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[10] 적정가치 추정 1: 40년차까지의 거주가치 산출
[11] 적정가치 추정 2: 44년간 토지에 의한 이득 산출
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오늘은 금리 인상과 전월세 및 매매 가격에 대해 살펴보고자 합니다.
사실 외부 경제요인 변화에 대한 글은 항상 조심스럽습니다.
시장 상황 예측은 달러 예측 금리 예측과 마찬가지로 거의 불가능하고,
매물 간의 비교만이 가능하다는 것이 저의 생각이기 때문입니다.
그러나 우리는 거시 경제의 변화로 인한 부동산의 영향을 아는 것이 매우 중요하기에, 무시할 수 없는 것이 사실입니다.
특히 다주택자의 A to Z는 바닥에서 사는 것이라서 시장분석은 대단히 중요한 것이 현실이며, 거기에 큰 영향을 주는 요소가 금리입니다.
이 글에서는
(1) 금리 변화가 전월세나 매매가격에 끼치는 영향에 대해서
(2) 고금리 상황이 지속되었을 때 전월세나 매매가격에 끼치는 영향에 대해서
살펴보고자 합니다.
1. 월세는 어떻게 변하는가?
(1) 금리가 상승할 때 월세의 변화
금리라는 것은 아주 쉽게 말하면 빌려준 돈에 대한 이자나 이율을 의미합니다.
금리를 올린다는 것은 이자를 올리는 것을 의미합니다.
금리가 변하면, 모든 물건의 가격이 바로 변하나요?
예를 들어, 기준 금리를 0.25% 올리면 자동차 가격이나, 아메리카노 가격이 곧바로 0.25% 비싸지거나 저렴해지거나 하지는 않습니다.
다시 말해, 당장 현재 판매하고 있는 상품의 가치가 당장에 변하지는 않을 것입니다.
결론적으로, 월세는 사용가치를 지불하는 것이라 이야기했고, 따라서 금리를 올린다고 그 즉시 월세 가격이 바뀌지는 않습니다.
최근에 뭔가 물가가 엄청난 속도로 오르다보니, 금리를 올리니까 물가가 오른다! 라고 생각하는 분들도 계시겠지만,
원자재값 상승 등 지표로 문제점들이 드러나니 금리를 상승시키는 것이고, 원자재값 상승이 수개월 뒤 실제 생활비 상승으로 이어지므로,
금리 상승 시기와 생활물가 상승 시기가 계속 겹치게 되므로 그렇게 느끼는 것일 뿐입니다.
(2) 고금리 상황이 지속되었을 때 월세의 변화
앞서 금리가 상승하는 과정에서는 그 즉시 월세 가격이 바뀌지는 않는다고 하였습니다.
고금리 상황이 지속되면 어떻게 될까요?
먼저, 국가에서 금리를 올리는 이유에 대해서 생각을 해볼 필요가 있습니다.
국가에서는 저금리를 통해 많은 기업들이 빚을 내서 기술에 투자하는 것을 종용합니다.
저금리는 화폐가치 하락을 유도하며, 결국 이것이 인플레이션의 일종인 월세의 상승을 유도합니다.
기업은 저금리 상황이 되면 회사채 등을 발행하여 현금을 확보하며 이것이 화폐 가치 하락을 일으킵니다.
미국은 양적 완화를 하기도 하는데 여기서 이를 다 설명하려면 너무 복잡하고,
어떠한 방식으로든 저금리 상황은 화폐가치 하락을 일으킨다는 점만 이해하면 되겠습니다.
현금이 많이 뿔어날 때(화폐가치가 하락할 때) 그것을 기업이 자산시장에 투자하거나 또는 기술에 투자해서 쥐고 있으면,
그 돈이 근로자까지 가기가 어려우므로 화폐가치가 하락해도 임금은 별로 오르지 않습니다.
지금 우리나라가 그런 상황입니다. 이런 상황에서는 부동산 등 자산을 가진 사람이 유리해집니다.
이 경우 화폐가치 하락의 수혜를 자산가들이 보게 되므로 부익부 빈익빈이 심해집니다.
반면 일본과 같은 나라에서는 저금리를 유지하며 자산 또는 기술에 투자하기보다는 일자리 확충과 생산성 증대에 초점을 두는 것으로 보입니다.
이렇게 되면 자산가치는 상승하지 않으며 근로자의 임금 및 물가가 화폐가치와 연동되어 오릅니다.
언뜻 들으면 일자리 확충 생산성 증대되고 부동산 등 자산시장이 저렴하면 서민이 살기 좋아지는 것처럼 보이나,
빠르게 변화하는 시대에 국가경쟁력이 점점 떨어지게 됩니다.
부동산 시장으로 다시 돌아오면,
일본과 같은 방식으로 경제 상황이 펼쳐지게 되면 높은 임대수익률이 나오더라도 자산 상승률이 매우 저조해서,
세금내고 내부 수리하다보면 결국 돈이 얼마 안남는 그런 구조로 만들어지게 됩니다.
부동산의 에셋파킹적인 가격이 포함되지 않아서 부동산 가격이 안정되게 됩니다.
반면 저금리가 우리나라와 같은 방식으로 펼쳐지게 되면, 부동산의 에셋파킹적 성격이 증대되어,
분명 임대수익률은 얼마 나지 않고 충분히 거품이 낀 상황임에도 화폐가치 하락으로 인한 자산의 장기적인 우상향 형태가 나옵니다.
다시 경제 이야기로 돌아와서, 고금리 상황이 되면 정반대의 상황이 펼쳐집니다.
보통 기업들은 대출이자가 두려우므로 투자를 줄입니다.
일반 국민들도 빚내서 투자하기를 꺼려합니다. 지출도 최대한 줄이며, 저축(예적금)을 통해 재산을 증식하려 합니다.
성장 추세에서 빚을 과하게 내서 승부수를 펼쳤던 기업들이 위험에 처하게 됩니다.
자산에 투자하지 않으니 주택 가격은 안정되게 됩니다.
저금리에서의 일본 상황이라고 하면, 고금리를 해도 별로 효과가 없습니다.
저금리일 때도 이미 기업들이 투자를 하지 않으며 안전지향적 경영을 합니다.
그래서 지금과 같은 긴축 상황에서도 일본은 금리를 별로 올리지 않는 것입니다. 올려도 별로 달라질 것이 없기 때문입니다.
10년 이상 초장기적으로 고금리가 유지될 경우 자산시장에 대한 투자는 필요없다는 식으로 인식이 자리잡힐 가능성이 높습니다.
그렇게 되면 신규주택 공급이 둔화될 가능성이 있어 신축 월세 가격 상승률이 매우 높을 것으로 보입니다.
이로 인해 거주가치 감가율(자본환원율)이 높아질 것으로 보입니다.
지금까지의 내용을 요약 및 종합하면,
금리 급변기에도 월세는 일종의 상품으로 가격 변동이 크지 않으며,
고금리가 유지될 경우 대체로 화폐가치 하락 속도 둔화로 월세상승률이 낮아집니다.
그러나 화폐가치 하락 속도가 둔화되기 떄문에 거주가치 감가율에는 큰 영향이 없습니다.
초장기적으로는 신축 위주로 월세 상승률이 높아지며 이로 인한 거주가치 감가율 또한 높아질 것으로 보입니다.
2. 전세는 어떻게 변하는가?
(1) 금리가 상승할 때 전세의 변화
전세는 "금리"와 직결되는 영역입니다.
전세는 전월세전환율에 의해 결정됩니다.
전월세전환율 개념은 앞서 [20], [21]에서 여러번 언급한 바가 있습니다.
금리가 오르면 전세자금대출도 같이 오르기에 전세 가격이 떨어질 수밖에 없으며, 이로 인해 전월세전환율이 높아집니다.
물론 전세자금대출이라는 제도가 없더라도 전세가 사금융이라는 측면에서 이자에 해당하는 전월세전환율은 높아지는게 당연하기도 합니다.
다만, 우리나라 기준금리가 0.5%에서 3.5%로 7배나 올랐지만 당연히 전세가 1/7토막 나지는 않았을 것입니다.
곱셈 관계가 아니라 덧셈 관계로 보는 것이 타당하며,
따라서 금리가 3% 상승했기에 전세자금대출 이자율 및 전월세전환율도 모두 3%정도 올랐다고 보면 무난합니다.
따라서 기존에 3% 내외였던 전세자금대출 금리가 6% 내외로 상승했으므로 반토막에 가까운 정도로 전세가격이 하락했다고 추정하는 것이 일반적입니다.
또한 통계자료에서는 특히 전월세전환율이 드라마틱하게 올라가지 않았을텐데, 그것은 금리가 오르기 전 계약하여 거주중인 경우가 대부분이기 때문입니다.
실제 거래되는 사례들은 통계에 비해 잔혹한 형태로(?) 드러나며 적당히 덧셈 관계로 생각하면 무난하겠습니다.
전세자금대출금리는 보통 COFIX 신규취급액 + 가산금리로 결정되는데,
가산금리는 계약기간동안 변하지 않으며 COFIX만 금리인상에 따라 변합니다.
다만 이 값 역시 금리에 정확히 비례하는 것은 아니며 꽤 선반영되는 경향이 강합니다.
또한 보통 전세자금대출 계약 금리 변동은 6개월 단위 등으로 이루어지기 때문에 즉시 반영되지는 않습니다.
(2) 고금리 상황이 지속되었을 때 전세의 변화
금리가 유지된 채로 지속될 때에는 금리가 게속 상승할 때에 비해서 전세가격 변동폭이 적습니다.
다만 전월세전환율이 유지된 상태이므로 월세 가격에 비례하여 움직일 것입니다.
따라서 고금리 상황이 초장기적으로 이어지면 월세상승률이 낮아지므로 이와 동일하게 전세의 상승률 역시 낮아질 것입니다.
3. 매매는 어떻게 변하는가?
(1) 금리가 상승할 때 매매의 변화
우리는 [1]에서 매매는 거주가치 + 토지가치, 그리고 [13]에서의 에셋파킹으로 이루어진다고 하였습니다.
거주가치는 40년차까지의 월세의 합이며, 거주가치 감가율(자본환원율)에 영향을 받습니다.
거주가치 감가율은 금리인상에 큰 영향을 받는 수치는 아닙니다.
따라서 거주가치는 크게 변하지 않습니다.
토지가치는 어떻게 변할까요? 토지가치는 [11]에서 살펴본 44년간 토지에 의한 이득인데,
정비사업 이후 40년간 거주가치 총합에서 정비사업 추가분담금을 뺀 값입니다.
신축아파트의 거주가치 총합과 사업비 역시 금리가 상승하는 과정이라면 큰 영향을 끼치지는 않습니다.
다만 금리가 급상승하는 시기에는 물가상승이 피부로 느껴지므로 분담금이 올라 토지가치가 낮아지는 것처럼 느껴질 것입니다.
그러나 이는 급격한 화폐가치 하락보다 다소 늦게 반응하는 인플레이션 ([4-1] 참조) 때문일 뿐, 금리 상승에 기인한 것이 아닙니다.
즉, 금리의 급격한 상승이 있더라도 거주가치와 토지가치 모두 크게 변하지 않습니다.
마지막으로 에셋파킹에 대해서 알아보겠습니다.
[21]에서 대출이 매매가격에 영향을 어느정도나 끼치는지에 대해 살펴보았습니다.
금리가 상승할 때에는 화폐가치 하락율이 낮아지고 주택담보대출 이율이 높아지므로 주택담보대출을 받지 않는 것이 이득입니다.
따라서 매매가격 하락에 큰 영향을 줍니다.
[21]에서 중립금리 기준으로 약 35%정도 매매가격 상승요인으로 작용한다고 했는데,
만약 금리가 높아져서 주택담보대출을 받지 않는 것이 더 이득이라면 매매가격이 100/135 = 0.74배가 됩니다.
즉, 중립금리 대비 26%정도 가격하락 요인으로 작용합니다.
21년도 전고접 시절과 비교하면 당연히 더 많이 가격이 하락하여야 정상이라는 의미입니다.
물론 단순히 이 사실만을 가지고 2022년 하반기의 하락을 설명할 수는 없습니다.
여러 가지 하락 요인 중 하나라고 이해하는 것이 좋겠습니다.
(2) 고금리 상황이 지속되었을 때 매매의 변화
40년차까지의 월세의 합은 현재 월세 가격과 거주가치 감가율(자본환원율)에 영향을 받는데,
고금리 상황이 지속되면 화폐가치 하락율도 낮아지고 월세 상승률도 동반해서 낮아집니다.
이는 결국 현재 월세 가격 상승률이 더뎌지고 거주가치 감가율이 유지된다는 이야기로 해석할 수 있습니다.
따라서 40년차까지의 월세의 합의 상승률이 더뎌지는 것으로,
이는 매매가의 상승속도를 둔화시킵니다.
44년간 토지에 의한 이득은 정비사업 이후 40년간 거주가치 총합에서 정비사업 추가분담금을 뺀 값인데,
고금리 상황에서는 물가상승률이 낮으므로 장기적으로는 분담금의 상승 속도를 둔화시킬 것입니다.
또한 40년간 거주가치 총합의 상승속도 역시 앞서 여러번 살펴본대로 더뎌질 것입니다.
따라서 토지가치는 거의 차이가 없거나 토지가치의 상승률이 더뎌질 것입니다.
에셋파킹적인 측면에서는 주택담보대출을 꺼리고 번 현금을 은행에 예적금에 맡기거나 채권에 투자하는 경향이 강해질 것이므로,
금리가 오르면서 하락한 매매가는 회복하는데에는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것입니다.
결국 요약하면, 고금리 상황이 지속되면 금리 상승기에 에셋파킹적 거품이 쭉 빠진 후 쉽게 회복되지 못한다고 해석하면 되겠습니다.
앞서 언급한대로 초장기적으로는 매매가가 회복이 안되면 멸실은 많아지는데 청약경쟁률은 점점 낮아져서 신규 택지개발 및 재건축 재개발에 의한 공급이 줄어들 것입니다.
따라서 좋은 신축 주택의 월세 가격이 장기적으로 상승할 것입니다. 이로 인해 자본환원율이 높아지게 될 것입니다.
자본환원율이 높아지더라도 신축 월세 가격이 비싸지므로 모든 아파트가 44년간 토지에 의한 이득이 증가할 것이며,
40년차까지의 월세의 합도 신축을 중심으로 올라갈 것입니다.
따라서 고금리 상태가 초장기적으로 지속되면 다시 집값 상승속도가 신축과 재건축을 중심으로 올라갈 것입니다.
다만, 하락한 매매가의 상태에서 우상향을 하는 것이지, 매매가를 저금리 상황으로 회복시킨 상태에서 우상향하는 것이 아닙니다.
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결국 다음과 같이 결론내릴 수 있을 것입니다.
| 금리 상승기 | 고금리 상황 유지 | 장기간 고금리 유지 | |
| 월세 | 비슷 | 우상향, 저금리 대비 상승률 ↓ | 우상향, 저금리 대비 상승률 ↓, 신축은 상승률 비슷 |
| 전세 | 저금리 대비 폭락 ↓ | 우상향, 저금리 대비 전세값 상승률 ↓ | 우상향, 저금리 대비 전세값 상승률 ↓, 신축은 상승률 비슷 |
| 매매 | 저금리 대비 폭락 ↓ | 우상향, 저금리 대비 매매값 상승률 ↓ | 우상향, 저금리 대비 매매값 상승률 ↓, 신축 및 재건축은 상승률 비슷 |
지금 시장은 "장기간 고금리 유지"와 비슷하게 흘러가고 있다고 볼 수 있습니다.
절대 금리인상이 장기간 지속되지 않았는데, 시장이 하락 상승에 너무 과민반응인것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다!
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