다시 말해서, 최근 20년간 사람들의 아파트 투자 관점이 어떻게 변화하였는지를 살펴볼 것입니다.

어떤 측면에서는 누구나 다 아는 사실일 수도 있고,

어떤 측면에서는 실제 사례를 통해 확인한다는 점에서 새로운 측면도 있을 것입니다.

1. 강남으로의 가격 상승 집중화

먼저 주목해야 할 점은 강남으로의 가격 상승 집중화입니다.

이것은 양극화와는 또다른 이야기입니다.

비슷한 가격대로 맞추어보았을 때의 이야기입니다.

문래자이와 논현신동아파밀리에를 비교하려 합니다.

두 아파트는 연식이 비슷하고, 모두 대중의 관심에서 살짝 떨어져있지만 단지 규모도 있고,

그동안의 시세 변동도 비교적 적어 덜 핫한 두 단지를 뽑아보았습니다.

그러면서도 둘다 매력은 있는 (강남 엔트리 / 2호선 초역세) 단지들입니다.

그나마 가장 객관적으로 보기위해 노력하고자 꼽았는데,

여러분들이 다른 아파트 두 단지를 가격대만 적당히 맞춰 아실에서 비교해도 가격대를 비슷하게 맞추면,

거의 다 아래 그래프처럼 나올 것입니다.

최근 20년간 시세 변화를 보면, 2014년을 전후로 해서 논현신동아파밀리에가 치고가는 모습을 확인할 수 있습니다.

위에는 하나의 사례일 뿐이긴 한데, 비강남권 단지와 강남권 연식 비슷한 단지를 찝어서 비교하면,

거의 2013~2014년 전후로 그래프의 양상이 강남쪽으로 좀더 상승세가 두드러지는 것을 대부분의 단지에서 확인할 수 있을 것입니다.

그렇다면 미래에는 어떻게 될 것인가?

이것은 사실 잘 모르겠습니다.

제가 보는 view에서는, 서울에서는 결국 어느정도 계획된 도시들이 몇 군데 없습니다.

강남이 그 중 하나이고, 10~20년전에는 계획도시와 비계획도시의 격차가 좀 적었는데,

비계획도시들의 재개발이 계속 늦어지면서 노후화되고,

반면 강남은 애초에 구획정리가 잘 되어 있고 임대료가 비싸기 때문에 건물주들의 재건축/리모델링이 아주 활발하게 진행되다보니,

계속 도시가 새 것인 상태를 유지하면서 좀더 강남 선호 현상이 짙어지고 있는 것이 아닌가 싶습니다.

그리고 미래의 서울 가격 격차는 서울의 노후화된 곳들의 재개발이 어떻게 진행되느냐에 달려있다고 생각이 듭니다.

강남이 물론 부자들이 눈독들이는 도시이고, 강남이 부동산의 전부인것처럼 가격 형성이 현재는 되어 있는데,

여의도, 광화문 등의 직장 수요는 분명 무시할 수 없는 부분이고,

현재 우리나라의 출퇴근 경로, 거주 분포, 상권 등등을 종합적으로 고려해볼 때 강남의 가격은 좀 프리미엄이 많이 붙었다는 의견에도 어느정도는 동의하게 되는 부분들도 있습니다.

다만, 주변에 돈좀 벌고 거주에 대한 가치를 높게 평가하는 분들의 의견을 들어보면,

결국 강남구나 서초구, 송파나 용산 일부동네 정도 말고는 육각형 동네가 없다고 합니다.

대부분 비강남권 동네들은 "깨끗한 동네는 교통이 아주 안좋거나", "교통이 좋은 동네는 학군이 안좋거나, 외국인이 많이 살거나" 등등, 뭔가 결국 결정적인 단점들이 존재한다는 이야기를 많이 합니다.

예컨대 성동구는 입지는 아주 좋지만 고등학교조차 보내기 힘들정도로 학군이 좋지 않으며,

마포구는 결정적으로 강남이 멀고, 용산구는 한남이나 이촌 빼면 깨끗한 동네가 없고,

한남 이촌은 이미 가격이 강남입니다.

송파구는 위례나 법조타운쪽이 꺠끗하고 잠실이 아주 좋은데, 위례는 대중교통이 안좋고 고급화에서 약점이 있으며,

법조타운쪽은 초등학교가 멀며, 가락동 오금동은 좀 구석에 구축밭이고, 잠실은 좋은데 이미 비싸다.

이런 식의 이야기입니다.

그러다보니 어쩔 수 없이 결국 살만한 곳은 강남밖에 없다는 결론에 이른다고 하며,

이러한 이야기들에 대해서도 어느정도 공감하는 바입니다.

2. 잠재된 토지가치의 반영 시점

제목은 다소 거창한데, 결국 재건축 사업성의 유리함을 시장에서 언제부터 인지하느냐에 대한 질문입니다.

그나마 비교하기 적당한 것으로 올림픽훼밀리와 올림픽선수기자촌을 가져왔습니다.

올림픽훼밀리도 재건축은 진행할 수 있는 단지입니다. 다만, 용적률이 194%로 분담금을 꽤 많이 내야 합니다.

반면 올림픽선수기자촌은 거의 무상으로 진행할 수 있는 단지입니다.

이러한 재건축 사업성의 차이는 특정 연차부터 시세에 반영이 된다고들 하는데,

최근 20년의 사례를 보면 약 2012년정도부터 올림픽선수기자촌이 본격적으로 앞서기 시작했음을 확인할 수 있습니다.

대략 25년차부터 주목을 받기 시작합니다.

좀더 지리적으로 비슷한 곳으로 좁혀서 비교도 해보겠습니다.

아무래도 호재의 영향이 적은 일원동 정도가 적합해 보입니다.

일원동 상록수와 푸른마을을 비교해보면,

상록수가 푸른마을을 2016년 하반기를 전후로 해서 조금씩 앞질러가는 모습을 확인할 수 있습니다.

물론 큰 차이는 아닙니다. 이떄가 23년차 전후일 것입니다.

사실 저는 대지지분이 많으면 그것이 신축이든 구축이든 이른 시점부터 보유하고 있으라고 주장해 왔습니다.

왜냐하면, 언젠가 토지가치는 분명히 유효한 시세로 반영될 것이고,

그게 22년차든 25년차든 그 시점의 화폐가치의 상황에 맞게 그 격차가 그대로 반영이 될 것이기 때문입니다.

채권을 사는 것인데, 만기가 좀더 긴것을 사느냐, 만기가 짧은 것을 사느냐의 차이일 뿐입니다.

물론 기가막히게 25년차 전후에 토지가치가 반영되기 직전인 것을 매수하는 것이 가장 좋기는 합니다.

그러나 그건 지금 사람들이 재건축 예정 물건의 가치를 25년차는 되어야 반영되기 때문일 뿐이지,

만약 사람들의 생각이 토지를 장기채처럼 인식하는 순간이 온다면,

(사실 토지는 장기채적 성격이 매우 짙은게 본질인데, 사람들이 아직 그렇게 생각하지 않을 뿐입니다)

최소한 선형적으로 반영된다면 이 이야기는 언제든지 달라질 수 있습니다.

3. 동진론?

동진론에 대해서... 비교해보고자 합니다.

먼저 첫번째는 목동현대아파트와 광장청구아파트입니다.

둘다 각자의 동네에서는 메인은 아닌데, 그래도 나름 단지 규모도 있고 괜찮은 곳들입니다.

두번째는 가락쌍용1차와 마포도화삼성아파트입니다.

어떻게 비교를 해보아도, 서울의 중심이 동쪽으로 이동했다는 이야기에 크게 동의되지는 않습니다.

다만, 아래와 같은 비교는 좀 재미가 있을 수 있습니다.

목동 7단지와 잠실주공 5단지입니다.

물론 잠실주공5단지가 옛날에도 약간 더 비싸긴 했는데, 2013년 이후로는 격차가 좀더 벌어졌습니다.

2000~2010년 시기에는 살짝 더 비싼 정도였는데, 최근 10년은 10%정도 차이를 두고 있습니다.

그런데 이러한 차이는 그 이유가 좀 미묘할 수 있습니다.

과거대비 학군지에 대한 선호도가 낮아졌을 수도 있습니다.

물론 동진론이 어느정도 유효하다고 하더라도,

그 정체는 동진론이라기보다는 잠실 MICE 등 삼성역의 개발이 그 주위에 온기를 퍼뜨리고 있다

정도로 보는 것이 타당하다고 보여집니다.

혹은, 강남권의 위상 강화가 동진론과 비슷한 주장일 수 있다? 정도로도 볼 수 있습니다.

본인이 잠실이나 강남구 대단지에 등기칠 금액을 가지고 있지 않은데,

단지 동진론이라는 이유로 송파구나 강동구, 광진구 등을 양천구, 마포구 등보다 더 우선시할 이유는 없다고 보여집니다.

반드시 다각도로 고민해보아야 할 문제라 생각이 됩니다.

4. 학군지의 위상 변화, 서울 주소지의 위상 변화

이것 역시 만만치는 않은 주제입니다. 대치를 두고 비교하자니 은마아파트...

강남구인데다가 여러 이슈들이 있어서 사실 비교군으로 적합치는 않아보입니다.

목동 역시 토허제 등의 이유로 시세가 왜곡되어 있을 수 있습니다.

결국 떠올려지는건 분당... 그런데 비교대상이 마땅치는 않네요.

비교가 적합한지는 모르겠는데, 연식이나 이것저것 다 따져보면 그나마 좀 비슷하지 않을까 싶습니다.

풍납동 한강극동은 학군이 장점이 아닌 곳이고, 서울 주소지입니다.

분당 한솔3단지한일은 학군이 가장 큰 장점이고, 나머지가 좀 단점인 단지입니다.

이렇게 두개를 비교해보면, 사실 학군의 영향력이 줄어든 것에도 동의하기가 어렵고,

서울 주소지가 무조건 좋다는것에도 동의하기가 어렵습니다.

5. 지하철 호재는 언제 반영?

사실 이거 두개만 비교해봐도 지하철은 꽤나 중요한 요소중 하나임을 알게 해줍니다.

신정1단지는 수지구청 초역세 단지이고, 매화마을 공무원 2단지는 분당선 단지입니다.

신분당선은 정자~광교 구간을 2010년 7월에 착공했고, 2016년 1월 30일 개통하였습니다.

2007년에 벌어졌던 시세를 계속해서 좁혀나가더니 2011년 이후에는 거의 시세가 붙었고,

개통 이후에는 일시적으로 크게 앞서는 모습을 볼 수 있습니다.

이후에는 계속 비슷한 흐름으로 가는듯 보입니다.

일반적으로는 착공의 징후가 보일때부터 서서히 반영이 되는듯 하며,

착공 이후에 본격적으로 차이를 좁혀나가는 모습을 보이고 있습니다.

그리고 개통 직후에 다소 과열되는 경향도 있는듯 합니다.

6. 평형간 가격 차이가 좁혀졌다 VS 양극화가 심해졌다

뭐 흔히들 25평과 33평의 차이가 줄어들었고 앞으로 그게 더 심해질 것이다.

이런 이야기들을 하시는데, 사실인지 확인해봅시다.

요렇게만 보면... 뭐야? 25평이 33평보다 더 잘오르잖아?

이렇게 해석될수도 있습니다.

그러나 다른 글에서도 이야기했지만, 애초에 같은값이면 25평이 33평보다 토지의 비중이 훨씬 크기 때문에,

25평이 더 잘오르는게 당연합니다.

그런데 그 이유를 "1인가구가 증가해서..." 이런식으로 해석을 하면 곤란합니다.

그렇다면 이건 어떨까요? 같은 아파트를 기준으로 비교해봅시다.

세로축 "비율"을 갖게 두고(액수 아님), 칸수로 비교를 해봅시다.

평형간 차이가 최근에 유독 더 좁혀진것처럼 보이는가? 에 대한 질문을 하면,

대략 2006~2010년에 비해서는 좀 좁아진것 같은데,

그게 2012년 이후부터는 거의 그 차이가 비슷한 것으로 보인다고 말하는 것이 타당해 보입니다.

4개의 그래프를 종합해보면, 대강 다음과 같은 결론을 얻을 수 있습니다.

""2010년 이전보다는 25평형 선호도가 분명 조금 더 오른거 같기는 하나,

2013년도 이후부터는 선호도 차이는 크지 않다.

그러나 같은 돈으로 매수한다면 무조건 토지가치가 큰 25평을 사는 것이 유리해보인다.""

같은 돈으로는 작은것을 사는게 유리하다.

이 사실만으로도 작은 평수를 사야할 이유는 충분해 보이기는 합니다.

선호도의 변화에 대해서는 논외로 한다 치더라도,

적어도 토지가치가 분명 그래프상 실재한다는 증거로는 충분해 보이기 때문입니다.

이번에는 두 가지 사례를 비교해보겠습니다.

성남시 중원구 소재 장미 8단지 현대아파트와, 분당구 소재 은행아파트입니다.

세로축 비율을 통일하였습니다.

이들 단지 기준으로 보면, 양극화는 사실 잘 느껴지지 않습니다.

과거나 지금이나 그 갭은 큰 차이가 없어 보입니다.

다만 단위가 2배가 되었을 뿐입니다.

다음과 같은 비교는 어떨까요?

요렇게 보면 양극화는 있는 것으로 보입니다.

물론, 최근 부동산 시장만 살펴보아도, 양극화는 분명 실재하기는 합니다.

그리고 최근의 양극화는 입지 서열에 비례하는 것으로 보입니다.

마래푸가 목동힐스테이트를 거의 따라잡았으며,

파크리오 16평이 고덕리엔파크 33평형과 가격대가 비슷합니다.

다만 이것은 비교적 짧은 기간으로 비교해야 하며, 긴 구간에 대한 비교는 적절하지 않습니다.

애초에 신축일 때에는 비슷한 값이면 평형이 넓은 것이 원래 건물가치가 높았기 때문입니다.

따라서 최근 2~3년간은 분명 입지의 양극화가 존재하는 것으로 보이나,

향후의 변화는 다시 생각해봐야할 문제입니다.

지금까지 20년간 아파트 투자 트랜드에 대해 살펴보았습니다.

가치판단은 스스로 해보기를 권합니다.

그래프의 해석에는 저의 주관이 개입되었을 가능성이 99%이기 때문입니다.

그리고 이것을 비교하는데에 아실 앱을 대부분 이용했음을 밝힙니다!