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[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출
[11] 적정가치 추정 2: 44년간 토지에 의한 이득 산출
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앞선 글에 이어지는 내용입니다.
3. 재건축 (및 리모델링)
재개발 입주권 거래에 관심을 두지 않게 되면서, 재건축에 관심을 갖게 되었습니다.
2022년에만해도 전방위적인 규제로 인해, 조합설립인가 이후 재건축 물건은 거의 대부분 전매가 제한된 상황이였습니다.
따라서 "재건축을 할 것으로 보이는" 아파트를 거래를 해야 했습니다.
재건축을 할 것으로 보이는 아파트란 아직 조합설립이 되지 않은 아파트로,
대략 재건축이 임박한 25년차 이후의 아파트를 의미합니다.
(1) 재건축 예정 아파트 투자의 매력
이러한 재건축 예정 아파트의 투자는 어떤 매력이 있을까요?
앞서 살펴본 재개발 입주권은 인근 신축투자 대비 당장의 금전적 큰 이득은 없지만,
동네를 갈아엎는다는 측면에서의 매력이 있음을 확인했습니다.
17년~21년의 상승장도 재개발을 통해 대단지 아파트가 마용성이라는 유행어를 낳으며 상승장을 주도했습니다.
(ex: 경희궁자이, 마포래미안푸르지오, e편한세상옥수파크힐스, 아크로리버하임 등)
그렇다면 재건축 아파트는 어떤 매력이 있을까요?
1) 입주권에 비해 하이리스크 / 하이리턴
재건축 예정 아파트는 재개발 입주권 투자 대비해서 리스크가 더 크고, 대신 리턴도 더 큽니다.
반면 초기 재개발 투자에 비해서는 리스크가 더 적고, 리턴도 더 적습니다.
그 이유를 하나씩 뜯어보려 합니다.
먼저 재개발 입주권은 관리처분인가 이후 건물을 짓기만 하면 대략 완성이 됩니다.
관리처분인가 이후 빠르면 4년~늦어도 6년정도 이내에는 입주가 가능합니다.
따라서 신축 상태에서 4~5년 거주하고 황금타이밍에 매도할 때 대략의 시기까지도 예측할 수 있습니다.
반면, 재건축 예정 아파트는 조합설립인가가 언제날지 모릅니다.
30년차 아파트가 되자마자 열심히 재건축을 추진할 수도 있지만,
은마아파트 사례처럼 한없이 꼬일수도 있습니다.
더군다나 분담금을 계산하는 방식이 재개발 입주권에 비해 까다롭기 때문에,
전문투자자거나 부동산에 "아주 관심이 많고 계산에 능한 사람"이 아닌이상 총투자금 예측이 쉽지 않습니다.
다만, 재건축 예정 아파트가 초기 재개발 투자에 비해서는 리스크가 적습니다.
왜냐하면 재건축 예정 아파트는 시간이 문제이지, 언젠가는 반드시 "아파트로" 재건축을 하기 때문입니다.
헌 건물은 반드시 새거가 됩니다. 1970년대 아파트는 지금시점에서 정말 찾아보기 어렵다는 점이 이를 증명합니다.
반면 재개발은 혹시라도 조합이 해산되기라도 한다면,
해당 물건은 대단지 아파트로 개발될지, 빌라로 개발될지, 나홀로 아파트로 개발될지 전혀 알 수 없습니다.
만약 재개발 조합이 해산되고 헌 빌라가 신축빌라로 재건축이 된다면 암울할 것입니다.
그러면 자신이 보유한 물건의 가치도 떨어지지만, 동네 자체의 노후도도 다시 낮아지므로,
내 자식 세대마저도(?) 재개발이 가능할지 불투명해집니다.
2) 재개발 입주권에 비해 하락장때 급매를 구하는 것이 수월하다.
기본적으로 재건축 예정 아파트는 재개발 입주권에 비해 급매를 구하는 것이 수월합니다.
재개발의 급매는 - 기존 원주민이 눈먼 매물로 내놓아 생기므로, 로컬 중개사무소들을 발로 뛰며 매물을 구해야 합니다.
오히려 재개발 입주권은 상승장 때 오른 가격을 잘 모르는 원주민들이 내놓은 의외의 급매가 보이며,
하락장에서는 원주민들이 부동산 시황에 민감하지 않아 상승장때의 가격대로 내놓아 오히려 호가가 비싼 경우가 많습니다.
재건축 예정 아파트의 급매는 - 투자자들이 각오하고 공격적으로, 공개적으로 급매로 내놓기 때문에,
네이버부동산이나 중개사 블로그, 단톡방, 카페 등을 통한 손품으로도 구할 수 있습니다.
예를 들어, 대치2단지 전용 49m²는 2021년 하반기 17억까지 거래되었으나,
2022년 하반기에 투자자들이 급매를 경쟁적으로 쏟아내면서 10억까지 시세가 곤두박질친 바가 있습니다.
10억대에 실거래되었을 때에도 네이버부동산에 11억 집주인 급매 물건이 1~2주 이상 공개되어,
마음만 먹으면 전화 한통으로도 매수가 가능한 상황이였습니다.
물론 지금처럼 시장상황이 다시 약간 반전되는 분위기에는 다시 투자자들이 공격적으로 호가를 올린다는 점도 유의해야 합니다.
3) 상급지일수록 신축 가격대비 재건축 예정 아파트가 분담금을 감안하더라도 이득이 생긴다.
상급지에서는 재건축 물건이 매수자에게 별로 매력적으로 다가오지 않습니다.
재건축 물건은 자신이 보유한 아파트의 세입자를 관리해야 하고 자신은 다른 곳에 월세를 거주하는 방식으로 투자하거나,
혹은 오래된 집에서 몸테크를 해야 하기 때문입니다.
이런 이유로 "부자"들의 입장에서는 별로 매력적인 투자방식이 되지 못합니다.
이로 인해 분담금을 감안하더라도 가격이 매우 저렴합니다.
예를 들어, 삼성동 진흥아파트를 보겠습니다.
이 아파트 대지지분과 분담금 계산은 생략합니다.
[7] 토지가치의 이해 4: 정비사업 용어 III 보시고 [14] 기준매매가격계산기 에 넣어 각자 계산해보시기 바랍니다.
이정도면 정확히 계산하지는 않았으나 어림잡아 약간의 분담금 (5억 미만)으로 48평형 + 25평형 두 채를 받을 수 있을듯 합니다.
아니면 60평대를 선택해도 될 것입니다.
세대수는 청담 진흥과 합치면 거의 1000세대 가까이 가능할 것입니다.
토지거래허가 + 40년차 아파트의 콜라보로 재건축 이후 예상되는 큰 이득은 자세히 계산해보지 않아도 대략 느낌이 올 것입니다.
[7] 토지가치의 이해 4: 정비사업 용어 III 여기에서 살펴봤던 은마의 사례도 비슷하게 큰 이득을 안겨다 줍니다.
재개발 입주권은 글쎄? 라는 생각이 드는데,
재건축은 확실히 이득이 눈에 보이는 수준으로 가격이 형성되어 있습니다. (상급지인 경우)
(2) 재건축 예정 아파트 투자의 유의점
지금까지 재건축 예정 아파트가 갖고 있는 매력들을 살펴보았습니다.
그러나, 유의할 점도 있습니다. 반드시 분담금을 계산할 줄 알아야 합니다.
가장 조심해야 할 점은 신축보다도 더 비싼 재건축 예정 아파트들이 존재한다는 것입니다.
성수동의 서울숲역 초역세권 아파트인 성수동아아파트입니다.
2022년 연말까지만해도 14억 5천이라는 어마어마한 호가를 자랑했던 아파트입니다.
지금은 조금 조정이 되어 그래도 좀 그럴싸한 가격이 되었습니다.
위의 "급매"는 용적률 174% 대지지분 30.45m² 인 매물입니다.
사실 대치2단지 전용 49m²에 비해서도 대지지분이 적습니다.
(전용면적 및 용적률에 속으면 안됩니다 - 대지지분은 전용면적보다는 공급면적에 비례합니다.)
이 아파트를 대치2단지보다 더 비싸게 매수해야할 이유는 없습니다.
3종주거지역 재건축시 전용 59m²을 받기 위해서는 거의 5억에 이르는 분담금을 부담해야 합니다.
성수동이 아무리 현재 뜨는 인더스트리 감성의 동네라고 하지만,
트리마제처럼 시원한 한강뷰를 기대할 수 있는 곳도 아니고,
(다만 남서향 설계를 기가막히게 하면... 일부세대는 그래도 괜찮은 뷰가 나올것으로 보입니다)
아크로서울포레스트처럼 초호화 주상복합이 가능한 상황도 아닙니다.
물론 입지 아주 좋지만, 2023년 2월 기준 10~11억 사이까지는 떨어져야 매력적이라 생각됩니다.
(3) 다시 나의 이야기로...
재건축으로 갈 수 있는 후보군들을 추려보았고, 이들 아파트에 대한 저의 감상들을 써보도록 하겠습니다.
마장동 세림아파트 - 생각보다 괜찮은 입지. 왕십리역 이용도 큰 불편은 없을 듯 하고, 자차로 강남접근성도 좋은 편입니다.
다만 분담금 고려시 먹을게 거의 없는 상황이 2022년 상반기부터 지금까지 이어지고 있습니다.
2023년 2월 기준 인근아파트 시세 고려시에 제일 큰평수 기준 10억 내외까지 조정되어야 합니다.
가락우성1차아파트 - 가격은 나쁘지 않으나 재건축 사업성이 좀 떨어집니다.
또 임장을 가보면 아시겠지만 동네가 별로 마음에 들지 않습니다.
헬리오시티보다 살짝 떨어지는 아주 우수한 입지조건이나, 주변환경은 헬리오시티에 비해 많이 떨어지는 느낌입니다.
저는 술을 좋아하는 사람임에도 인근의 술집을 싹 밀어버리고 싶은 심정이었습니다.
이런 동네의 아파트는 개인적으로는 자녀있는 가족들이 다른 대체 선택지들이 있어 쉽사리 선택하지 못할 듯 싶습니다.
물론 이런점들이 반영된 시세이긴 합니다만 이를 감안했을 때에는 아주 싸다고 생각되지는 않습니다. (22년~23년2월까지의 시세)
자양우성3차아파트 - 재건축 사업성이 좀 떨어지며, 먹을것도 많지 않은 아파트입니다.
전반적으로 2억정도 호가 조정이 필요하다고 생각됩니다.
개인적으로 자양동은 아주아주 좋아하는 최고의 입지조건을 자랑하나, 소단지 위주의 아파트 구성이 아쉽습니다.
이러한 동네는 철저한 가성비로 접근해야 한다고 생각합니다. 호가만 더 조정된다면 권하고 싶은 곳입니다.
다만 생각보다도 대지지분이 적은 편이라, 집주인 분들께서 자기집 전용면적과 용적률만 생각하면 저렴하게 내놓기 어려운 구조로,
저렴한 호가가 나오기 힘든 상황입니다.
수서1단지아파트 - 지하철 역이 먼 것이 단점이고, 강남구 기피시설이 모두 모여있는(?) 것이 단점입니다.
기피시설이라 함은 매립장이라던가... 열병합발전소라던가...
근데 가격이 2022년에는 정말 착한편이였습니다.
재건축 사업성도 제가 거론하는 곳들 중에서는 상당히 좋은 편에 속합니다.
인근 대치2단지 대청 수서신동아 등보다 더 사업성이 좋습니다.
그런데 재건축이 조금 진척되는 느낌이 보이면서 갑자기 호가가 좀 올랐습니다.
대치2단지와 비교하여 동일 공급면적 대비 10% 이상 저렴하다면 사볼만하다고 생각합니다.
대치2단지 / 대청아파트 - 입지는 아주 좋으나, 대치1단지 임대아파트로 인해 해당 블럭 아파트들은 이미지가 다소 좋지 않습니다.
재건축 사업성은 좋은 편은 아닙니다만 재건축이 가능한 아파트라고 생각됩니다.
사업성이고 수익성이고 그냥 분담금 계산해서 합했을 때 신축보다 매력적이면 강남구 아파트는 사볼만 합니다.
2022년 하반기에 최저점을 찍었을 때 너무나도 매력적인 가격대였는데,
2023년이 되면서 갑자기 가격이 뛰어서 매력도가 좀 떨어졌습니다.
젊은사람들이 좋아할 동네는 아니지만, 허용범주 안에 들어옵니다. 일원동보다는 번화하다 생각합니다.
까치마을아파트 - 역시 입지가 아주 좋습니다. 재건축을 우선해서 추진하겠지만 리모델링을 할 수도 있습니다.
재건축 사업성이 대치2단지나 대청아파트에 비해 살짝 떨어지기 때문에,
대치2단지와 대동소이한 가격대라면 대치2단지나 대청아파트를 살 것 같습니다.
그러나 (초등)학군은 까치마을이 더 좋은듯 하므로 이를 감안할 필요가 있겠습니다.
동네가 매우 조용합니다. 이런 분위기는 분명 호불호가 있습니다. 젊은사람이 좋아할만한 동네는 아닙니다.
그래도 아주 깨끗한 고즈넉한 동네라 상권을 무시한다면 아주 좋다고 생각합니다.
수서신동아아파트 - 맨정신으로 매수하기에는 살짝 비싸게 느껴지는 아파트입니다.
까치마을과 비교하면 모든 면에서 조금씩 떨어진다고 생각되는 아파트인데 더 비싼 아파트입니다.
다만 이 아파트는 비싼 이유는 있습니다.
수서역 호재를 생각하고 종상향 또는 용적률 완화를 노린다면 더 큰 이득을 줄 수도 있다고 생각됩니다.
흑석한강현대아파트 - 재건축시 아름다운 한강뷰가 너무나도 기대되는 아파트입니다.
다만 개인적으로 흑석이라는 입지를 노량진보다 좋게보지 않는 편이라, 매수하기가 꺼려집니다.
흑석은 강남접근성도 애매하고, 한강현대는 평지이나 대부분 경사가 있는 아파트들이 많습니다.
또 고립된 상권도 단점이라 생각됩니다.
용적률이 높지만 대형평형 위주 구성이라 재건축 사업성은 괜찮다고 생각됩니다.
다만 동일평형 이상을 받으려면 분담금은 각오해야할 것입니다.
한강현대 전용 66m²는 대치2단지 49m²보다 저렴할 경우 매력적인 가격대라 생각됩니다.
그러나 지금 시점에서 그다지 저렴하지는 않아 보입니다.
옥수현대아파트 - 재건축시 아름다운 한강뷰가 너무나도 기대되는 아파트 2입니다.
임장을 가보면 달맞이공원이라고 있는데... 거기서 삐삐가 나오지는 않지만(?) 한강뷰 하나는 진짜 끝내줍니다.
다만 역시 옥수라는 입지는 이촌동이나 성수동쪽에 비해 단점이 많다 생각되며 별로 좋게 보지는 않습니다.
호재도 많지 않고 고립되었다고 생각됩니다.
압구정의 배후수요로 볼 수도 있긴 하나 압구정에 비해 좀 다른 성격의 동네라고 생각됩니다.
다만 한강뷰..... 생각하면 투자해볼만 합니다.
전용 71m²가 대치2단지 49m²과 비슷한 가격일 경우 매력적인 가격대라 생각됩니다.
현재 호가가 저렴한 편이라 꽤 매력적입니다. 2022년에는 너무 비쌌습니다.
한신잠실코아아파트 - 주상복합으로 재건축이 가능한 아파트(토지성분이 상업지임!)입니다.
아파트+오피스텔+상가 3종세트로 구성되어 있어 재건축시 제법 시간소요가 될 것으로 보이지만,
상업지 치고 준수한 대지지분과 용적률(390%)이 참으로 매력적입니다.
거기에 잠실역 초역세권이라는 특급 입지...
제가 칼럼에서도 3종주거지역만 언급했었는데, 상업지역 분담금은 약간 다르게 계산해야 합니다.
제가 설명한 방법을 그대로 응용하여 적용하면 게산할 수 있습니다.
대부분 사람들은 상업지역 재건축에 대해서 별로 관심이 없습니다.
재건축 노리는 분들 보면 용적률을 200% 미만 이런식으로 설정하기 때문에 한신잠실코아가 자연스럽게 관심에서 제외됩니다.
제가 계산했을 때 기존 실거래 가격은 전반적으로 저평가되어 있다고 생각합니다.
한신잠실코아아파트가 2020년 상반기 실거래 가격대로 매물이 나온다면, 매수를 권하고 싶습니다.
재건축시 문정동 송파파크하비오푸르지오와 유사한 형태로 지어질 가능성이 높습니다.
2022년 하반기에 제일 큰평수가 11억이라는 매력적인 가격에 올라온 적이 있었는데...
지금은 사라지고 없네요... 집주인이 거뒀나봅니다.
재건축하게 되면 예상 시세는 잠실 엘리트 정도와 유사하게 갈 가능성이 높습니다.
(같은 연식이면 더 저렴해야 하나, 연식차이로 인해 시세는 비슷할 것으로 예상합니다.)
한신서래아파트 - 반포에서는 마이너하긴 하지만 반포동(사실상 서래마을)이라는 위압감넘치는 입지의 아파트입니다.
제일 작은평수가 현재 11억 8천만원에 나와있는데,
분담금 계산하면 좀 비싼 느낌이 들긴 하지만 그래도 반포니까... 반포... 반포를 감안하면 용서되는 가격입니다.
서래마을이 현재는 나름 핫플레이스이긴 한데... 나중에는 방배동 카페거리처럼 좀 슬럼화되지는 않을까 하는 걱정이 있고,
그렇게 되면 한신서래아파트까지도 좀 영향이 가지 않을까 싶긴 합니다.
올림픽훼밀리타운아파트 - 2022년 12월쯤 국민평수 14억이라는 호가에 올라왔을때는 진짜 사고싶던 가격대였습니다.
문정동 법조타운 상권을 이용할 수 있다는 장점, 가락시장역을 끼고 향후 위례신사선까지 기대할 수 있는 호재,
수서역을 조금 오버하면 도보권으로 갈 수 있다는 점 등등... 헬리오시티보다 어찌보면 더 나아보이는 아파트입니다.
그런데 재건축이 진척되면서 이제 호가가 갑자기 올라서 살 수 없는 곳이 되어버렸네요.
국민평수 기준 헬리오시티보다 5억정도 저렴하면 매력적인 가격대라 생각됩니다.
강변우성아파트 - 구의동에 숨겨진 준주거지역 재건축이 될것 같은 아파트입니다.
재건축 사업성은 애매하지만... 한강뷰가 나오는 강변역 초역세권, 스타필드 입점 예정인 아파트입니다.
국민평수가 11억에 올라와있는데, 매력적인 가격이라 생각됩니다.
세대수가 좀 적은게 흠이지만... 자녀를 키우지 않는다면 아주 매력적인 곳이라 생각됩니다.
다만 저는 아직 구의동의 뭔가 무서운 골목길은 적응을 못하겠습니다.
구의동 임장을 새벽에 가보시면 혼자다니기 좀 무섭습니다.
구의현대2단지아파트 - 준주거지역 재건축이 될것 같은 아파트입니다.
용적률이 307%인데, 용적률 상한이 400%임을 감안하면 꽤 괜찮다 생각됩니다.
다만 강변우성아파트와 같은 한강뷰는 기대하기 어렵습니다.
강변우성아파트 풀한강뷰와 구의현대2단지의 시세는 비슷해야 한다고 생각됩니다.
명일신동아아파트 - 고덕그라시움 국평 살돈 있으시면 그냥 이거 사세요...
다만 국민평수는 호가가 비싼편입니다. 최저가 15억부터 시작하는데...
국민평수는 고덕그라시움 대비 3억정도는 더 저렴해야 매력적인 투자처라 생각됩니다.
이 아파트는 9호선 급행 예정 고덕역의 초역세권 수혜를 받을 미래 대장주입니다.
개인적으로 고덕을 별로 안좋아하는데...
괜찮은 베드타운이지만 위례와 비교해서 뭔가 상권이 아쉽습니다.
애 키우기에는 고덕이 편안해보이기는 합니다만 친구 데려오기는 좀 아쉬운 동네입니다.
출퇴근길 교통도 썩 좋지 않아 보입니다.
그렇지만 명일 신동아는 9호선 급행 개통시까지는 보유를 권하고 싶습니다.
그리고 9호선 급행은 너무나도 인기가 많지만, 그만큼 쾌적성이 떨어집니다.
배차간격이 현재 10분 정도라서, 아무생각없이 타러가면 지하철 올때까지 기다림의 시간이 길어질 수 있다는 점이 거부감이 있습니다.
오래 기다리면 "급행"의 의미가 퇴색되는 것이기 때문입니다.
지하철차량을 더 투입해서 배차간격을 8분까지 줄인다고는 하지만 그래도 일반열차와 병행 운행해야 한다는 점에서 8분 미만으로 줄어들기는 어려울 것 같습니다.
이를 감안하여 실거주 목적으로는 좀더 고민해볼 필요가 있겠습니다.
이정도가 재건축 아파트들에 대한 저의 개인적인 감상입니다.
제가 보유한 현금이 한계가 있어 더 비싸고 좋은 재건축 예정 아파트들은 자세히 살펴보지 못했습니다.
다만 저는 재건축 예정 아파트를 최종적으로는 사지 못했습니다.
그 이유는… 2023년 들어서 시장 분위기가 바뀌었기 때문입니다.
제가 현재 소유한 아파트는 시장 선도 아파트가 아니리서 분위기가 반전되야 겨우 거래가 되는데,
분위기가 반전되면 재건축 예정 매물이 제일먼저 반응한다는 점이 불리하게 작용합니다.
하락장때 매력적이어보이던 재건축 매물이 잠시 가격을 회복하니 가장먼저 2억 3억씩 호가가 올랐습니다.
재건축 예정 아파트는 하락장때 투자자들이 급매를 쏟아내기 때문에, 하락장때 사야 합니다.
그래서 지금 시점에서는 다시 좀 추천하기가 조심스러워지는 것이 사실입니다.
다시 시장 분위기가 얼어붙는다면 또 매력적이어지지 않을까 싶습니다.
그래서 저는 또 새로운 투자처를 찾아야만 했습니다.
이쯤되니, 저는 재개발이고 재건축이고 아파트 시장을 어떤 관점으로 바라봐야 하는지 근본부터 의문이 들기 시작했습니다.
다음 글에서, 이에 대한 내용과 더불어 당장 정비사업 예정은 없지만 매력적인 매물을 솎아내는 방법에 대해서 설명드리고자 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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