11월 시작입니다. 

아마 매일의 실거래 분석은 11월 말정도까지 진행하려 합니다.

서울 상급지의 주요단지는 거의 다루었던것 같습니다.

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1.

래미안블레스티지 20% 하락거래입니다.

개포주공2단지의 재건축된 아파트입니다.

디에이치아너힐즈와 함께 현재 개포동을 대표하는 단지입니다.

개포동은 90년대까지는 강남구에선 가난한 동네 중 하나였는데,

재건축 재개발이 진행되면서 대치동을 위협하는 곳으로 변모하고 있습니다.

아직 재건축을 진행해야 하는 단지들이 더 남아있습니다.

과거부터 상권이 발달하지 않아 멀쩡한 대형마트 하나 없지만,

숲 조망과 대단지 신축이라는 큰 장점을 바탕으로 계속 급지가 상승 추세인 동네입니다.

개포동 신축의 커뮤니티는 호텔식 조중식이 제공되는 프리미엄 단지입니다.

강남에 아직 신축아파트가 많지 않아서 더욱 그 가치를 인정받는것 같습니다.

다만 출퇴근시간 교통체증과 도보 10분정도 소요되는 다소 먼 지하철 교통은 단점입니다.

또한 학군이 매우 훌륭한 동네입니다.

그래서 이런저런 장점과 단점은 명확하지만,

잠실보다 좋은가? 방배보다 좋은가? 에 대해서 어느정도 OK라는 답을 할 수 있는 입지이기에

지금의 가격도 정당화할 수 있다고 보여집니다.

현재는 개일초등학교, 구룡중학교 등 도보로 10분 이상 걸리는 먼 곳으로 학교가 배정되는데,

내년에 디에이치퍼스티어아이파크가 입주할 시점에 2개의 초등학교와 1개의 중학교가 함께 생겨 그쪽으로 배정될 예정입니다. 

선호동은 대모산이 보이는 214~218동입니다.

다만 두 가지 숙제가 있는데,

현재 양재대로의 지하화 공사가 마무리되면 더욱 이들 동의 가치가 높아질 것으로 예상됩니다.

또 양재대로 밑에는 구룡마을이라는 판자촌이 있는데, 이곳 역시 언젠가는 개발이 완료되어야 합니다.

이번거래는 207동 판상형입니다.

2.

일원역 초역세권 저층 아파트인 일원가람아파트입니다.

15%정도 하락한 거래입니다.

용적률은 107% 2종주거지역이며 재건축 사업성은 우수합니다.

인근에 대모산이 있어 고도를 높게 짓기는 어렵겠지만 10~15층정도로는 가능할 것이라 생각됩니다.

초등학교는 대모초등학교(초품아)로 배정되며 중학교는 대왕중으로 배정됩니다.

일원동은 강남구에서도 아주 우수한 학군에 속합니다.

이번 거래 대지지분은 76.273m² 입니다. 전용 84m² 배정시 분담금 2억정도로 예상합니다.

개인적으로는 매우 저평가라 생각됩니다. 물론 재건축 과정이 쉽지는 않을것으로 예상됩니다.

여론은 여전히 재건축이 될까? 에 대한 의문들이 많습니다. 사업성이 문제가 아니라 해당지역 특성이 문제일 것입니다.

3.

공덕역 인근의 준신축 아파트 공덕삼성래미안5차입니다. 

약 15%정도 하락거래입니다.

마포래미안푸르지오 밑에 있어 입지는 좀더 좋지만 대단지가 아니며 신축이 아니라는 단점이 있습니다.

마래푸는 아현동이지만 래미안공덕5차는 공덕동입니다.

초등학교는 아현초등학교로 배정되며 도보 10분정도 소요됩니다.

중학교는 숭문중학교, 동도중학교, 서울여중, 아현중 등 다양하게 배정됩니다.

전반적으로 학군이 좋지 못한 것이 단점입니다.

다만 염리동에 최근 학원가가 점점 많아지고 있는데, 노원 중계동 수준까지 학원가가 형성될지 좀더 지켜볼 필요가 있습니다.

공덕동은 전반적으로 여의도와 광화문 모두 가까워서 직주근접으로 좋습니다.

또 쿼드러플 역세권 공덕역도 이용이 가능하여 대중교통도 좋습니다.

506~508동이 대로변과 가까워 선호됩니다. 다만 전용 59m²은 506~508동에 없습니다.

전용 59m²은 503동을 가장 선호합니다.

이번 거래 역시 506동으로 아주 선호되는 동입니다. 공덕역까지도 도보 6분이면 갈 수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.