오늘은 각 아파트마다 고도제한을 측정하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
현재 허용 고도제한 대비 아파트가 몇 %까지 채워졌는지를 알면,
향후 재건축시 최대 ~층까지 지을 수 있다! 를 예측할 수 있습니다.
고도제한이 빡빡하면 용적률을 완전히 채울 수 없는 경우도 있으므로,
앞서 설명한 여러 가지 계산에서 예외가 생기게 됩니다.
물론! 건폐율을 높이면 됩니다.
디에이치 한남은 건폐율이 무려 42%나 됩니다.
3종주거지역 상한 건폐율은 50%이므로 사실 고도제한이 엄청 크리티컬한 요소는 아닙니다.
다만 건폐율이 높으면 그만큼 동간 간격이 좁습니다.
그래서 대단지 3종주거 아파트 기준 일반적으로 최대 30%정도까지가 마지노로 생각됩니다.
텐즈힐 2단지는 용적률이 246%임에도 건폐율이 30%입니다.
해당 아파트들은 동간 간격이 좁다는 볼멘소리가 있고, 그러나 집값에 아주 큰 영향을 주는 요소는 아닙니다.
한남 3구역은 입지 자체가 우수하기에 커버 가능하다고 봅니다.
어찌되었든지 일반적으로 재건축에서는 용적률이 가장 중요한 요소이고,
건폐율은 타협의 여지가 있는 부분이라,
지금의 내용은 투자에 있어서는 매우 지엽적인 부분이 될 수 있겠습니다.
이 글은 이해를 돕기 위해, 부동산 커뮤니티에서 흔히 이야기되는,
"올림픽훼밀리아파트는 고도제한이 재건축의 걸림돌이다"
와 같은 이야기가 실제 사실인지 여부를 이 글을 통해 따져보는 절차를 설명하는 것으로 고도제한 측정 방법을 갈음하겠습니다.
1. 고도제한 해발높이와 지형 절대고도를 알아야 한다.
위의 링크로 들어가셔서, "주제도"로 들어가시고, 화면 좌측 검색어를 "비행"으로 하신 후,
비행안전/장애물제한구역을 선택합니다.
그리고 열람을 원하는 아파트를 지도에서 찾거나 검색하셔서 지도 상의 아파트명을 누릅니다.
그러면 고도제한 해발높이와 활주로 기본표면 해발높이를 알 수 있습니다.
활주로 기본표면 해발높이는 서울공항 활주로의 절대고도를 뜻합니다.
고도제한 해발높이와 활주로 기본표면 해발높이 사이에는 대략 다음과 같은 관계가 있다고 보면 됩니다.
고도제한 해발높이는 해당 위치의 고도제한 높이를 해수면을 기준으로 측정한 것을 의미합니다.
그리고 이 값은 선형적이여서 위치에 따라 조금씩 다릅니다. (위 그림 참조)
어찌되었든, 올림픽훼밀리타운 고도제한 해발높이(86.34~98.84m)에 적당히 평균값을 취합니다.
(86.34+98.84)÷2=92.59m입니다.
여기서 지형 절대고도를 빼야 상한 건물 높이를 측정할 수 있습니다.
간혹 다른 자료를 찾아보면, 고도제한 해발높이에서 활주로 기본표면 해발높이를 빼는 경우가 있는데,
활주로 기본표면 해발높이는 서울공항 활주로의 지형 절대고도일 뿐, 해당 아파트의 절대고도가 아닙니다.
따라서, 지형 절대고도를 측정해야 합니다.
좌측 상단에 "3차원분석"을 클릭하고, 지도에서 원하는 곳으로 이동한 후, 우측에 "높이"를 클릭합니다.
그러면 대략 지형 절대고도를 알 수 있습니다.
동마다 높이가 조금씩 다르므로, 유의해야 합니다.
대략 16~18m 정도임을 확인할 수 있습니다.
계산 편의를 위해 17.59m라고 가정합시다.
그러면 앞서 구한 고도제한 해발높이의 평균값인 92.59m에서 17.59m를 뺍니다.
92.59-17.59=75m입니다.
이것이 지을 수 있는 건축물의 실제 제한 높이입니다.
보통 보수적으로 3m당 1층으로 보므로, 최대 25층정도까지는 건축가능합니다.
현재 올림픽훼미리타운의 상대고도는 41.28m라고 나오네요.
특정 동에 따라 다르지만 40m 내외정도입니다.
따라서 아직 고도제한 기준으로 30% 이상 여유가 있는 편입니다.
결론적으로, 올림픽훼밀리타운인 경우 3종주거지역 상한 용적률인 250%까지 채우는데에는 무리가 없다고 볼 수 있습니다.
층고를 무난하게 짓는다면 최대 25층 내외 정도의 아파트로 현재 조건에서도 지을 수 있겠습니다.
고도제한이 있음에도 이것이 가능한 이유가 올림픽훼밀리타운은 서울공항에 비해서도 현재 지형 절대고도가 낮기 때문입니다.
다만, 아파트 자체가 사업성이 아주 좋은편은 아닙니다. (용적률 194%)
따라서 올림픽훼밀리타운의 재건축의 성패는 용적률에 달려있지, 고도제한에 달려있는 것이 아닙니다.
2. 고도제한 결정 요인: 비행안전구역, 도로사선제한, 일조권사선제한
고도제한 현황을 파악하는 방법에 대해서는 파악했을 것입니다.
이러한 고도제한은 영원히 고정된 것이 아니라, 활주로를 변경하면 바뀔 수 있습니다.
물론 서울공항을 이전할 수 있다는 이야기가 과거부터 지속되어져 왔는데,
너무 큰 변화를 기대하는 것은 지양하기로 하고,
지금까지 고도제한이 어떻게 변해왔는지를 알아봄으로서 미래를 예측해볼 수 있겠습니다.
(1) 비행한전구역이란?
비행안전구역이란 무엇일까요? 설명하자면 기니, 아래 링크에 들어가셔서 살펴보시면 도움이 될 것 같습니다.
https://terms.naver.com/entry.naver?docId=1827160&cid=42154&categoryId=42154
대략 위의 내용을 숙지하였다고 가정하고, 설명을 드리고자 합니다.
비행안전구역에서 전술항공 2, 3구역인 경우 위의 오른쪽 그림에서 종단면도를 살펴보시면 됩니다.
전술항공 5, 6구역인 경우 횡단면도를 살펴보시면 됩니다.
45m가 15층 규제라고 보시면 되는데, 횡단면도에서 제 5구역이 45m로 고정되어 있음을 확인할 수 있습니다.
(여기서 45m 고도제한은 서울공항 해발고도 기준 +45m입니다. 따라서 각 지역마다 가능한 건물 높이는 조금씩 달라질 수 있습니다.)
또한, 6구역이 45m부터 시작해서 또 선형으로 고도제한이 완화되어가는 그래프를 확인할 수 있습니다.
또 비행안전구역 관련 다음과 같은 내용이 있습니다.
제10조(비행안전구역에서의 금지 또는 제한) ① (생 략)
② 제1항 제2호에도 불구하고 비행안전구역 중 전술항공작전기지의 제3구역, 제5구역 또는 제6구역과 지원항공작전기지의 제4구역 또는 제5구역 안에서는 각 구역별로 최고장애물 지표면 중 가장 높은 지표면의 높이를 초과하지 아니하는 범위 안에서 일정 구역의 지표면으로부터 45미터 높이 이내에서 그 구역의 표면높이 이상인 건축물의 건축, 공작물·식물이나 그 밖의 장애물을 설치 또는 재배할 수 있다.
이 내용은 사실 어떻게 보면 규제같아 보이지만, 사실은 일종의 예외 조항이라고 볼 수 있습니다.
쉽게 말해, 위 조항은 비행안전구역 3, 5, 6구역 지정으로 인해 어떠한 고도제한이 있다고 가정하고,
특정 지역의 절대고도가 상당히 높은 경우가 있다고 가정해 봅시다.
에를 들어, 비행안전구역 구역에 있는 어떤 곳의 고도제한이 100m인데, 절대고도가 80m여서 건축물을 20m밖에 짓지 못한다고 가정하면, 이것을 45m까지 지을 수 있도록 허용하겠다는 것입니다. 단, 해당 구역의 최고장애물 지표면 중에서 가장 높은 지표면의 높이를 초과하면 안 됩니다.
이외에도 또다른 예외조항이 하나 더 있습니다.
⑤ 관할부대장등은 제1항제2호에도 불구하고 비행안전에 지장을 초래하지 아니하는 범위 안에서 각 기지별 지역의 특수성을 고려하여 항공작전기지의 비행안전구역에 있어서 그 구역의 표면높이 이상인 건축물의 건축, 공작물ㆍ식물이나 그 밖의 장애물의 설치 또는 재배를 허용할 수 있다.
예를 들어, 성남 복정동에 있는 영장산은 해발고도 193m이고, 이곳은 비행안전구역 6구역입니다.
그런데 산성역 포레스티아의 고도제한은 최대 109m입니다.
산성역 포레스티아의 지역의 절대고도는 100m정도로 고지대에 있습니다. 그러면 45m밖에 못짓나요?
아닙니다.
위의 내용으로 인해 고도제한과 상관없이 영장산 높이까지 건축물 설치를 허가받았습니다.
2010년에 있었던 제 2차 고도제한 완화 때문입니다.
또한 이러한 변화 외에도, 롯데타워를 합법적으로 짓기 위해 서울공항의 활주로를 2.7도 우측으로 틀은 적도 있습니다. 그래서 아래와 같이 비행안전구역이 최종 설정되었고, 지금에 이르고 있습니다.
아래는 김태년의원이 발의한 고도제한 완화 관련 법률안입니다.
https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_M2U4V0T9S3R0N1N0M2K8J3K9S8Q3P8
일단 먼저 45m를 90m로 바꾸게 되면, 3, 5, 6구역의 대부분의 지역은 30층을 보장받게 되므로,
사실상 고도제한이 없다시피 하다고 볼 수 있습니다.
90m 제한이 3, 5, 6구역의 고도제한을 이기는 상황이 벌어지게 되는 것입니다.
야탑 이매 등 5~6구역 분당지역의 일부 지역의 재건축에도 이러한 규제의 해제가 효과적일 것으로 보입니다.
(2) 도로사선제한
군사적인 규제 외에도, 도로사선제한이라는 규제도 있습니다.
간단하게 설명하자면, 도로와 인접한 아파트 동은 높게짓지 못하는 규제입니다.
예를 들어, 백현마을 8단지는 도로인접동의 최고 층수가 8층입니다.
반면, 단지 한가운데는 20층이 넘는 것을 확인할 수 있습니다.
이 규제는 2015년에 아래와 같이 폐지되었습니다. 따라서 최근 신축아파트들은 거의다 높이가 균일합니다.
(구축 아파트들이 층수가 평평한 곳은 대부분 도로사선제한을 적용한 층수를 최고층으로 균일하게 지은 경우가 대부분입니다.)
따라서 도로사선제한이 적용되었던 아파트들은 재건축시 건폐율을 더 높이지 않아도 된다는 점을 투자포인트 중 하나로 생각해볼 수 있겠습니다.
(3) 일조권 사선제한
일조권 사선제한이란 도시환경 및 주변 건축물의 일조권을 확보하기 위해 건물을 신축할 때 지상층의 높이를 제한하는 것을 의미합니다. 건물 기준으로 북쪽에 도로가 있을 때 적용되는 규제입니다.
이 규제 역시 작년에 아래와 같이 개정이 되었습니다.
다만 드라마틱한 개정은 아닙니다. 그냥 일조권 사선제한의 개념을 이해하는 용도로 아래 그림을 살펴보시면 되겠습니다.
3. 비행안전구역 확인하는 방법
어떤 아파트가 어떤 구역에 속해있는지를 확인하는 방법을 마지막으로 살펴보겠습니다.
물론, 위에서 지도만 보더라도 몇 구역인지 확인할 수가 있습니다만, 직접 명시적으로 확인하는 것이 좋겠지요?
1번에서 살펴본 브이월드에서 아래 화면을 띄웁니다.
토지이용계획 확인의 "상세정보 확인"을 클릭합니다.
올림픽훼밀리타운은 전술항공작전기지 2구역에 해당합니다.
올림픽훼밀리타운은 고도제한이 큰 문제가 되지 않음을 이미 살펴본 바 있습니다.
옆동네 자곡동의 자곡아이파크를 살펴봅시다.
자곡아이파크는 제 5, 6구역에 해당합니다. 5구역과 6구역의 경계에 아파트가 있습니다.
자곡아이파크는 높은 절대고도로 인해 원래 15층조차도 지을 수 없는 곳입니다.
그러나 앞서 살펴본 45m 예외조항(?)으로 수혜를 받아 15층까지 고도를 확보하여 아파트를 지을 수 있었습니다.
3차 고도제한 완화를 통해 자곡아이파크가 향후 정비사업에서 90m까지 건축물 높이를 확보한다면,
30층까지 재건축이 가능한 아파트가 될 수 있습니다. 다만, 아직 확정된 안이 아니기 때문에 더 지켜봐야 할 것입니다.
이 내용을 잘 활용하면,
향후 재건축이 될만한 낮은 용적률의 아파트 중에서도 아직 아파트가격이 용적률 250%에 육박하는 아파트들과 비슷한 경우도 꽤 있고 (즉, 저평가라는 뜻),
그런 아파트를 장기보유한다면 아파트 통상의 시장 흐름 이상의 수익을 거둘 수 있는 곳들이 꽤 있습니다.
그것을 찾아보는 것은 여러분의 몫으로 맡깁니다.
그리고 이 글의 내용을 정말 짧게 요약하자면,
현재의 고도제한 역시 의외로 상당히 널널해서 제약이 되는 경우가 많지 않으며,
만약 3차 고도제한이 실현될 경우 대부분의 지역에서 고도제한으로 인해 재건축이 되네 마네 하는 이야기는 없어질 것이라는 점입니다.
상당히 어려운 내용이고 인터넷에 잘못된 정보들이 워낙 많아서 저도 글 수정을 몇번을 했는지를 모릅니다.
처음 읽었던 분들에게는 글내용이 다소 달라진 점에 대해 죄송하게 생각합니다.
읽어주셔서 감사합니다.