칼럼 목록
[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출
[11] 적정가치 추정 2: 44년간 토지에 의한 이득 산출
[22] 전세 3: 금리와 전월세 및 매매 사이의 관계
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이번에는 거주 점유 이론과 토지의 특성에 대해 알아보고자 합니다.
이 두 가지 내용을 가지고 수요와 공급, 입주장 및 분양, 다주택자, 정책 등 수많은 이야기를 할 수 있습니다.
거주 점유 이론과 토지의 특성은 암기해두시고 많은 사안에 적용하는 연습을 해보시면 큰 도움이 되실 것입니다.
1. 거주 점유 이론
부동산 거주 점유 이론이란, 다음 두 가지를 만족한다는 것입니다.
첫째, 모든 사람은 반드시, "어딘가에 거주"해야 한다는 점입니다. (존재성)
노숙인이 아닌 이상 모든 사람은 반드시 어딘가에 거주합니다.
매매를 하든 전세를 하든 월세를 하든 어딘가에 거주합니다.
둘째, "거주"는 1가구당 1채만 점유한다는 것입니다. (유일성)
모든 사람은 반드시 한 채에만 거주합니다.
100주택을 소유한 사람도 자신의 거주는 한 군데로 정해져 있고, 무주택자도 전월세를 통해 한 군데만 거주합니다.
이러한 존재성과 유일성을 반드시 기억하고 해석해야 합니다.
2. 토지의 특성
토지는 7가지 특성이 있는 것으로 알려져 있습니다.
(자연성, 고정성, 영속성, 희소성, 외부효과, 개별성, 경직성)
그 중에 주목할만한 5가지 특성을 살펴보고자 합니다.
- 고정성: 위치와 면적, 수량이 일정하다. 즉 공급량은 한정되어 있다.
- 영속성: 토지는 소모되거나 마멸되지 않아 물리적인 측면에서는 파괴될 수 없다.
- 희소성: 토지가 중요한 위치에 있을수록 그 희소가치가 상승한다.
- 개별성: 토지는 지형, 지세, 지반은 동일한 것이 없어 개별적이다. 그 특성 또한 전부 달라 물리적으로 같은 토지는 있을 수 없다는 특성을 말한다.
- 외부효과: 토지의 이용결과가 인접토지에 영향을 준다.
토지는 고정성과 영속성이 있습니다. 다시 말해, 공급량이 한정되어 있으며 줄어들지도 않습니다.
또한 희소성과 개별성이 있어, 토지마다 개성이 있고 가격 편차가 커지며 그것이 한번 정해지면 쉽게 변하지 않습니다.
다만, 외부효과에 의해 주변의 토지가 어떻게 이용되느냐 (지하철, 백화점, 병원, 공원 등) 에 따라 해당 토지의 가치에도 영향을 줍니다.
3. 수요와 공급
수요와 공급에 대한 이야기를 하기 위해서는 먼저 간단한 수요 공급 균형에 대해서 이해해야 합니다.
수요가 증가하면 가격이 오르고 수요가 감소하면 가격이 내리며,
공급이 증가하면 가격이 내리고 공급이 감소하면 가격이 오릅니다.
부동산은 조금 어려운 측면이, 어떤 가격이 조절되느냐는 것입니다.
매매가격만 오를수도 있고, 매매와 전세가 모두 오를수도 있고, 월세만 오를수도 있습니다.
매매가격만 내릴수도 있고, 매매와 월세가 모두 내릴수도 있고, 월세만 내릴수도 있습니다.
따라서 상승 요인 또는 하락 요인마다 어떤 가격이 조절되는지를 정확히 파악해야 합니다.
각 요소가 가격에 어떠한 영향을 주는지를 명확히 이해하기 위해서는,
토지와 거주를 분리해서 생각하고 각각을 정확히 이해해야 합니다.
그러므로, 수요와 공급을 각각 두 가지로 다시 분리할 것입니다.
"거주의 관점에서 수요"와 "토지의 관점에서 수요",
"거주의 관점에서 공급"와 "토지의 관점에서 공급"
입니다.
3-1. 거주의 관점에서의 수요
앞서 살펴본 점유이론에 따르면, 거주의 관점에서의 수요는 사실 가구수로 결판이 난다는 점을 알 수 있습니다.
거주는 전국민이, 하나만 참여해야 하기 때문입니다.
결국 전체 가구수를 비교해야 하는데 최근까지 가구수는 계속 천천히 증가하는 추세입니다.
인구가 감소하더라도 가구당 인원수가 함께 감소하고 있어 한동안 가구수는 유지될 것입니다.
물론 세부적으로 파고들어가면 수요의 요소는 제각기 달라집니다.
"새 집에서 살고 싶은 욕구", "하이앤드 빌라에 대한 선호" 라던가, "평형에 대한 선호의 변화" 등,
총 수요는 그대로이더라도 각 세부 항목에 따른 변화를 일으킵니다.
그러나 이러한 변화는 매우 느려서, 최소 15~20년정도 지나야 대세가 바뀌게 되며,
이러한 변화를 사업시행하는 쪽에서 서서히 반영하기에 큰 변수는 아닙니다.
가구수는 몇년 사이에 드라마틱하게 조절되기 어려운 부분이 있기에,
거주가치에 의한 수요가 전체 평균 가격에 끼치는 영향은 거의 없을 것입니다.
부동산은 너무 복잡하기 때문에 이렇게 큰 변화가 없는 값들은 무시하는 편이 좋습니다.
물론 이러한 오차들이 트리거가 되어 미래 예측 결과가 약간 달라질 수도 있으나,
이러한 약간의 달라짐은 부동산 예측에서 누구도 예측할 수 없는 영역으로 치부하는 것이 좋습니다.
따라서, "거주가치 관점에서의 수요 요소"는 큰 변화가 없다고 가정하고 해석해야 합니다.
3-2. 거주의 관점에서의 공급
거주의 관점에서의 공급은 수요와는 다르게, 신규 주택을 공급하면서 변화됩니다.
예를 들어, 1달 뒤 5000세대의 입주를 앞두고 있는 동네라면, 거주의 관점에서 공급이 5000개 증가합니다.
이런 식으로, 공급의 변동 요소는 매우 많습니다.
개수의 관점에서도, 새것이라는 관점에서도 변합니다.
거주가치 관점에서의 공급이 증가하면 월세 가격은 어떻게 될까요?
당연히 월세는 떨어질 것입니다.
매매 가격은 어떻게 될까요? 매매 가격도 떨어질 것입니다.
왜냐하면 매매 가격 안에 거주가치도 포함되어 있기 때문입니다.
3-3. 토지의 관점에서의 공급
토지의 관점에서의 공급 요소는 앞서 살펴본 거주의 관점에서의 수요 요소와 마찬가지로 변수가 거의 없습니다.
앞서 살펴봤듯이 고정성과 영속성에 의해 새로운 토지가 생산되지도 않고, 희소한 토지도 정해져 있습니다.
외부효과에 의해 토지의 가격 서열이 변화할 수는 있지만, 어찌되었든 공급량이 달라지는 것은 아닙니다.
다만, 동이나 구처럼 미시적으로 들어가면 여러 변수들이 존재하긴 합니다.
예를 들어, 그린벨트를 해제하거나 토지의 종상향으로 인해 토지의 공급량이나 공급 방식에 영향을 줄 수 있습니다.
그러나 이러한 변수들은 한 권역 내에서의 평균 토지가격에는 거의 영향을 주지 못합니다.
3-4. 토지의 관점에서의 수요
앞서 거주의 관점에서의 수요는 어느정도 고정되어 있다고 했습니다.
반드시 모든 사람은 오직 한 곳에 거주를 해야하기 때문입니다.
그러나 토지를 사는 것은 모두에게 강제된 사항이 아닙니다.
아파트 등, 주택 혹은 비주택을 매수할 때에만 토지를 매입하는 셈이며,
전세나 월세를 택하는 경우 토지를 매입하지 않는 것이기에 토지의 수요는 변화할 수 있습니다.
토지의 관점에서의 수요가 증가하면 월세 가격은 어떻게 될까요?
크게 변화가 없을 것입니다. 월세 세입자는 토지를 점유하고 있지만 사업을 벌일 수가 없기 때문입니다.
매매 가격은 어떻게 될까요? 매매 가격은 오를 것입니다. 왜냐하면 매매 가격 안에 토지가치가 포함되어 있기 때문입니다.
지금까지의 내용을 바탕으로, 여러 가지 벌어지는 상황을 해석해보고자 합니다.
이러한 방식으로 해석하고 모두 종합해서 미래를 예측하는 데에 활용하면 되겠습니다.
3-5. 아파트 매도 매물수가 많아지는 것은 매매가격 및 월세 가격에 어떠한 영향을 주는가?
네이버 부동산에 올라온 매매 매물 양이 늘어나면 무슨 일이 일어날까요?
아실(asil.kr)에서 가져온 매물양입니다. 이 매물의 양이 늘면 거주의 관점에서의 공급이 늘어난 것일까요?
아닙니다. 잘 생각해보세요.
앞서 살펴본 점유 이론에 따르면, 지금 네이버부동산 매물에서도 현재 누군가 거주하고 있습니다.
그 집이 거래가 성사되던 성사되지 않던, "누군가 거주"하고 있다는 사실은 변함이 없습니다.
A가 매도를 해서 그 집을 떠나도, 떠난 사람이 노숙을 할 것이 아니라면 점유 이론의 존재성과 유일성에 의해
한 곳을 정해서 거주해야 합니다.
따라서 네이버부동산의 매물이 6만개가 아니라 60만개가 되도 거주의 관점에서의 공급이 이루어진 것이 아닙니다.
그러므로, 매물 개수와 월세 가격은 거의 관련이 없다고 볼 수 있습니다.
토지의 관점에서의 수요가 줄어든 것일까요? 정답은 맞을 수도 있고, 아닐 수도 있습니다.
6만개 매물은 두 가지로 분류되는데, 갈아타기를 원하는 사람 / 주택수를 줄이려는 사람입니다.
여기서 갈아타기를 하고자 하는 사람은 팔고 다른 토지를 사므로, 결국 변화가 없습니다.
주택수를 줄이고자 하는 사람은 팔고 다시 사지 않으므로, 토지의 수요를 줄이는 데에 일조한 것입니다.
다시 말해, 주택수를 줄이고자 하는 사람이 많다면, 토지를 보유하고자 하는 수요가 줄었다는 뜻입니다.
이 경우에는 당연히 매매가격의 감소요인으로 작용합니다.
그렇다면 이 둘은 어떻게 구별할까요? 거래량을 보면 쉽게 알 수 있습니다.
매물수가 늘어나는데 거래량이 늘지 않는다면, 주택수를 줄이고자 하는 사람이 많다는 뜻입니다.
매물수가 늘어나는데 거래량이 늘고 있다면, 갈아타고자 하는 사람이 많다는 뜻입니다.
위의 그래프인 2022년 상반기는 매물수가 늘면서 거래량이 늘지 않으므로 폭락한 것이고,
지금(2023년 상반기)은 매물수가 늘면서 거래량이 늘고 있으므로 하락하지 않는 것입니다.
3-6. 해석 2: 입주물량의 감소는 매매가격 및 월세 가격에 어떠한 영향을 주는가?
아파트가 다 지어져서 실제 입주할 때에는 어떠한 일이 벌어질까요?
거주의 관점에서의 공급은 실입주 물량이 핵심임을 조금만 생각해도 알 수 있습니다.
입주하는 순간, 거주 가능한 주택이 새롭게 생겨나기 때문입니다.
미래 거주 수요 예측은 아실(asil.kr)의 위의 그래프를 보면 알 수 있는데요,
서울 입주 물량이 매우 적습니다.
즉, 거주의 관점에서의 공급이 부족하다는 뜻이 됩니다.
이는 월세 가격을 상승시키고, 매매가격에도 거주가치가 포함되어 있어 그 가격까지 상승시키는 요인이 됩니다.
여기서 한가지 의문을 제기하는 사람이 있을 것입니다.
입주물량은 어차피 지어지기 전에도 어떠한 헌 집의 형태로 존재할 것이므로 공급량은 같지 않느냐는 것입니다.
맞습니다. 그러나 공급에도 종류가 있습니다.
누군가는 헌집에 살고 누군가는 새집에 살고 누군가는 이 지역에 살고 누군가는 저 지역에 살고 있습니다.
누군가는 다가구주택에 살고 누군가는 아파트에 살며 누군가는 오피스텔에 삽니다.
이러한 균형은 대체로 단기적/중기적으로는 비슷한 비율을 유지합니다.
그런데 재건축 재개발이 진행이 되지 않는다면 공급에서의 위의 비율이 깨집니다.
새 집에 살아야(살고싶은) 하는 수요는 계속 고정되어 있는데,
신축 공급이 없고 모든 주택이 점점 낡아간다면 신축(및 신축이 될 수 있는 재건축/재개발 물건)이 비싸질 수밖에 없고,
아파트가 다른종류에 비해 비싸질 수밖에 없습니다.
그뿐만 아니라 많은 재건축단지들은 실제로 사업성이 괜찮아서 세대수 증가에 일조합니다.
그렇다면 입주물량은 토지 수요에 영향을 줄까요?
입주물량과 토지수요는 조금만 생각해봐도 무관하겠지요?
물론 간접적이게나마 전월세 물량이 늘어나서 전월세를 하고싶어지는 경향이 조금 생길 수는 있겠지만,
다른 요인이 훨씬 강력해서 기본적으로 토지 수요에 직접적인 영향은 주기 어렵습니다.
3-7. 해석 3: 미분양의 추이는 매매가격 및 월세 가격에 어떠한 영향을 주는가?
보통 아파트의 청약 절차에서 분양 시기와 입주 시기는 분명히 다릅니다.
분양과 입주라는 것을 거주와 토지의 관점으로 해석하자면,
분양계약 시점에서 입주권이 생기는 셈이므로 토지를 매입하는 것으로 볼 수 있고,
입주시점에서 거주의 관점에서 공급이 나타나게 됩니다.
그렇다면 쉽게 알 수 있습니다. "미분양이 늘고 있다"는 것은 "토지의 수요가 감소하고 있다"고 볼 수 있습니다.
미분양이 늘고 있으면 매매가 하락에 직접적인 영향을 줍니다. 주택수는 변함이 없으니 전월세에는 영향이 없겠지요?
현재는 서울에 미분양이 사실상 없다시피 한데, 지금 상황이 지속되면 아마 미분양도 생겨날 것이며,
미분양이 생겼다는 것을 토지수요의 감소라는 중요한 신호로 해석하여야 합니다.
반대로 미분양이 줄고 있으면 토지수요가 증가한다는 것으로 곧 매매가 상승이 이루어짐을 예측할 수 있습니다.
3-9. 취득세 중과, 보유세 중과, 양도세 중과는 매매가격 및 월세 가격에 어떠한 영향을 주는가?
일단 단순하게 생각해보면 취득세 중과, 보유세 중과는 1주택자가 다주택자가 되려는 의지를 꺾으며,
이는 토지 수요를 감소시키기에 매매가 하락 요인이 됩니다.
이러한 세금은 거주가치의 공급에 영향을 주지 않으므로 수요 공급의 측면에선 월세 가격에 영향을 안주지만,
취득세 보유세 양도세와 같은 세금에서 임대인은 "토지", 임차인은 "거주"를 차지하고 있기 때문에,
이러한 세금은 임대인과 임차인이 나누어 내는 것으로 해석해야 합니다.
임대인이 임차인한테 일부 전가한다는 뜻입니다.
마찬가지로 매도인은 매수인한테 양도세의 일부를 전가합니다.
결국 임대인 임차인 매도인 매수인 모두 계속 비용을 들여야 하는 부분으로, 월세, 매매가격 모두 상승요인이 됩니다.
요약하면,
다주택자에게 중과되는 세금은 토지의 수요를 감소시키는 요인이며 국가에 일정금액을 지불하는 것으로,
임대인 임차인이 비용을 나누어 지불하므로 월세 매매 모두 상승시키는 요인이 됩니다.
즉 세금 중과는 월세 상승, 매매 가격 예측 어려움으로 볼 수 있겠습니다.
(앞서 언급했지만 전세 가격은 월세에서 전월세전환율로 역연산하면 구할 수 있습니다)
대략 이와 같은 방식으로 시장 상황을 다각도로 분석해본다면, 미래의 가격 예측이 좀더 용이해질 것으로 생각됩니다.
읽어주셔서 감사합니다.