오늘은 각 아파트마다 고도제한을 측정하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
현재 허용 고도제한 대비 아파트가 몇 %까지 채워졌는지를 알면,
향후 재건축시 최대 ~층까지 지을 수 있다! 를 예측할 수 있습니다.
고도제한이 빡빡하면 용적률을 완전히 채울 수 없는 경우도 있으므로,
앞서 설명한 여러 가지 계산에서 예외가 생기게 됩니다.
물론! 건폐율을 높이면 됩니다.
디에이치 한남은 건폐율이 무려 42%나 됩니다.
3종주거지역 상한 건폐율은 50%이므로 사실 고도제한이 엄청 크리티컬한 요소는 아닙니다.
그래서 이 내용은 투자에 있어서는 매우 지엽적인 부분이 될 수 있겠습니다.
이 글은 이해를 돕기 위해, 부동산 커뮤니티에서 흔히 이야기되는,
"올림픽훼밀리아파트는 고도제한이 재건축의 걸림돌이다"
와 같은 이야기가 실제 사실인지 여부를 이 글을 통해 따져보는 절차를 설명하는 것으로 고도제한 측정 방법을 갈음하겠습니다.
1. 먼저 건물 가능 높이가 최대 몇 m인지 확인한다.
https://map.vworld.kr/map/dtkmap.do?mode=MAPD201
위의 링크로 들어가셔서, "주제도"로 들어가시고, 화면 좌측 검색어를 "비행"으로 하신 후,
비행안전/장애물제한구역을 선택합니다.
그리고 열람을 원하는 아파트를 지도에서 찾거나 검색하셔서 지도 상의 아파트명을을 누릅니다.
그러면 고도제한 해발높이와 활주로 기본표면 해발높이가 뜹니다.
하나로 정해져 있지 않은데, 아마 서울공항으로 인해 생긴 고도제한이고,
그렇다면 동쪽으로 갈수록 고도제한이 완화되는 구조일 것입니다.
고도제한 해발높이에 적당히 평균값을 취합니다.
(86.34+98.84)÷2=92.59m입니다.
여기서 활주로 기본표면 해발높이를 빼야 합니다.
92.59-28.34=64.25m입니다.
이것이 지을 수 있는 건축물의 실제 제한 높이입니다.
이제 건물 높이를 측정해봅시다.
좌측 상단에 "3차원분석"을 클릭하고, 지도에서 원하는 곳으로 이동한 후, 우측에 "높이"를 클릭합니다.
그러면 대략 높이를 알 수 있습니다.
동마다 높이가 조금씩 다르므로, 유의해야 합니다.
상대고도는 41.28m라고 나오네요. 특정 동에 따라 다르지만 40m정도입니다.
따라서 아직 고도제한 기준으로 30%정도는 여유가 있는 편입니다.
2. 비행안전구역 여부를 살펴보아야 한다.
한 가지 변수가 있습니다. 비행안전구역 중 일부 구역은 45m 고도제한이 있습니다.
현재 하기와 같이 45m까지만 지을 수 있는 법이 시행중입니다.
그러면 아까 브이월드에서 조회했던 박스에서, 토지이용계획 확인의 "상세정보 확인"을 클릭합니다.
올림픽훼밀리타운은 전술항공작전기지 제 3구역, 5구역, 제 6구역에 해당하지 않습니다.
따라서 45m 건축 제한은 없다고 결론지을 수 있습니다.
옆동네 자곡동의 자곡아이파크를 살펴봅시다.
자곡아이파크는 제 6구역에 해당하므로, 45m 고도제한이 있습니다.
결론적으로, 올림픽훼밀리타운인 경우 3종주거지역 상한 용적률인 250%까지 채우는데에는 무리가 없다고 볼 수 있습니다.
물론 아파트 자체가 사업성이 아주 좋은편은 아니므로, (용적률 194%)
임대를 얹고 용적률을 300%정도까지 받아야 할 것입니다.
그러나 이 경우에도 건폐율을 25~30%내외까지 끌어올리면 계산상 문제가 없습니다.
물론 이경우 약간 답답한 아파트가 될 수는 있겠지만 말입니다.
층고를 무난하게 짓는다면 최대 22층 내외 정도의 아파트로는 현재 조건에서도 지을 수 있겠습니다.
그리고 비행안전 전술 기준으로 제 3구역, 5구역, 6구역인 경우 현재 용적률이 낮다 하더라도,
향후 재건축 여부를 살펴볼 때 반드시 고도제한 여부를 고려해야 합니다.
그리고 1기신도시에도 비행안전구역으로 인해 재건축이 어려운 아파트들이 일부 있으며,
이로 인해 해당 비행안전구역의 고도제한은 법개정을 위한 연구가 진행중에 있으므로,
관련된 연구 결과 및 언론 보도에도 촉각을 기울일 필요가 있겠습니다.
이것을 잘 활용하면,
향후 재건축이 될만한 낮은 용적률의 아파트 중에서도 아직 아파트가격이 용적률 250%에 육박하는 아파트들도 꽤 있고,
그런 아파트를 장기보유한다면 아파트 통상의 시장 흐름 이상의 수익을 거둘 수 있는 곳들이 꽤 있습니다.
그것을 찾아보는 것은 여러분의 몫으로 맡깁니다.
읽어주셔서 감사합니다.