋아져서, 

래미안에스티움이 13억 5천만원에 또하나 거래가 되었다고 치고,

12억에 올리면 절대 안팔렸을 강서한강자이가 12억에 거래가 되었다고 칩시다.

그러면, KB지수는 어떻게 변할까요?

그러면 그 다음주 강서한강자이의 KB지수는 폭락할 가능성이 높습니다. 

그리고 그 영향이 강서구의 하락률 강화에 영향을 줄 것입니다.

다시 말해, 통계적 서열을 인정하지 않다보니,

대단지는 하락장"임에도" 바닥을 찍을때쯤 거래가 되는 것이고,

대단지가 회복을 하면 규모가 적은 단지들이 뒤따라서 거래가 되는데,

그게 21년도 가격보다 저렴하면, 폭락거래로 인식되니까,

시장 상황이 바닥을 찍고 턴을 했음에도,

통계에는 계속 폭락중이라고 나타날 것입니다. 

이 현상의 반대 현상이 상승장때 벌어집니다.

꼭지를 찍고 턴을 해도, 실제로 통계가 하락으로 전환하는데에 엄청난 시간이 걸립니다.

분명 맨 위 첫번째 래미안에스티움의 실거래 기록에서, 2022년 5월에는 2억 넘게 폭락한 거래가 나타났지만,

실제 KB지수의 2022년 5월은 상승세로 나타날 것입니다.

왜냐하면, 2022년 상반기에 몇년만에 거래된 수많은 아파트들이 그제서야 상승거래가 된 것이 뒤늦게 통계에 반영되기 때문입니다.

다시말해, 비슷한 가격대가 형성되어야 할 대단지 A, 소단지 B 아파트가 있다고 가정하면,

아주 극단적인 사례이긴 한데, 지금의 통계 계산 방식이면,

A 아파트는 2021년 8월에 이미 시세 17억이 되는 것이고, B 아파트는 2022년 2월까지 시세가 7억입니다.

근데 2022년 3월에 갑자기 15억에 거래가 되면,

통계는 "200% 넘게 상승!" 이렇게 보고 시세에 반영합니다.

사실은 비슷한 입지이기 때문에 비슷하게 평가받아야 됨에도, 거래가 되지 않았다는 이유만으로 시세에 반영이 안되는 것입니다.

그러나 실제로는 거래가 없는 기간동안도 B 아파트는 상승했고, 2021년 8월에 꼭지를 찍고 하락전환해서 15억에 거래가 되었다고 봐야 합니다.

그 바로미터는 비슷한 수준의 인근 대단지 아파트여야하는 것입니다.

그리고 2023년 3월에 똑같은 현상이 벌어지는데,

A 아파트는 이미 바닥을 찍고 1억 반등을 했음에도,

B 아파트가 3억 하락거래가 찍혔기 때문에 통계자료에서는 A 아파트가 4개월 전 대비 10% 상승했어도 B 아파트가 4개월 전 대비 20%가 떨어졌기 떄문에,

통계상 폭락장이다! 이렇게 주장하게 되는 것입니다.

그리고, A 아파트가 2021년 8월~2022년 11월까지 6억이나 폭락했지만,

실제 통계자료는 35%씩 폭락했다고 하지 않고, 거의 떨어지지 않았다는 통계자료가 나올 것입니다.

왜냐하면, B 아파트는 2021년 8월~2022년 11월까지 8억이 상승했기 때문입니다.

이미 하락이 시작됐지만 계속 상승이라 주장하는 통계

현재 반등하고 있지만 계속 하락이라 주장하는 통계

지금 저는 현재 다시 상승장이 시작됐다고 주장하려는 것이 아닙니다.

최근 저점(작년 11월~올해 1월) 대비 10~15%정도 상승했음에도, 통계자료에 드러나지 않고 있다는 점을 꼬집고 싶은 것입니다.

통계자료는 6개월~1년정도 후행합니다.

제가 실거래 자료 등을 추적했을 때 가장 큰 폭락은 작년 여름~가을이었습니다.

요약하면 다음과 같습니다.

A. 통계자료는 6개월 이상 후행하는 지표이다.

B. 통계자료는 실제 시장의 변동성(상승 또는 하락)을 매우 과소평가한다.

C. 소단지들도 언젠간 거래가 될 것이므로 초장기적으로는 통계가 옳다.

2. 국토부 실거래 자료는 매수자가 매수를 결정한 시점으로부터 최대 6주정도 후행하는 자료이다.

제가 작년 가을~겨울까지 열심히 올리던 것이 아파트투미(http://apt2.me) 실거래 자료를 정리하는 것입니다.

매일 부지런히 썼던 것은 제누스의 흥행을 위해서도 있지만 가파른 하락장의 느낌을 기록하기 위함이었습니다.

이 자료는 통계자료보다 비교적 빠른 시황을 보여줍니다.

대신에 통계가 아닌 개별자료이기 때문에 전체 분위기는 자료를 보는 사람이 스스로 판단해야 한다는 점이 가장 큰 단점이며,

실제 계약일로부터 최대 1개월정도 후행하는 자료입니다.

(실거래 신고는 계약일로부터 1개월 이내에 중개사가 합니다.)

계약일로부터 1개월 후행한다는 것은,

실제 매수자가 가계약금을 입금한 날로부터는 최대 6주정도는 후행하는 자료라는 점입니다.

저도 최근에 거래를 하면서 가장 큰 오판을 했던 것이,

2023년 2월에 신고된 실거래 가격을 보고 부동산을 찾아갔더니 그 가격대의 매물은 하나도 없고 10%이상 상승했었더라는 것입니다.

2023년 2월에 신고된 실거래 가격은 높은 확률로 2023년 1월에 계약했을 가능성이 높으며,

계약금을 마련하는데에 시간이 소요되므로 최대 7~10일정도 더 이전에 가계약금을 넣었을 가능성이 높습니다.

그렇다면 중개사는 왜 실거래 신고를 최대한 늦게 할까요?

여러가지 이유가 있겠지만, 보통 상승장이든 하락장이든 실거래는 당시 분위기보다 약간 더 매력적인 가격에 거래가 되었을 것입니다.

이때 거래가 이미 되었다는 사실을 안 중개사는 네이버부동산에 국토부 신고가 되기 전까지 매물을 안내리고,

계속 광고를 유지합니다.

계속 매력적인 가격으로 이미 팔린 매물을 올려놓고, 매수자들이 전화해서 "이 매물 있나요?" 라고 물어볼 것이고,

중개사는 "아, 이거 어제 팔렸어요. 다른 매물 있는데 그거 보실래요?" 라고 대답할 것입니다.

그때부터 중개사와 매수자는 서로 연을 맺게 되고 중개사가 영업을 하게 됩니다.

다시 말해, 이미 거래된 물건은 예비 매수자를 하필 우리 중개사로 전화를 걸게 하기 위한 미끼가 되는 것입니다.

물론 허위매물 광고는 엄연히 불법입니다.

그러나 국토부 실거래가에 공개되기 전까지는 매수자는 대부분 거래사실을 잘 모르니까 신고당할 일은 거의 없습니다.

그리고 만에하나 신고를 당하더라도,

"아 이거 네이버부동산에 가계약 전에 올려놓은 매물이네요 ㅠ 거래된 이후에는 더이상 네이버 부동산에 매물을 올린적이 없습니다"

라고 발뺌하면 끝입니다.

3. 시황을 알려면 결국 단톡방 같은 곳을 찾아보거나, 직접 중개사무소에 연락해서 자세히 여쭤보아야 한다.

요즘은 단톡방에서 아래와 같이 현재 거래되는 시황을 전하는 곳들이 있습니다.

이런 곳에서 정보를 구할 필요가 있겠습니다.

다만, 이러한 단톡방 정보는 100% 사실이라는 보장이 없습니다.

그래서 중개사무소에 연락해서 사실확인도 다 해볼 필요가 있습니다.

특히 매수 의향이 있다면, 적어도 일주일에 한번은 꾸준히 시황을 체크하셔야 합니다.

물론 이건 저점을 잡고 싶을때나 이렇게 하시면 되고,

나는 확실히 반등하는거 보고 사겠다고 하면 국토부 실거래가에서 턴어라운드 할때쯤 사셔도 됩니다.

대신 국토부 실거래가에서 턴어라운드가 보이는 시점이면 실제로도 저점대비 20%까지 더주고 매수할 각오는 되어 있어야 합니다.

부동산은 시세 변화가 느리다고 말씀하시는 분들도 있습니다.

물론 역사적으로는 그것이 사실입니다.

그리고 지금 역시 추세적으로는 하락장의 한 흐름일 수 있습니다.

그러나 "변동성"은 생각하시는 것보다 훨씬 큽니다. 

그래프나 통계자료에만 매몰되시면 안되며, 시황을 반드시 살펴보셔야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.