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준주거지역 아파트 고덕센트럴푸르지오입니다.
이 아파트에 대한 공부는 미래에 구의동 / 여의도동 등 준주거지역 위주 아파트의 재건축을 예측할 수 있게 해줍니다.
앞서 여러 실거래 자료에서 상업지에서의 재건축은 다소간 리스크가 있었음을 확인했었습니다.
예를 들어 서초센트럴아이파크처럼 인근 건물과의 좁은 간격으로 인한 사생활 / 일조권 침해, 작은 놀이터 등의 단점이 있던 경우도 있었습니다.
물론 이촌동 인근의 주상복합은 상업지에서의 재건축의 청사진을 제시하기도 합니다.
상업지 재건축은 해당 건물 부지 뿐만 아니라, 주변 건물이나 도로까지 모두 살펴봐야 합니다.
준주거지역 아파트는 상업지보다 외부에서 볼때 / 집안에 있을때는 쾌적하게 느껴지는데,
상가를 일정비율 이상 넣게 되다보니 건폐율은 일반아파트보다 훨씬 높습니다.
결국 거주환경은 일반아파트에 좀더 가깝고, 아파트 내 조경이나 놀이터, 편의시설(상가)은 상업지 아파트에 좀더 가까울 것입니다.
시세는 준주거지역의 아파트인 경우 일반 아파트와 거의 비슷하게 형성되며, 상업지 아파트는 주변 주거환경에 따라 달라집니다.
이 아파트 역시 준주거지역 아파트로 고덕그라시움보다는 10~15%정도 저렴하게 시세가 형성되어 있습니다.
이는 세대수가 적기 때문에 생기는 전용커뮤니티나 조경의 부족함, 적은 서비스면적 (21층이상 주복은 발코니 전용면적으로 포함),
상가의 외부인 출입, 약간 떨어지는 입지(도보 15분 안팎으로 다소 걸어야 하는 초등학교 등) 등이 종합적으로 반영된 것일 뿐입니다.
초등학교는 고덕초등학교로 배정되며, 중학교는 고덕중학교 또는 상일여중학교로 배정됩니다.
상일동역 인근이 전반적으로 살기에는 아주 좋습니다.
다만 교통 여건에 대한 개선이 시급하긴 합니다.
여러번 지적하긴 했는데, 높은 가격대로 형성되는 것에 비해서는 교통이 상당히 떨어지는 편입니다.
조망은 대부분 트여있게 나오기는 하나, 103동 104동 일부 호는 101동 102동에 가릴 수 있습니다.
이는 임장시 반드시 확인해야 할 요소입니다.
2. 시세트래킹
센트라스가 약 20%정도 하락한 가격에 거래가 되었습니다.
119동은 130동에 이어 나름 선호되는 동입니다.
3달쯤 전에 센트라스에 대해 간단히 설명을 드렸었는데, 이때보다도 시장상황이 많이 안좋아지긴 했습니다.
센트라스는 101동부터 130동까지 가로로 폭넓게 되어 있는데,
앞동보다는 2호선과 가까운 동들이 선호됩니다.
그 중에서도 129, 130동은 초역세권으로 괜찮으며 118~121동은 도로변에 끼어있지 않으면서도 역과 가까워 선호됩니다.
왕십리역의 여러 교통 호재에 직간접적으로 영향을 받을 것으로 보입니다.
학군은 동에 따라 초등학교는 숭신초등학교와 무학초등학교로 나누어 배정됩니다.
중학교는 동마중학교와 한양대학교부설중학교 중 하나로 배정되는데, 둘 다 왕십리역 인근에 있습니다.
도보로 다니기는 좀 어렵다는 점이 큰 단점입니다.
향후 중학교가 생긴다고 확정이 났다고는 하는데 아직 구체적인 자료는 없어 좀 더 지켜봐야 합니다.
왕십리뉴타운에서는 센트라스와 북쪽의 텐즈힐이 가장 대표적인 단지로 꼽히는데,
텐즈힐이 초등학교가 가까워 아이를 키우는 사람들은 텐즈힐을 좀더 선호하며,
직주근접을 원하는 경우 센트라스를 좀더 선호합니다. 시세는 센트라스가 살짝 더 비쌉니다.
읽어주셔서 감사합니다.