빌라는 개별성이 매우 강해서 주소가 없으면 명확히 판단하기 어렵습니다.
1. 합정역인 경우 통으로 개발되지 않는한 입지의 한계가 명확합니다. 학군도 아쉽고 여러모로 당산의 하위호환이라 뉴타운급 재개발이 아닌이상 맘고생만 할 가능성이 높습니다. 그러나 제가 말한 부분은 전부 선반영되어있습니다. 현재 빌라의 인식이 최하인데, 그런 인식에 맞추어 저렴하게 매수한다면 괜찮다고 생각합니다.
2. 방배는 대단지 재건축되지 않더라도 다양한 형태의 주거형태가 모두 인기가 있습니다. 예를 들어 방배서리풀프라젠, 방배중앙센트레빌 등 50세대 내외의 가로주택정비사업(현재 모아타운과 유사) 나홀로아파트 형태로 재건축은 충분히 해봄직합니다. 또한 학군이 나쁘지 않아서 수도권신축아파트 구매층들이 빌라 매수로 충분히 고민하는 동네가 방배이기도 합니다. 방배 빌라는 꾸준히 인기있을 것이라 생각합니다.
3. 노원은 중계동쪽은 재건축 사업성이 별로 좋지 못합니다. 상계동쪽은 사업성이 아주 괜찮은데, 입주민들이 정신차려야 재건축 진행됩니다. 아무리 용적률이 낮더라도 자신이 소형평수를 가지고 있는데 국민평수 재건축을 욕심내면 안됩니다. 59제곱 정도로 타협하면 충분히 재건축 가능합니다. 숫자 계산에 능한 조합원들이 많아져야 재건축이 진행됩니다. 시간이 흐르면 상계동 재건축은 저는 될거라 보고 있습니다. 중계동은 리모로 진행해야 하는데, 7호선 도보 5분이내로 바싹 붙는다면 괜찮다고 생각됩니다.
* 그 가격대에서는 다른쪽으로도 시선이 갑니다. 노원에서 조금 오른쪽으로 이동하면 남양주시에 8호선 인접 다산역 좋다고 생각이 됩니다. 동네가 아주 깔끔한 편이고, 8호선은 의외로 괜찮은 노선입니다. 그리고 잠실은 의외로(흔히 사람들에게 알려져있는 것보다 더욱) 핵심지입니다. 서울 3도심을 광화문 여의도 강남으로 치면, 여기에 2개를 추가한다면 용산과 잠실일 것입니다. 8호선을 타고 한번에 잠실을 갈 수 있다는 것은 큰 이점입니다.