1.

광장동 극동아파트2차입니다.

서울 최정상학군 광남초중고를 다닐 수 있는 장점이 있습니다.

다만 위치가 좀 구석 아닌가? 싶은 느낌은 지울 수 없습니다.

광진구는 대강 아래 지도처럼 정리하면 대강의 감은 올 것입니다.

시세는 광장동쪽이 좀더 비싸긴 합니다.

그것은 단순히 학군을 더 선호해서라기보다도 대단지라는 점도 한몫을 합니다.

자양동은 소단지 구축 위주로 모여있다는 점이 단점입니다.

용적률은 225%로 높은 편입니다. 대형평형이 희생하면 재건축 원활히 진행 가능합니다.

아무래도 리모델링보다는 재건축을 해야 한강뷰세대가 많아져서 가치상승에 좋을 것입니다.

한강 50층 룰 머시기 이야기가 나오기는 하지만 아직 확정된게 아니면 생각하지 않도록 합시다.

이번 거래는 가장 큰 면적입니다.

대지지분은 77.752m²이고 재건축시 전용 114m²을 택할 경우 분담금은 2~3억대로 재건축이 가능할 것으로 보입니다.

가장 큰평수는 이미 한강뷰가 잘나오기 때문에 리모델링을 해도 상관없겠지만 입주민 대부분은 재건축을 원할것 같습니다.

2. 

목동9단지와 14단지입니다. 9단지는 약 15%, 14단지는 약 20% 하락거래입니다.

목동9단지가 14단지보다는 좀더 선호됩니다. 

아무래도 2호선 지선보다는 5호선이 배차간격이나 광화문 여의도 접근성이 좋아서 그런것으로 보입니다.

또한 목동선이 개통되면 9단지와 8단지 사이에 정차할 것으로 예상됩니다.

9단지는 신서초등학교, 신서중학교, 목동중학교로 배정됩니다.

14단지는 갈산초등학교와 신목초등학교로 나뉘어 배정되며, 갈산초는 단지 주민들만 다닌다는 이야기가 있습니다.

중학교는 목일중학교로 배정됩니다. 학군은 대체로 준수합니다.

목동9단지 이번거래의 대지지분은 59.14m² 입니다. 전용 84m² 으로 재건축시 분담금 2억정도로 가능할 것으로 보입니다.

총 투자금이 16억 내외정도라면 아주 괜찮은 거래가 아닐까 생각됩니다.

목동14단지 이번거래의 대지지분은 86.92m² 입니다. 전용 114m² 으로 재건축시 분담금 2억정도로 가능할 것으로 보입니다.

목동이 근래들어 토지거래허가구역이나 아쉬운 강남접근성 등 여러가지 이유로 몹시 저평가되는것 같습니다.

그렇지만 실제로 서울에 여러 군데 임장을 가보면 베드타운으로써 정말 목동만한 동네가 사실 잘 없습니다.

대치동은 전쟁터같은(?) 분위기인 반면 목동은 그보다는 좀 여유가 있기도 합니다.

넓은 공원이 많고 그런 공원의 밤 시간에 중고등학생, 대학생, 학부모세대까지 편안하게 앉아 이야기도 나누는 광경도 많이 볼 수 있고,

맛있는 음식점도 많고 유흥가도 많지 않고, 전반적으로 매우 균질한 동네 느낌, 최고의 학군과 학원가가 있다는 장점이 있습니다.

단점이라면 3대 업무지구 접근성이 집값 대비해서는 좀 떨어지는 편이며,

자차교통이 상당히 초행길 입장에선 생소하게 되어 있다는 점이 목동에 살아보지 않은 사람들이 목동으로 진입하기에

꽤 진입장벽? 거부감이 있는 요소로 작용하고 그런 점들이 단점이지 않나 싶습니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/620

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/623

목동 단지에 대해서는 위의 링크에서도 일부 추가적인 정보를 얻으실 수 있습니다.

3.

영등포역 역세권 대단지 아파트 영등포푸르지오입니다.

30% 하락한 거래입니다. 요즘은 20% 하락은 거의 기본이네요.

신안산선이 개통될 예정이며 여의도를 환승없이 갈 수 있게 될 것입니다.

또 2단계 개통시 공덕역, 서울역까지 가게 되어 더 대중교통이 좋아질 것으로 보입니다.

주변이 노후화가 심하긴 하지만 타임스퀘어가 인근에 있고 상권은 좋습니다.

초품아라 초등학교 접근성은 좋고, 중학교는 양화중이나 영원중으로 진학한다고 합니다.

학군이 그리 좋은편은 아닙니다.

철길 소음이 있어 철길과 가장 먼 113동, 216동, 218동이 로얄동입니다.

조망도 이쪽이 제일 잘 트여있습니다. 

112동 217동도 괜찮은데 향이 남향이 아니라서 조금 아쉽습니다.

4.

고덕역 초역세권이자 재건축 예정 아파트(용적률 174%)인 명일신동아아파트입니다.

약 25%정도 하락거래입니다.

초등학교는 명원초등학교, 중학교는 배재중, 명일중, 성덕여중으로 배정됩니다.

초등학교는 도보 30초~2분으로 가까운 편이며 중학교 학군도 나쁘지 않은 편입니다.

인근에 이마트가 있고, 이마트옆에 대학병원도 있습니다. 고덕역은 9호선 급행 예정입니다.

재건축시 강동구의 주요 아파트로 매우 똘똘한 한채가 될 가능성이 높습니다.

고덕그라시움은 101동 102동 정도를 제외하면 상일동역이 더 가깝지만, 이 아파트는 고덕역 역품아입니다.

이번 거래 동의 대지지분은 50.58m²이며 재건축시 84m² 선택할 경우 예상분담금은 3.5~4억입니다.

래미안솔베뉴가 명일동 대장주이긴 한데, 재건축 이후에는 래미안솔베뉴보다 조금 비쌀 것으로 예상됩니다.

(신축이라 그렇고 동일연식이면 솔베뉴랑 비슷하지않을까 싶네요)

읽어주셔서 감사합니다.