1.

금호동의 1700여세대 대단지 아파트 금호벽산아파트입니다.

마용성을 대표하는 가장 적당한 베드타운을 꼽으라고 하면 금호동을 꼽을 수 있을 것입니다.

그 중에서도 2001년식이면 정비사업 기대감이 거의 반영되지 않은 구축 아파트입니다.

이런 아파트의 실거래 자료는 현재 서울의 상황을 대표적으로 나타내기에 아주 좋습니다.

위치는 좋은데, 지하철은 약간 멉니다. 신금호역까지 도보 10분, 응봉역까지도 10분정도 걸립니다.

초등학교는 금복초등학교로 배정(101~103동 및 201~202동 옥수초 배정) 되며, 

중학교는 무학중학교 또는 광희중학교로 배정됩니다. 

로얄동은 한강뷰가 나오는 102, 201, 205, 302동 등이 해당됩니다.

이번 거래는 약 25%정도 하락한 거래입니다.

현재 현대건설+삼성물산 컨소시움으로 리모델링이 추진중에 있습니다.

분담금은 꽤 들겠지만, 수평증축+별동이고 낮은 용적률 및 건폐율로 단지가 꽤나 쾌적하기 때문에,

전반적으로 리모델링의 결과물이 괜찮을 것이라 생각이 됩니다.

리모델링은 개별 아파트 상황에 따라 분담금 예측이 어렵긴 하지만, 

이번에 거래된 43평형은 4억정도 필요할 것으로 예상됩니다.

2.

앞서 살펴본 벽산아파트 대비 지하철 신금호역이 더 가깝고 신축인 신금호파크자이입니다.

다만, 이 아파트는 한강조망이 어려워서 벽산아파트의 일부 RR세대가 장기적으로는 더 높은 가치를 하지 않을까 싶습니다.

초등학교는 금호초등학교로 배정되며, 중학교는 무학중학교로 배정될텐데 도보로는 갈 수 없는 거리입니다.

이 아파트는 한강조망이 어려워서 공원조망을 선호합니다.

108동 109동의 남동향이 로얄입니다.

이번 거래는 2층, 비로얄임을 감안하면 약 20%정도 하락거래로 생각됩니다.

3.

일원동의 재건축 가능한 아파트 수서1단지입니다.

거의 신고가에 가까운 가격으로 거래가 되긴 했는데,

10억 8천이라는 가격도 2020년 7월가격이기 때문에, 그리고 다른 타입 같은평형은 21년에 14억에 거래가 되었기 때문에

상당한 하락거래로 보는 것이 타당합니다.

까치마을, 대치2단지, 대청아파트 등과 비교해서 10~15% 낮은 가격으로 연동되서 같이 움직이는 것으로 보입니다.

까치마을, 대청아파트는 초역세권이라는 장점, 대치2단지는 도보 5분이긴 하지만 분당선과 3호선을 모두 이용할 수 있다는 장점이 있는 반면,

수서1단지는 대청역과 수서역 모두 도보 15분거리에 있습니다.

(수서역 방향으로는 사실 도보이동이 쉽지 않습니다 횡단보도가 없어서... 육교를 이용해야 합니다.)

또한 아파트 맞은편에 삼성서울병원이 있어서 위례과천선으로 삼성서울병원역을 추진하고 있다는 이야기는 있으나,

일이 쉽게 되고 있지 않은 상황입니다. 다만 대형병원이 도보권이라는건 장점입니다.

또한 오른쪽으로는 지역난방공사, 북쪽으로는 탄천하수처리장이 있다는 점 역시 무시할 수 없는 부분입니다.

다만 지역난방공사 굴뚝 연기는 무해하다고 알려져 있으며,

겨울에는 헬리오시티 방향으로 바람이 불고 여름에도 탄천방향으로 바람이 불기 때문에 직접 영향은 없을 것으로 보입니다.

또 북쪽의 탄천하수처리장 역시 냄새도 거의 없고 안전하다고 입증되어 있는 상황이라 크게 신경쓸 필요는 없어 보입니다.

학군은 초품아에 중동중학교 배정, 중동고도 매우 가까워서 아주 좋은 학군입니다.

초등학교가 약간 아쉽다는 의견도 있으나, 대청마을이 현재 모아타운 추진중이고 향후 아파트로 변모하고 수서1단지도 재건축이 이루어지게 되면,

대치동 개포동 대단지 아파트 수준에 걸맞는 초등학군도 확보될 것으로 생각됩니다.

또다른 단점으로 수서1단지는 영구임대 세대가 절반정도 존재합니다.

영구임대세대와는 자동차 출입구부터 서로 분리되어 있고 재건축시 같이할수도 있고 따로할수도 있습니다.

이 부분은 SH와 협의해야 하며 사실 따로하나 같이하나 별 차이는 없을 것으로 생각됩니다.

어차피 다같이 더불어 사는 이웃이라는 사실은 달라지지 않으며 이러한 부분이 가격에 이미 반영되어 있기 때문입니다.

장점으로 관리비가 무료입니다! 이것은 지역난방공사가 옆에 있어서 관리비에 대한 혜택을 주는 것으로 보입니다.

관리비도 사실 월세의 일부입니다. 따라서 관리비가 없다는 메리트만으로도 매매가가 0.5~1억정도는 더 받을 수 있는 요소입니다.

이 아파트가 좀 여러 특이한 조건에 있어 여러 가지 길게 설명을 했습니다.

이정도면 이 아파트에 대해서 충분한 이해가 되었으리라 생각됩니다!

일원에코파크쪽 뷰가 상당히 괜찮습니다. 재건축시 남향으로 지을거 같긴 하지만, 

북향으로 하는것도 괜찮지 않을까 싶습니다.

재건축에 대해서도 살펴봐야 합니다.

이 아파트는 까치마을, 대치2단지, 대청아파트보다 재건축사업성이 더 우수합니다.

현재 예비안전진단을 추진중에 있습니다.

해당 평형의 대지지분은 36.371m² 입니다. 재건축시 전용 59m²를 받는다면 분담금은 3.5~4억 필요할 것으로 보입니다.

전용 59m² 총 투자금이 13.5억~14억이면 이정도 입지에 훌륭하다고 생각됩니다.

헬리오시티보다 좀더 나은 입지인 점도 감안한다면 해볼만한 투자라 생각됩니다.

4.

고래힐이라는 네이밍을 갖고 있는 고덕래미안힐스테이트입니다.

네이버지도에도 고래힐이라고 검색하면 고덕래미안힐스테이트가 나옵니다.

구리암사대교를 차로 건너면 보이는 멋지게 생긴 아파트가 있다면 그것이 고래힐입니다.

고덕그라시움이나 아르테온과 비교했을 때 입지는 좀더 좋아보입니다.

초등학교는 1단지는 묘곡초등학교, 2단지는 명덕초등학교로 배정되며,

중학교는 남자는 배재중학교 또는 명일중학교, 여자는 명일중학교입니다.

명일중학교는 강동구 최고의 학군입니다. 

고덕역과 가깝고 조망이 좋은 305동, 306동, 또한 학교가 가깝고 조망이 좋은 206동이 선호됩니다.

고덕역이 9호선 급행 예정이기 때문에 305동과 306동의 가치는 점점 커질 것이라 생각됩니다.

신고가는 21년 8월에 306동에서 17억 2천만원이 가장 높은 가격입니다.

이 가격 대비 이번 거래는 5억정도 하락한 거래로 30%가까이 떨어졌다고 볼 수도 있겠으나,

동이 조금 아쉬운 점은 고려해볼 필요가 있습니다.

고덕에 GTX-D가 들어온다면...? 그런데 우리가 살아있을동안에 되는걸까요...?

5. 시세트래킹

잠원동아아파트가 6억 하락거래되었습니다. 약 25%정도 하락한 가격입니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/547

약 4개월전에 신고가를 찍은것과는 대조적인 거래입니다.

반포역 초역세권 아파트로 입지는 훌륭하며 리모델링을 진행하고 있는 아파트입니다.

분담금은 3~4억정도가 들어갈 것 같은데, 수평증축이 가능할 것으로 예상은 되나 서울시에서 어느정도까지 허용해줄지는 의문입니다.

현재도 동간간격이 넉넉치는 않아서, 평형을 쉽게 넓히기는 어려울 것으로 예상됩니다.

학군은 초등학교는 반원초등학교, 원촌초등학교 중 선택이고, 중학교는 경원중학교로 배정됩니다.

101동 102동이 동간간격이 넉넉한 편이고 대로변이 아니라서 선호되는 동입니다.

이번 거래는 106동입니다. 

읽어주셔서 감사합니다.