오늘은 두번째 외전으로 많이 알려진 부동산 투자에 대한 본질적인 분류를 하고자 합니다.
사실 외전이라는 이름 자체가 사실 중요치 않은 내용입니다.
본질적으로 바라보겠다는 것은 애초에 정답지를 알려준다기보다는 관통하는 핵심을 설명하겠다는 것이고,
이는 그리 실용적이지는 못하기에 외전으로 빼놓았습니다.
그러나 이 내용을 이해한다면 대강 우리가 부동산 투자라고 부르는 것들이 대략 어떤 본질적인 가치를 갖는지를 이해할 수 있게 될 것입니다.
0. 모든 부동산 투자는 공통적으로 화폐가치 하락에 의한 토지 자산의 헷징에 건축비를 초과 상쇄하는 주택 생애주간 임대료 총합의 콜라보이다.
1번의 내용은 제가 과거의 글에서 수도없이 반복 강조했던 이야기입니다.
화폐가치가 하락하면, 토지가치의 원화표기 가격은 "자동으로" 상승합니다.
그리고 최근 50년 중 45년은 화폐가치의 하락 속도가 인플레이션의 속도보다 빨랐고,
50년간의 적분값(총합) 역시 더 크다는 것을 확인했습니다.
따라서 자산을 보유하는 것이 예적금에 투자하는 것에 비해 월등히 유리하다는 것도 확인했습니다.
그러면 내가 어떠한 가격에 매수를 했던 간에, 해당 상품에 대한 국민의 선호도가 고정된다는 가정하에,
화폐가치 하락률에 의해 토지수익률이 동일하게 생겨나며,
건축물의 생애 임대료의 총합이 건축비를 넘어서는 입지의 지역은 화폐가치 하락보다 더 높은 수익률을 갖게 되고,
건축물의 생애 임대료의 총합이 건축비를 넘어서지 못하면 화폐가치 하락률에 미치지 못하는 수익률을 갖게 합니다.
그리고 이러한 입지는 정비사업이 불투명할 수 있습니다.
이 내용은 제 칼럼을 처음부터 계속 읽으면 100번정도 등장하는 내용이었기 때문에,
더 자세한 설명은 생략하겠습니다.
지금부터의 내용이 외전에 해당하는 내용이 될 것입니다.
여기서부터 여러 사람들의 투자 방법이 갈립니다.
물론 여러 갈리는 투자 방법들은 사실 근본적으로는 모두 0번을 가장 근본으로 하는데,
이제 여기서 갈리는 것들은 근본적으로 큰 틀에서 정해진 수익률을 조금이라도 넘어보기 위한 치열한 고민의 산물들일 것입니다.
1. 몸테크형 투자
일단 매수를 하기로 결정했다면, 가장 많은 비중을 차지하는 투자 방식입니다.
물론 1번뿐만 아니라 뒤에 설명한 2~4번 중 여러 가지를 고려하겠지만,
어찌되었든 1번의 방법을 가장 많이 이용합니다.
몸테크형 투자에 해당하는 가장 대표적인 상품은 갭투자입니다.
몸테크형 투자의 본질은 내가 매수한 부동산에 비해 낮은 거주가치를 갖는 집에서 거주함으로서,
투자금을 최대로 확보하여 최대한 입지가 좋은 / 면적이 넓은 토지를 확보하는 것입니다.
보통 내가 거주하는 곳과 토지를 보유한 곳이 일치하지 않도록 설정하는 경우,
토지를 보유한 곳은 전세 혹은 주담대+월세 형태로 세팅을 하여 거주가치 비용을 세입자가 대신 치르도록 하고,
본인은 더 거주가치가 낮은 곳에 거주를 하게 됩니다.
만약 내가 보유한 토지와 거주지의 위치를 일치하도록 설정했을 때 갭투자와 비슷한 효과를 내는 것은 정비사업이 임박한 곳을 매수 및 실거주하는 행위입니다.
정비사업이 임박한 곳은 매매가격에서 거주가치 거품이 빠져있습니다. 이런 곳에서 실거주하여 실거주 비용을 최소화하는 방식의 몸테크라고 볼 수 있겠습니다..
그러나 재건축 예정인 곳을 갭투자하는 것은 사실 동일입지의 신축이나 구축 갭투자와 투자비용의 측면에서 별반 다르지 않습니다.
분양권이나 입주권을 매수하는 것 역시 몸테크형 투자입니다.
분양권이나 입주권은 현재 거주 기능이 없는(예정된) 상품에 대한 투자로,
세입자를 구할 필요가 없고 중도금대출 승계 등을 활용하면 최소의 비용으로 최대의 입지 혹은 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.
2. 유행과 패턴을 분석하고 이를 역이용한 투자
두번째는 유행과 패턴을 분석하고 이를 역이용한 투자방식입니다.
가장 큰 틀에서는 부동산의 상승/하락 사이클(패턴)을 분석하여 투자하는 것입니다.
소위 말해 2022년 하반기와 같이 시장금리가 아주 높을 때 싸게 사서, 유동성장에 파는 것이 대표적입니다.
1번의 경우는 매수를 결심한 후 투자방식을 의미한다면,
2번의 경우는 주로 무주택자가 매수 시기를 정하면서 고려하는 투자방식입니다.
또한 아파트 연식에 따른 시세변화를 분석하여 이를 역이용한 투자를 할 수 있습니다.
흔히, 아파트는 신축(특히 4~5년차)일 때 비싸고, 구축이 되면서 점점 상대적으로 저렴해지다가,
25년차 이후부터 조금씩 재건축 이야기가 나오면서 계속 상승하면서 신축이 지어지고 4~5년차에 시세의 최고조에 이릅니다.
그러면 우리는 25년차 전후의 유망한 재건축 단지들을 찾아서 매수를 하고,
그 집이 신축이 되었을 때 2~3년 살고 매도하거나, 혹은 재건축하기 이전이더라도 해당 단지의 재건축에 대한 관심도가 크게 증가했을 때 일찍 매도하는 방식으로 투자하기도 합니다.
혹은 은마아파트처럼 연식은 오래됐지만 재건축이 지지부진한 단지들은 상당히 저평가되어 있어서, 이러한 것을 매수하고 버티는 형태도 있습니다.
최근의 얼죽신과 같은 유행 역시 세부적으로는 중요한 분석 방법중 하나입니다.
얼죽신이 유행일 때 얼죽신을 사는 것은 투자가 아니고 유행에 동참하는 것입니다.
어차피 매도는 최소 2년은 묶여있어야 양도세가 완화되므로,
부동산 투자는 통상 실거주를 위한 매수가 아닌이상 유행을 따라가면 안됩니다.
얼죽신이 유행이면 덜오른 구축을 찾는 것이 전형적인 2번 방식의 투자입니다.
평수에 따른 투자 역시 여기에 해당하는 주요 고민거리중 하나입니다.
보다 상급지의 25평과, 조금 낮은 급지의 33평형 중에서도 많이 고민을 합니다.
부동산이 불경기이고 강한 상승세일수록 통상 25평의 수익률이 높은 것으로 보입니다.
그리고 지금의 대세 역시 상급지 25평이기는 한데, 실제로 살아보면 몇인가구던지 25평은 방 사이즈가 좀 작기는 합니다.
혼자 살기에도 안방이 작은경우가 많고 쾌적성이 좀 떨어지기도 합니다.
사담이지만 25평 안방에서 자고 일어나면 환기를 시키지 않으면 뭔가 원룸에서 잔것같은 답답함이 있습니다.
자금이 부족하여 세입자로 거주하거나, 갭투자를 통해 거주가치를 헷징하는 경우에는 25평이 합리적이기는 한데,
매수해서 내가 들어가서 거주할 것이라면 25평과 33평에 대해서 깊게 고민할 필요가 있습니다.
집은 거거익선이라는 이야기가 있기 때문입니다.
3. 입지 변동성에 배팅하는 투자
최근 동남권이 상승세가 두드러집니다. 이것은 현재 동남권이 살기가 좋아서인 것도 있습니다만,
보통 업무지구 접근성과 비교해서 따져보아도 동남권이 현재 가치대비 좀더 강하게 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.
이것은 동남권의 입지가 향후 더 좋아질 것으로 사람들이 예상하기 때문입니다.
입지 변동성을 아주 철학적으로 설명하는 분들도 있습니다.
흔히 말하는 "경부축에 투자하라!"와 같은 메시지를 전하는 분들이 있습니다.
이들은 경부축이 좋은 이유를 구체화된 호재를 가지고 설명하기보다는,
"도로망이 발달한 곳에 일자리가 몰린다"와 같은 추상적인 이야기로 설명을 합니다.
물론 경부축이 중요한 것은 사실이나, 이곳을 약간 종교적(?)으로 따르거나, 구체화되지 않은 형태로 막연하게 따르는 것은 좋지 못하다 봅니다.
부동산에서 구체화되지 않은 호재에 투자하는 것은 대단히 신중해야 합니다.
이미 진행되기로 약속된 호재도 언제 실현될지 모르는 판국에,
"장기적으로 부동산은 경부축을 중심으로 투자해야 한다" 와 같은 격언에 가까운 내용은 참고는 할 수 있겠지만 종교처럼 믿기보다는 비판적으로 따져봐야할 것입니다.
건설사가 관여하는 대부분의 사업은 한 번에 큰 비용이 오가야 하는 사업이기에,
순조롭게 진행되지 않는 경우가 대부분이고, 실제로 그 변화의 속도가 그리 빠르지 않습니다.
입지 변동성 중에서 지하철 개통 호재를 가지고 투자하는 것 역시 입지 변동성을 분석하여 투자하는 것입니다.
GTX나 이 블로그에도 언급한 적 있는 위례신사선 등, 개통만으로도 해당 역세권 입지에 상당한 영향력을 끼치는 곳들이 있습니다.
그러한 곳에 매수하는 것은 전형적인 입지 변동성을 이용한 투자 방식이고, 작년에 특히 유행하던 방식의 투자입니다.
GTX-C 역세권 뿐만 아니라 GTX-C를 한 정거장이면 도달할 수 있는 입지 등 별의별 글들과 영상들이 많이 있었던것 같습니다.
이러한 투자는 장기보유의 관점으로 접근해야만 수확이 있습니다. 입지는 분명 변하지만, 단기간에 변하지는 않습니다.
4. 정보의 비대칭성을 이용한 투자
아마 부동산 투자의 꽃(?)이 아닐까 싶습니다.
대표적으로 토지 투자가 여기에 해당합니다.
허허벌판에 땅을 사고 개발이 되어 보상금을 챙기는 방식의 투자...
정답지 보고 투자하는 느낌입니다. 인맥이 많아야 하나봅니다.
여기에 해당하는 또다른 투자는 재개발 눈먼매물이 있겠습니다.
규격화되지 않은 상품들. 시장 시세에 둔감한 원주민들.
그리고 하이애나처럼 그런 매물들만 노리는 선수들.
그 선수들이 재개발에 대한 강의를 할때면...
사실 자기들은 "눈먼 매물을 싸게 샀기 때문에" 안전마진이 생기는건데,
수강생들에게는 재개발을 투자하면 무조건 돈을 버는것처럼 이야기합니다.
한남 2구역 10년뒤에 국평 50억 갈겁니다!
그돈으로 신축 입주하면 나중에 구축되어서 돈 얼마 못벌어요!
그동안 신축에서 누리는 거주가치는 왜 계산 안하죠? 그것 월세로 10년치 계산하면 몇억입니다.
그리고 중개사에서 제공하는 매물 정보만을 가지고 그나마 일반인들이 접근가능한 59~84받는 다세대주택 매물들 프리미엄 잔뜩 주고 매수하면 대출이 잘 안나와서 현금이 많이 필요한데,
그돈이면 사실 더 상급지 갭투자도 가능해서 계속 고민하게 만드는게 사실입니다.
물론 재개발은 좋은 매물을 매수할 여러가지 좋은 전략이 있습니다.
특이한 방식의 대출, 프리미엄이 적은 다가구나 건물, 주택수 제외되는 상가 등등...
그러나 이것저것 다 따져보면, 님들이 "현존하는 여러 매물중 가장 가성비있는걸 골랐기 때문에 많이 먹은 것"이지,
재개발 아무거나 적정가에 올라온거 사면 일반 아파트사는거보다 더 많이 벌어서 그런게 아닙니다.
그리고 그거 재개발 공부랑 별로 상관 없습니다.
오히려 지식 하나도 없이 누가 구해다준 재개발 급매 사는게 재개발 지식 잔뜩 가지고 열심히 계산하는법 아는거보다 투자에 도움이 되더군요.
물론 좋은 강사분들은 급매를 물어다주기도 하지만...
뭐 그래서 부동산 강의의 장점은 좋은 매물을 먼저 선점할 확률이 더 높아짐에 있다고 생각합니다.
지식은 책으로도 대체할 수 있습니다.
물론 재개발이 아파트보다 덜 규격화되어 있어서 분명히 수익을 얻을 수 있는 포인트들이 많이 보이는건 사실입니다!
그러나 그게 내가 공부를 하면 혹은 임장을 더 자주가면 더 그럴가능성이 높아지는게 아닙니다.
중개사무소 백날 가봤자 거기서 예비매수자중 내가 친한사람이 내가 될 가능성은 높지 않습니다.
우리에게 있어 부동산은 삶이지만, 그들에게는 프로의 세계일 뿐이고 거래를 성사시키는 것이 중요한 사람입니다.
우리가 아무리 자주 보고 친하게 접근하더라도 이걸 업으로 하는 전문투자꾼들은 못이깁니다.
부동산 지식으로는 이길 수 있을지 모르지만, 좋은 매물 선점 이런 분야는 업으로 하는 분들에게 양보해야 합니다.
단, 내가 10년 이상 해당 동네에 거주한 찐 원주민이라면, 그리고 그 동네가 하필 뉴타운 등 대규모 개발이 예정되어 있다면 그때에는 좀 이야기가 달라진다고 생각합니다.
요약하면, 재개발은 인플루언서 등 전문 투자자가 정보의 비대칭성을 이용하여 파이를 가져가는 시장이기에...
그냥 부동산에 좀 관심있는 방구석 시민은 쉽게 접근하기 어렵습니다.
여기의 소소한 버전이 아파트 급매입니다. 제작년이나 작년에 많이들 도전하던 방식입니다.
중개사와 친해져라! 뭐 이런 이야기들이 너무나도 많이 돌았습니다.
물론 중개사 자주 찾아가고 매물 많이 보고... 이런거는 진리에 가까운 전략입니다만,
그렇게 한다고 급매가 구해진다는 의미로 하는 이야기는 아니라 생각합니다.
그래서, 대단지 아파트 급매는 실존하는걸까요?
저도 옛날엔 급매라는게 있는줄 알았는데... 2022년 하반기에 유행하던 이야기이죠 급매를 잡아라!
그러나 급매는 사실 지나고보면 그가격이 아니면 팔릴수가 없는 시장 상황이였던 경우가 대부분입니다.
물론 매물에 따라, 매도자의 마인드에 따라 몇천만원정도는 싸게살수는 있겠습니다만, 딱 거기까지인것 같습니다.
외전이기 떄문에 잠시 개인적인 사견들을 언급하게 되네요.
그냥 하이리스크 하이리턴, 로우리스크 로우리턴을 길게 길게 쓴 것일 뿐입니다.
세상에 오직 나만을 위한 기적, 나만 아는 비밀 같은건 잘 없습니다.
정답이 있는 투자방법이라던가, 더나은 투자방법이라는것 역시 없습니다.
마치며...
지금까지 부동산 투자를 0번을 기반으로 세부적으로는 4가지 정도로 분류해보았습니다.
당연히 이 4가지는 교집합이 존재하는 영역입니다.
각자의 지향과 방향성이 있고 원칙들도 있습니다만, 그것이 꼭 높은 수익률을 보장해주지는 않습니다.
각자 자신있는 방식으로, 자신의 성격까지 고려해가며 가장 적합한 방식으로 투자하는 것을 권합니다.
내가 사회성이 높고 분석력이 약하다면, 4번과 같은 방향으로 투자하는 것이 좋습니다.
내가 사회성이 떨어지고 분석력이 좋다면, 2번과 같은 투자 방향이 좋겠지요.
또 내가 흔히 말하는 동네 토박이 부동산에 관심많은 아줌마들처럼 입지에 대한 감각이 좋다면, 3번과 같은 투자 방향이 좋겠습니다.
또 내가 현재보다 미래를 중시여기고 평소 근검절약하고 미니멀리즘적인 사람이라면 1번과 같은 투자가 적합합니다.
그리고 이것들은 복합적인 측면이 있기에 잘 종합해서 자신만의 투자 방식을 정해나가는 것이 좋겠습니다.