1. 시세 트래킹

고덕아르테온 약 25%정도 하락 거래입니다.

해당 아파트에 대한 자세한 정보는

https://genus.co.kr/catalog/3/12/560

이 글을 참조해주시기 바랍니다.

301동으로 비교적 선호되지 않는 동입니다.

그래도 16층이고 조망도 나쁘지 않을 것으로 보입니다.

급매라 그런지 빠르게 거래되는 경향이 있습니다.

2.

트리마제는 전세대 한강뷰가 가능합니다.

파란색 동그라미는 80~100% 파노라마 한강뷰가 가능합니다.

빨간색 동그라미 친 일부 호수는 앞동에 의해 최대 절반정도

한강이 가려진 부분들이 있습니다.

트리마제는 우리나라에서 30평대 월세가 거의 가장 비싼 아파트 중 하나입니다.

특이한 점이 아크로리버파크 동일평형에 비해서는 매매가가 저렴하고 월세는 더 비싸다는

점입니다. 제가 최근 칼럼에도 올렸지만, 트리마제는 서울숲의 주상복합과 함께

최고 명품 주거로 알려져 있습니다. 반면 아크로리버파크에 비해 학군, 직주근접,

교통 등 변하지 않는 입지적 요소가 떨어집니다.

당장의 월세는 트리마제가 비싸지만 미래에 노후화되었을 때 아크로리버파크는

반포라는 이유로 가격 하방이 좀더 탄탄할 것으로 예상된다는 측면이 반영되어 있습니다.

성수전략정비구역이 완성이 되면 입지는 더 좋아지지만 트리마제가 갖는 상징성이나

프리미엄은 조금 떨어질 수 있습니다.

서울숲역 인근 아파트의 가치 상승은 무서울 정도입니다.

유독 전반적으로 21년에 비해 빠지지가 않았습니다.

또한 대형평형의 저평가된 부분 역시 올초부터 반영되는 추세를

그대로 보여주고 있습니다.

3.

흑석한강현대입니다.

재건축을 추진중인 아파트입니다.

(네이버부동산에 14억에 올라와 있어 주의깊게 보던 물건 중 하나였는데 금방..나가네..요)

용적률 237%, 대지지분 34.01(제곱미터), 3종주거지역으로

입지는 좋지만 수치상으로는 사업성이 좋지 않습니다.

현재는 일부세대만 한강뷰가 가능한데,

재건축을 통해 최대한 많은 세대에 한강뷰를 가능하도록 설계함으로써

큰 시세차익이 가능합니다. 따라서 리모델링보다는 재건축으로 진행할 확률이

높습니다.

다만 현재 예비안전진단을 통과하지 못해서 난항중인 상황이며,

오세훈의 한강변 50층이 추진된다면 그것에 맞추어 재건축을 진행하지 않을까 

생각됩니다. 이 경우 용적률도 좀 완화가 될텐데, 그러면 사업성이 크게

좋아질 가능성도 있습니다.

위의 전용 66제곱 매물에서 전용 74제곱으로 재건축을 한다고 하면,

분담금은 4억정도는 내야 합니다. 물론 한강뷰로 바뀐다는 점에서 큰 가치상승이

예상되긴 합니다. 만약 용적률을 360%정도까지 허용한다면 분담금이 2~3억대로

줄어들 것으로 보입니다. 

여러 정책 문제와도 연결되어 있는만큼 다소 도박성이 있는 물건이라 생각됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.