1.

옥수동의 재건축 예정 아파트 옥수현대아파트입니다.

여기는 임장도 한번 간 적이 있습니다.

이보다 작은 평수는 10~15억선에서 접근할 수 있고,

재건축 사업성이 아주 좋은건 아니지만 진행가능한 정도는 충분히 되며,

입지도 준수하고 중층 이상은 한강조망도 가능합니다. 

다만 최근 하락 분위기 대비 호가가 많이 떨어진 것은 아니라서 가격매력도가 좀 떨어집니다.

근처 달맞이공원이 조망이 아주 뛰어난데, 

재건축시 동일한 조망이 가능하도록 배치를 하지 않을까 생각됩니다.

앞쪽에 아파트가 많이 가릴 것처럼 보이지만 지형이 언덕이여서 중층 이상이면 다 보이지 않나 예상되네요.

남서향으로 배치시에 예상되는 조망

남동향으로 배치시 예상되는 조망

초등학교는 옥정초등학교, 중학교는 옥정중학교로 배정됩니다.

초등학교 가는 길이 좀 걸어야 되고 옥수동 전반적으로 지형이 좋지는 않아서 좀 아쉽습니다.

이번 거래된 매물의 대지지분은 67.22m² 입니다.

재건축시 전용 114m²을 배정받는다면 예상되는 분담금은 4억 내외입니다.

총 투자금이 22억정도라면, 아주 저렴하다 보기는 어려운 거래입니다. 

지금 분위기에선 매매가가 15억 내외정도여야 적당하지 않나 싶습니다.

2.

응봉동의 재건축 예정 아파트 응봉대림1차입니다.

며칠 전에 대림강변타운에 대해 이야기하며 재건축으로 주목할만하다고 언급했던 아파트입니다.

재건축 사업성은 옥수현대와 거의 비슷하나 살짝 떨어지는 편입니다. 

재건축을 추진중이며 이번 거래는 거의 5억이나 빠진 거래로 아주 매력적인 가격입니다.

옥수동과의 입지 비교를 해볼만한데, 큰 차이는 없는 것 같습니다.

응봉초등학교와 광희중학교로 배정되는 학군은 옥수보다 좋으며, 지하철은 옥수 대비 단점입니다. (경의중앙선)

이번 거래 매물의 대지지분은 43.865m² 이고,

재건축시 전용 84m²을 배정받는다면 예상 분담금은 4억~4억 5천,

전용 74m²를 배정받는다면 예상 분담금은 3억 내외입니다.

3.

신길뉴타운 신길12구역 신길센트럴자이입니다.

7호선 신풍역과 도보 3분정도 거리에 있습니다.

초중고품아 아파트입니다. (대영초등학교 / 중학교 / 고등학교)

원래 대영중학교가 인식이 좋지 않은 학교였는데, 그래도 뉴타운이 생기면서 많이 나아졌다는 이야기가 많습니다.

신풍역은 신안산선이 예정되어 있어 여의도 접근성이 더 개선될 것으로 보이며 서울역까지 연장될 것입니다.

입지적 여건을 고려해볼 때 지금의 가격은 납득은 됩니다만,

뭔가 신길뉴타운은 노량진뉴타운의 하위호환 느낌이 많이 들고,

총투자금이 노량진4구역이나 6구역이 신길센트럴자이보다 더 저렴한것 같은데, 입지는 명백히 더 좋고...

막상 노량진뉴타운에선 4구역 6구역이 1, 3, 5, 8구역 등에 밀려 관심이 떨어져 있고...

뭐 그런 상황입니다. 다 완성되고 나면 가격이 조정되겠지 싶은 생각이 들긴 하는데 이 가격대가 상당히 촘촘한 편이라,

취득세 양도세 수준의 차이로 서열이 결정되는 느낌입니다.

지하철은 109~111동이 가장 가깝기 때문에 이쪽 동이 선호될 것으로 생각됩니다.

개인적으로는 106동을 가장 추천합니다.

초등학교도 가깝고, 108동이 층수가 낮아서 106동도 가리는것 없이 뷰가 좋을 것으로 생각됩니다.

전용 84제곱 A, C타입은 판상형, B, D타입은 타워형입니다. 타워형은 거실이 2면창입니다.

이번거래는 거의 19년도 하반기 분양권 수준 가격의 거래입니다.

4.

재건축 예정 잠원신반포4차입니다.

현재 조합설립인가단계로 19년도 12월에 인가가 났습니다.

따라서 10년 보유 5년 거주한 조합원만 매물을 내놓을 수 있습니다.

입지는 아주 좋은데 진행속도가 좀 느리다는 단점이 있습니다.

현재 다음과 같은 자료가 떠도는 것으로 알고 있습니다.

이번 거래 평형은 33평형입니다.

조합에서 떠도는 위의 자료에 따르면 재건축하여 34평형 선택시 분담금 1억 1000만원정도가 들어갈 것으로 보고 있습니다.

대지지분은 15.49평인데... 현재 시점에서는 제가 계산하기로는 분담금이 2억~2억 5천정도는 잡아야 하지 않나 싶습니다.

아무래도 1억 1000만원을 기대했다가 오세훈 시장의 임대와 기부채납 요구 등을 들어주려면 계산이 복잡해지다보니 진행속도가 더뎌지는것은 아닌가?

싶은 생각이 들 것입니다. 진행속도가 느릴수록 분담금은 늘어납니다. 조합에서도 빠른 결단을 해야하지 않나 싶네요.

학군은 초등학교는 반원초등학교, 중학교는 경원중학교로 배정됩니다.

학군은 충분히 좋은 편이고, 고속터미널 인근이라 공기가 좀 안좋다는 이야기는 있기는 하네요.

그래도 상권도 좋고 살기는 참 좋은것 같습니다.

재건축이 언제 될지는 모르지만, 지금의 가격은 그리 나빠보이진 않습니다.

다만 반포가 아직 하락거래가 많지 않아서 그렇게 보이기는 하는데,

다른 동네 하락한 수준으로 떨어진다면 이번 거래 역시 좀 비싸게 거래된 것으로 봐야 할 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.