8월 5일부터 시작하여 11월 30일을 마지막으로, 주목할만한 실거래 시리즈가 마무리됩니다.

이제 한동안 작성하지 못했던 칼럼 작성에 힘쓰려 합니다.

향후 관심있는 아파트가 생겼을 때 검색을 통해 대강의 참고자료로 활용되기를 바랍니다.

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1.

20년이 다된 여의도의 406세대 주상복합 롯데캐슬엠파이어입니다.

입지 하나는 끝내줍니다.

과거에도 몇번 쓴적이 있지만 같은말은 또하고 또해도 되니까... 또 써보자면,

주상복합이 투자하기에 좋지 않다고 하는데, 그것이 토지가 적다던가 장기 수익률이 좋지 않아서 그런것은 아닙니다.

이미 오래된 아파트를 제외한 모든 주거상품은 토지의 활용 상한에 맞게 채워져 있습니다.

따라서 이제는 전용면적과 입지 연식 컨디션이 비슷하다면 아파트던 주상복합이던 토지가치는 비슷합니다.

다만, 기본적으로 주상복합은 일반아파트 대비 좀더 고급화가 되어 있기 때문에,

매매가격의 두 가지 성격인 거주가치 + 토지가치 중 거주가치의 비중이 좀더 높은건 사실입니다.

그러나 거주가치는 전세나 월세를 놓으면 헷징이 됩니다.

그럼에도 그동안 수익률이 낮았던 것은, 단지 과거에 비해 주상복합에 대한 선호도가 줄었기 때문입니다. 

그리고 사람들은 수익률이 낮아진 것에 대한 이유를 찾기보다는,

"주상복합은 수익률이 안좋아" 와 같은 팩트에만 너무 몰입합니다.

그래서 그냥 수익률이 안좋다고 막연하게 알려져 있습니다.

이러한 막연한 투자 격언이 퍼지게 되면 매수자도 줄어들어 상승장때 상승을 많이 못하는 것은 사실입니다.

그러나 이러한 막연한 이야기들도 장기적으로는 제가치를 찾아갑니다.

지금 시장에서 주상복합은 하락거래가 많지 않습니다. 

그리고 주상복합에 대한 줄어든 선호도가 앞으로 더 줄어들것이라 보여지지는 않습니다.

이제 주상복합의 장단점은 매수자 세입자 모두가 충분히 인지하고 있기 때문입니다.

결국 주상복합 매물의 적정 가치를 잘 판단할 수만 있고, 저렴하게 매수할수만 있다면 투자가치는 유효합니다.

다만 세대수가 너무 적으면 가치를 정확히 파악하는 난도가 너무 높아질 뿐입니다.

(사람들은 가치를 정확히 계산하기보다는 자신의 직감을 믿는데, 그 직감이 대단지에서는 비교적 잘 들어맞지만,

세대수가 적으면 해당 단지 특수성이 많이 작용하기 때문에 직감에 의한 정밀한 판단이 어렵기 때문입니다.)

여의도역은 신안산선도 개통할 예정입니다.

여의도역이 한물갔다고 이야기하는 사람들도 꽤 있긴 하지만, 입지는 너무 좋습니다.

학군도 윤중초등학교 / 윤중중학교로 나쁘지 않고 주변 상가도 많습니다.

외부인이 많이 드나들기 때문에 조용한 거주지는 아니지만,

이런 도시느낌을 선호하는 직장이 여의도인 사람에게는 최적이라 생각됩니다.

여의도는 현재 시세 예측이 상당히 난해한 동네입니다.

신축이 많지 않기 때문에 리딩단지가 없어서 그렇습니다.

여의도 재건축이 진행되고 신축이 되면 어느정도 방향성이 결정될 것으로 보입니다.

이번 거래는 신고가 거래이고 매물 연식 등 여러가지 고려해볼 때 저렴한 거래는 아닌 것으로 생각됩니다.

2020년 거래가 크기 대비 정말 저렴한 가격으로 보이네요. 당시 주상복합 가격이 별로 오르지 않을 시기이기도 합니다.

그래도 요즘 대형 품귀현상이 상당히 심해서 이런점은 감안할 필요가 있겠습니다.

2.

장승배기역 인근 아파트 두산위브트레지움2차입니다.

저번 상도더샵 거래건을 글에서 다뤄본적이 있는데, 상도더샵보다는 입지가 비슷하긴하나 아주약간 더 낫습니다.

신상도초등학교 / 장승중학교 배정되며 인근 노량진뉴타운 개발로 인해 장승배기역쪽으로 동작구청 등 인프라가 확충될 것으로 보입니다.

개인적으로는 12억이란 가격이 입지 대비 비싼것은 아니지만,

단순 투자의 관점으로는 최소 1~2억정도 더 비용을 들여 노량진뉴타운 4구역이나 8구역을 매수하는 것이 좀더 좋아보입니다.

물론 이제 매수자의 여러 사정이 있을 수 있기에 감안할 필요가 있겠습니다.

이 아파트는 고층인 경우 모든 동이 조망이 시원시원하게 나옵니다. 

장승배기역이 가까운 201동과 206동이 가장 선호되는 동일 것으로 보이며,

그 중에서도 남남동향 (거의 남향) 세대를 가장 선호할 것으로 에상합니다.

이번 거래는 약 25%정도 하락한 거래입니다.

3. 시세트래킹

타워팰리스1차가 약 10%정도 하락한 가격에 거래되었습니다.

30억대 이상은 비교적 하락폭이 작은 거래가 많은데, 40억대 이상은 하락거래가 거의 없습니다.

20~30억대부터는 25%씩 폭락하는 것과는 상당히 대조적입니다.

물론 40억대 이상에서는 국민평수를 제외한 40평대부터는 이번 상승장에서 비교적 소외되어왔던 것이 사실입니다.

다시 40평대 이상이 30평대와 약간의 갭을 벌리는 키맞추기가 진행되는 것이 아닌가 생각됩니다.

몇달전부터 타워팰리스에 대해 계속 비슷한 이야기만 했던것 같네요...

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/630

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/623

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/552

타워팰리스의 학군에 대해서만 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

초등학교는 개일초등학교로 개포동 재건축 예정 구축 및 래미안블레스티지와 초등학군을 공유합니다.

중학교는 남자는 매봉역 인근의 대치중학교, 여자는 숙명여중학교로 배정됩니다.

초등학교는 가깝지는 않아 단점이라 생각되며,

중학교는 대치동 학군에 비해서는 조금 아쉬운 정도? 서울에서는 아주 좋은 편? 정도로 생각됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.