1.

마곡의 몇 안되는 민간시행사가 지은 아파트 마곡힐스테이트입니다.

국민평수 전체 실거래가에서는 최고가가 15억이었는데, 약 15% 하락거래로 꽤 선방한 가격에 거래가 되었습니다.

9호선 신방화역이 가장 가깝고, 5호선 마곡역도 도보 10분정도 거리에 위치해 있습니다.

마곡13단지힐스테이터마스터에 비해 입지조건은 좀더 좋다고 생각됩니다.

다만, 단지 규모가 600세대정도로 아주 많은편은 아니라서 호불호가 갈릴듯 합니다.

마곡이 직장인 사람들에게는 극강의 직주근접을 자랑하지만,

강서구 인근의 우장산에 비해 떨어지는 학군을 앞으로 얼마나 극복할 수 있느냐가 미래를 좌우할 것이라 봅니다.

초등학교는 공항초등학교로 초품아는 아니지만 도보 3분정도면 갈 수 있습니다.

중학교는 길건너 공항중학교로 배정됩니다. 다소 학업성취도 균질성이 떨어지지만,

앞으로 방화뉴타운이 지속적으로 개발된다면 많이 개선될 것으로 보입니다.

전용 84m²은 104동, 전용 59m²는 105동이 조망이 트여있어 추천합니다.

실거주인경우 9호선 이용시 107동도 괜찮아 보입니다.

2.

방배동의 재건축 예정 아파트 방배우성아파트입니다.

사당역 초역세권으로 매우 편리한 지하철 이용이 가능합니다.

다만 사당역은 아주 쾌적하다고 보긴 어렵습니다.

용적률이 220%인데, 2종주거지역임을 감안하면 재건축 사업성이 좋다고 보기도 어렵습니다.

아마 다운사이징 재건축을 하지 않을까 생각됩니다.

이런저런 단점은 있겠지만 그래도 좋은 입지와 재건축 예정 아파트로 메리트는 충분합니다.

초등학교는 이수초등학교, 중학교는 여기저기 흩어지는데...

반포중학교 (너무먼데...?), 이수중학교, 서문여중학교, 동덕여중학교 등 다양합니다.

사당역 밑쪽 방배동은 중학교가 없다보니 같은 학군 구역 내로 여기저기 흩어지는 것 같습니다. 

거리는 되지만 대체로 중학교부터는 학군이 좋다는 이야기가 많습니다.

전용 117m² 의 대지지분은 59.501m² 입니다.

다운사이징을 하여 국민평수로 재건축시에 예상되는 분담금은 3억~4억입니다.

이번 거래는 대략 총투자금 21억정도에 신축을 받는다고 볼 수 있습니다. 

나쁘지는 않아 보이나 그렇게 많이 안전마진이 있는 느낌은 아닙니다.

3.

서초동의 독수리 오형제중 하나인 래미안리더스원입니다.

서초그랑자이보다 5~10%정도 가격이 저렴합니다.

서초그랑자이와 래미안리더스원을 둘다 임장가보시면 약간의 가격차이가 날수밖에 없음을 느낄 것입니다.

서초그랑자이는 상당히 특화된 설계를 했고 하나하나 대단히 신경쓴 느낌이 많이 듭니다.

래미안리더스원은 입구까지는 화려한데 단지 안 조경은 비교적 평범한 신축의 느낌을 갖게 합니다.

또 래미안리더스원은 강남역 소형오피스텔과 인접해 있어 분위기가 약간 쾌적하지 않습니다.

물론 지저분한 강남역의 느낌이 아니라 조용한 거주느낌이 나긴 하지만, 소형오피스텔이 인근에 있는것이 그리 선호되지는 않습니다.

그래도 강남역이 도보로 10분 이내로 이용할 수 있으며 그랑자이보다 역이 좀더 가깝다는 점은 장점입니다.

학군은 서이초등학교, 서운중학교로 서초구에서도 손꼽히는 학군입니다. 고등학교는 간혹 대치학군으로 배정되는 경우도 있습니다.

108동 110동이 초등학교가 가까워서 추천하는 동입니다.

아파트 단지가 매우 균일하게 만들어져 있어 동간 격차는 크지 않아 보입니다.

다만 짝수동이 좀더 좋아보입니다. 

이번 거래는 20%정도 하락한 거래입니다. 

A타입과 B타입 모두 4-bay식 구조를 띄는데, A타입(공급111A)이 서비스면적이 약간 더 넓어 보입니다.

4.

거여마천뉴타운과 인접한 대단지 아파트 래미안파크팰리스입니다.

가락동 안에서는 입지가 그다지 좋지는 않지만, 15년정도로 그렇게 오래되지 않은 대단지 아파트로써 가치가 있습니다.

5호선 개롱역 초역세권으로 지하철 이용이 나름 편리하긴 하나, 배차간격이 썩 좋지는 않습니다.

도보로 7~8분정도 이동하면 3호선 오금역 이용도 가능합니다.

초등학교는 가동초등학교로 초품아이며, 중학교는 송파중학교로 무난히 괜찮은 학군을 갖추고 있습니다.

정남향이면서 뷰가 뚫려있는 108동, 113동이 로얄동이고, 110동 역시 남서향으로 조망이 좋아 선호됩니다.

이번 거래는 큰평수 거래로 약 20~25%정도 하락한 거래입니다.

읽어주셔서 감사합니다.