칼럼 대신 본 글을 작성하게 되었습니다.

이번 글을 읽으면서 유의해야 할 점은,

재건축은 장기레이스로, 그 시기의 정책 및 해당 시점 건축비에 따라 분담금을 정확히 예측할 수는 없습니다.

다만, 공통점을 잘 변인통제하면 아파트끼리 비교하는 것은 가능합니다.

따라서 이번 글에서 나오는 여러 수치들을 그대로 믿기보다는,

비교에 따른 결과에 초점을 두고 살펴보시면 감사하겠습니다.

이번 글에서 사용한 엑셀 계산기는 제가 간단하게 만든 파일인데,

[14] 기준매매가격계산기 v1.1

에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

이하 글에서 계산한 것과 일부 결과가 다를 수 있습니다.

계산식을 업데이트하는 과정에서 생겨난 문제로, 시간이 될때 최신화하도록 하겠습니다.

1. 일원동 가람아파트

일원동 가람아파트는 전용 75m²와 84m² 두 개로 이루어져 있습니다.

일원동 가람아파트는 2종주거지역입니다.

계산식에 적용할 때 유의해야 합니다.

일반적으로 2종주거지역은 3종주거지역에 비해 허용 용적률이 50% 낮은데,

여기는 아마 고도제한같은 패널티까지 있을 것입니다.

다만, 서울시에서 적당한 시점에 최대 15층 내외까지는 허용해줄 것으로 보며,

2종주거지역에서 15층 내외면 재건축하기에는 충분하지 않나 생각이 듭니다.

허용 용적률이 50% 낮으므로, 3종주거지역 용적률 상한인 250%에서 200%로 낮아졌으므로,

모든 수치에 0.8배씩 패널티를 가한 뒤 3종주거지역으로 가정하여 계산을 하면 대강 맞아떨어집니다.

대지지분은 서울시 부동산종합정보에서 확인하였으며,

아래 글에서 찾는 방법에 대해 이미 설명한 바 있습니다.

[5] 토지가치의 이해 2: 정비사업 용어 I 

(1) 조합원이 소유한 대지면적에 대해 계산해보고자 합니다.

전용 75m²가 196세대, 전용 84m²가 300세대이므로, 각각의 대지지분에 세대수를 곱해서 더해보면,

(76.273×196) + (85.233×300) = 40519.41m²

이 나옵니다.

이제 이 수치들을 2종주거지역이므로 전부 0.8배씩 해야 합니다.

전용 75m² 대지지분 스케일링: 76.273×0.8=61.016

전용 84m² 대지지분 스케일링: 85.233×0.8=68.1864

조합원 대지면적: 40519.41×0.8=32415.528

스케일링을 마쳤으므로 이제 2종이 아니라 3종으로 가정해놓고 계산하겠습니다.

(2) 이제 "신축중심평형"을 구해보려고 하는데요, 

재건축시에 예상되는 평균 신축중심평형이라고 생각하시면 편리합니다.

예를 들어, 59m², 74m², 84m², 99m²가 각각 같은 세대수로 구성되어 있는 아파트라면,

신축중심평형은 평균인 79m²가 될 것입니다.

이 아파트의 신축중심평형은 당연히 조합원 마음이므로, 제가 예측하기는 어렵습니다.

같은 조건이면 신축중심평형이 적을 때 일반분양을 많이 하게 되며,

신축중심평형이 크면 1:1 재건축에 가깝게 진행됩니다.

개인적인 예상으로는 74m²~84m² 전용면적 기준 동일평형으로 대부분의 조합원들이 가져갈 것으로 예상되며,

일부 준대형 평형 수요로 인해 분담금 많이 내고 99m²도 있을 것으로 보입니다.

펜트하우스도 있을 수 있는데, 일일이 계산에 넣으면 복잡해질 것으로 보입니다.

그리고 59m² 대다수 + 74m² 약간으로 일반분양을 구성하는 것이 합리적이어 보입니다.

(3) 대충 이러한 구성으로 본다면, 결국 일반분양 세대수는 대략 다음과 같이 계산됩니다.

3종주거지역 용적률 290% 기준

(대지 12% 기부채납 / 250% 상한 + 20% 임대 + 20% 보너스 가정)

조합원 대지면적의 0.88배 (12% 기부채납): 32415.528×0.88 = 28525.66464

290% 중 270%가 실사용 (나머지 20%는 공공임대로 서울시 비용부담): 28525.66464×2.7/2.9=26,558.37742

신축중심평형 79m²의 신축 예상대지지분(공급면적 ÷ 용적률): (79×4/3)÷2.9=36.32184

신축 예상세대수(공공임대제외): 26,558.37742÷36.32184=약 731(세대)

일반분양 세대수: 731 - 496 = 235(세대)

(기부채납은 원래 공시가의 50%의 수익이 나는데,

계산의 편의를 위해 이를 임대세대 건축비로 갈음하고, 기부채납에 따른 수익금은 없는 것으로 치려 합니다.

어차피 우리는 엄밀하게 분담금 산출하는 것이 목적이 아니라 비교하는 것이 목적이기에,

약간의 오차는 무시하고자 합니다)

대강 이런 정도로 정리해볼 수 있겠습니다.

자 이제, 본격적으로 분담금 계산 및 건축비 관련 계산을 해보도록 하겠습니다.

일단 동일 평형을 받는 것으로 가정하고 계산하겠습니다.

즉, 전용 75m² 소유주는 신축 전용 84m²를 받는 것으로,

전용 84m² 소유주는 신축 전용 99m²를 받는다는 가정입니다.

(4) 조합원 신청지분과, 이를 바탕으로 일반분양 기여 대지지분을 구해보겠습니다.

전용 75m² 소유주는 보유 대지지분이 61.02m²이지만 신축 전용 84m²를 신청했으므로,

신축 전용 84m²를 짓는데에 필요한 대지지분을 제외한 나머지는 일반분양을 통해 매각하는 것입니다.

이 값을 구해야 합니다. 간단하지는 않습니다.

신축 전용 84m²의 예상 대지지분은 (84×4/3)÷2.9=38.6207 입니다.

전용 75m² 소유주의 보유 대지지분이 61.02m²에서 먼저 기부채납으로 인해 0.88을 곱하고,

용적률 290%중 20%는 공공임대로 날라가므로 2.7/2.9을 곱해주어야 합니다.

따라서 전용 75m² 소유주의 보유 대지지분이 61.02m² 중 살아남는 대지지분은 49.9943m²이고,

49.9943m²에서 신축 전용 84m²의 예상 대지지분인 38.6207m² 를 빼주면,

49.9943-38.6207=11.3736(m²)

입니다. 일반분양을 통해 위의 대지지분만큼 매각할 수 있습니다.

이를 일반분양 기여 대지지분이라고 합니다.

(5) 대지지분 1m²당 일반분양 이익을 구해보겠습니다.

공급면적 기준 예상 일반분양 평당가는 제마음대로 6천만원으로 잡겠습니다.

33평형(84m²) 기준 약 20억 내외, 25평형(59m²) 기준 약 15억정도?

분양가상한제 하에서는 이보다 약간더 저렴할 수도 있겠지만 크게 저렴해지지는 않을 것 같습니다.

대지지분 1m²당 일반분양 이익은 어떻게 될까요?

먼저, 공급면적 1평당 6천만원이라면, 공급면적 3.3m²당 6천만원이라는 뜻입니다.

공급면적 3.3m²의 대지지분은 3.3÷2.9=1.1379(m²)이며,

따라서 대지지분 1.1379(m²)당 6천만원의 매출이 나옵니다.

그러면 대지지분 1m²당 6천만원의 매출이 5273만원이 나옵니다.

여기서 1m²당 사업비를 빼주어야 합니다.

건축비는 계약면적 기준 1m² 250만원으로 계산하고자 합니다. (계약면적 평당 825만원)

이를 다시 대지지분 기준으로 환산해야 합니다.

공급면적에 1.6배를 한 것이 계약면적이라고 이전 글에서 살펴보았으므로,

계약면적 1m² 250만원은 공급면적 0.625m² 250만원입니다.

그러므로 공급면적 1m² 당 400만원이고, 이를 2.9로 나누어주면,

대지지분 0.3448m² 당 400만원이 됩니다.

따라서 대지지분 1m²당 건축비는 1160만원이 나옵니다.

대지지분 1m²당 6천만원의 매출에서 대지지분 1m²당 건축비를 빼면 4113만원이 나옵니다.

이것이 대지지분 1m²당 일반분양 이익입니다.

(6) 조합원 기타사업비를 구해보겠습니다.

조합원 기타사업비는 먼저 건축비를 산출한 후 이것을 3으로 나눈 다음(건축비 75: 기타사업비 25 법칙),

조합원의 수로 나눠주면 되겠습니다.

기타사업비는 N빵이므로 큰평수 가진사람이 좀더 유리하다는 이야기도 이전글에서 드렸습니다.

공급면적 1m² 당 400만원이고, 신축중심평형이 전용 79m² 입니다.

신축중심평형의 공급면적은 105.3m²이므로, 세대당 건축비는 105.3(m²)×400(만원)입니다.

그리고 신축 세대수가 임대 제외하면 731세대이므로 이를 다시 곱해야 합니다.

105.3(m²)×400(만원)×731(세대)에서 이를 조합원 수인 496(세대)로 나누어주고,

이를 다시 기타사업비 산출을 위해 3으로 나누어주면 됩니다.

(105.3×400×731÷496)÷3=20698.5663(만원)

입니다. 세대당 기타사업비가 대략 2억정도 나오네요.

(7) 조합원 건축원가를 구해보겠습니다.

조합원 건축원가는 구한 기타사업비에, 본인이 신청한 평형의 건축비를 계산하면 되겠습니다.

전용 84m² 신청했으므로, 공급 112m² 신청한 것이고 건축비 400만원 곱하면 나오는 값에,

앞서 구한 기타사업비를 더하면 되겠습니다.

112×400+20698.5663=65498.5663(만원)

(8) 추가분담금을 구해봅시다!

추가분담금은 조합원건축원가에서, 일반분양 기여 대지지분 × 대지지분 1m²당 일반분양 이익의 값을 빼주면 됩니다.

다시 말해서, (7)에서 구한 값에서 (4)에서 구한 값과 (5)에서 구한 값을 곱해서 빼주면 된다는 것입니다.

65498.5663(만원) - 11.3736×4113(만원) = 18740.9615(만원)

결론적으로, 75m² 소유주가 84m²을 신청할 경우 예상되는 분담금은 1억 8741만원입니다.

현재 호가가 20억 내외니까, 총 투자금은 22억 정도로 예상하고 84m² 받는 것으로 접근하면 되겠습니다.

첫줄은 75m² 소유주가 84m² 신청하는 경우 / 둘째줄은 84m² 소유주가 99m² 신청하는 경우입니다.

2. 일원동 상록수아파트 및 일원동 한솔아파트

앞서 했던 과정을 반복하면 됩니다! 두번 설명하지는 않겠습니다.

3. 비교

아래는 최종 결과물입니다. 클릭하면 좀더 크게 보이실 겁니다.

한솔마을 63m² 소유주는 74m² 신청 기준으로, 나머지 74~75m² 소유주는 84m² 신청 기준으로,

84m² 소유주는 99m² 신청 기준으로 나온 결과물입니다.

전반적으로 중소형 세대수가 적은 가람아파트만 중심평형을 79m²로,

나머지 두 아파트는 중심평형을 74m²로 하였습니다.

대지지분 및 대지면적은 3종 기준으로 스케일링한 것으로 실제와 다릅니다! 유의!

보시면 분담금은 각 아파트간 거의 엇비슷하게 나온다는 것을 확인할 수 있습니다.

가람아파트가 입지적으로 살짝 더 나은데, 세대수는 가장 적습니다.

전반적인 가격대는 개포동 신축 대비 총 투자금이 꽤나 저렴한 편입니다.

84m² 소유주들이 99m²이 아닌 84m² 그대로 신청할 경우 분담금이 없는 것으로 계산됩니다.

따라서 혹시 이 글이 너무 어렵더라도,

그냥 동일평형 받을거라면 매매 호가에 찍힌 가격이 곧 총투자금으로 생각해도 무방하다.

다만 재건축 초과이익 환수제를 유의해야 한다.

정도로 이해하면 될 것으로 보입니다.

일원동이 개포동보다 살짝 아쉬운 느낌은 있을 것입니다.

또한 고급화 설계시에 건축비를 더 비싸게 반영해야 하며, 분담금은 더 늘어날 것입니다.

그러나 이런저런 감안하더라도 84m² 호가 23억은 현재 개포동 신축 대비 그래도 괜찮은 편 아닌가 라는 생각은 듭니다.

다만, 재건축에는 꽤 오랜 시일이 걸리지 않을까 싶습니다.

에셋파킹으로 장기 소유 관점으로 접근하기에 괜찮으리라 생각됩니다.

기타 판단은 읽는 분들께서 해주시기 바라겠습니다.

감사합니다.