1. https://genus.co.kr/catalog/3/15/850 이 글을 참조하면, 자본환원율을 먼저 구하고 > 그다음 통화량 6%를 넣고 > 월세상승률을 산출하는 방식입니다. 월세상승률은 코로나처럼 통화량의 변동성이 커지면 월세상승률의 변동성이 시차를 두고 커져서 정확도가 떨어지기 때문에, 자본환원율을 먼저 구한 것입니다. 자본환원율은 거주가치 감가율로, 현재 신축 무보증금 월세와 대치2단지의 무보증금 월세를 비율로 구해서 30제곱근(30년이므로) 한 값을 1에서 빼면 됩니다. 따라서 대치2단지 공급 14평이라면 인근신축 공급 14평을 찾아봐야 합니다. 애매하지만 개포자이프레지던스 전용 39제곱에서 월세를 50만원정도 깎은 것이 비교군으로 가장 적합해 보입니다.

2. 보유세 외에 유지보수비용은 멸실시까지 리모델링 비용을 1년으로 환산한 것으로 생각하면 되는데요, 내가 들어가 살거면 사실 0원으로 계산하거나 처음 들어갈 때만 리모델링 하는 비용을 1년으로 환산해서 계산해도 무방하며, 세를 놓게 되면 앞으로 남은 리모델링 횟수가 1번으로 예상되면 https://genus.co.kr/catalog/3/15/850 에 설명한대로 전용면적 1m² 당 50만원, 2번으로 예상되면 곱하기 2 해서 계산하면 됩니다.
자신이 째려보는 특정 매물이 있다면 그 매물을 기준으로 계산식에 넣으면 되고, 일반론적으로는 님이 말씀하신대로 계산해도 크게 틀리진 않습니다. 계산기가 있기는 하지만 기본적인 계산 방법은 https://genus.co.kr/catalog/3/15/850 이 글과 https://genus.co.kr/catalog/3/15/881 이 글을 면밀히 살펴보셔야 합니다.

3. 보통 3종주거지역입니다. 은마도 3종, 대치2단지도 3종입니다. 보통 네이버지도 이런데서는 색이 다 비슷해서 구별하기가 애매하므로 land.seoul.go.kr 들어가셔서 살펴보시는 것이 좋고, 그것 역시 너무 확대해서 나오기 때문에 사이즈를 줄여서 포괄적으로 살펴보시면 알 수 있을 것입니다. 계산기는 3종 기준으로 만들어졌기 때문에 일반분양형 재건축인데 1종이나 2종아파트는 대지지분 관련 값을 3종 기준으로 변환해주어야 합니다. 예를 들어 2종은 200%가 상한이니까 250%인 3종 기준으로 맞추어 주려면 보유 대지면적 및 전체 대지면적 등 모든 면적값에 분자/분모=200/250을 해주어야 합니다. (1:1 재건축은 안바꿔도 됩니다)