부지런히 작성하겠습니다...

1.

용산구에 있는 미주라이프아파트입니다.

서울역 인근이라 교통은 말할것도 없이 좋습니다.

다만 주변이 다세대 다가구가 많고 서울역이 전반적으로 좀 노후화되어 있어 학군이나 환경적으로는 좀 아쉽습니다.

고속터미널은 깨끗하고 번화한데 서울역은 왜 그런지 좀 아쉽습니다.

그래도 인근에 재개발이 매우 활발히 진행중입니다.

미래가치를 생각해보면 개인적으로는 조금 저평가인것 같은데, 인근 재개발이 잘 진행되야할 것으로 보입니다.

특히 이런 500세대 미만 재건축 예정 아파트 중에 잘 찾아보면 저평가된 것이 있습니다.

아주 오래된 아파트로 해당 거래의 대지지분은 37.7m² 입니다.

용적률은 대강 계산했을 때 200% 내외 정도로 추정됩니다.

2종주거지역이라 용적률을 거의 다 해먹은것 같긴 한데 서울시에서 2종주거지역에 혜택을 많이 주는 편이어서

재건축은 가능할 것으로 보입니다.

재개발 걸림돌 '2종 7층' 규제 푼다! 25층까지 가능, 주거비율 상향

재건축시 전용 59m²를 받는다면 분담금 3억 5천~4억정도가 필요할 것으로 예상됩니다.

재건축을 하더라도 500세대를 넘기 힘든 점을 감안하면 현재상태로는 저렴한건 아니지만,

여러 개발 호재가 있어 주목해볼만 하다고 생각합니다.

2.

강서구의 대장아파트 중 하나인 마곡엠밸리 5단지입니다.

7단지가 대장이고, 5단지 역시 신방화역 초역세권으로 꽤 선호되는 단지입니다.

세대수는 439세대로 적은 편입니다. 

2021년 상반기 가격대에 거래가 이루어진 것이 상당히 고무적입니다.

전월세가격만 보면 강서구에 우장산이나 염창 등의 같은연식(준신축)과 비교했을 때 오히려 더 저렴한데,

매매가는 훨씬 높은 상태로 거래되고 있습니다.

강서구의 다른 학군지에 비해 전세가 방어는 힘들고 투자자만 많이 들어와 있는 것입니다.

마곡 투자자들은 대체로 미래 판교에 준하는 모습을 떠올리는 것으로 보입니다.

정남향 판상형인 507, 508동이 이 평수에서는 가장 선호됩니다.

특히 507동 고층은 506동이 가리지 않아 완전히 트여있는 조망이 나옵니다.

이번 거래 역시 507동으로 최고 조망이 나오는 거래입니다.

3.

사당동의 재건축 예정 대단지인 대림아파트입니다.

남성역 역세권으로 입지는 아주 좋습니다.

용적률은 208%로 재건축하기엔 높은 편이나 입지가 좋아 입주민들이 분담금만 낼 수 있다면 수익성은 좋습니다.

이번 거래는 가장 큰 평수로, 대지지분은 67.38m² 입니다.

재건축시 기존 59m², 84m² 소유주는 동일평형을 받고 125m² 소유주가 114m²으로 다운사이징하면

사업성도 어느정도 나올 것으로 예상됩니다. 

재건축시 전용 114m²을 받으면 분담금 3억 5천~4억정도가 필요할 것으로 예상됩니다.

인근에 사당 우극신(우성/극동/신동아)이 통합리모델링을 하면 거대단지가 되겠지만,

재건축한 사당동 대림아파트가 좀 더 좋은 선택이지 않을까 싶습니다.

다만 호가가 아직은 많이 내려오지 않은 점이 지금 시기에는 매수를 좀 꺼리게 되는 요인이 아닐까 싶습니다.

4.

오랜만에 압구정 대형평형이 거래가 되었습니다.

연초에 계속 신고가 거래가 있어 많은 사람들을 놀라게 했었는데,

압구정 시세도 이제는 상승을 멈추고 보합권을 이어가고 있습니다.

압구정현대6차는 압구정 3구역으로 가장 대단지가 될 구역입니다.

현재 신속통합기획으로 재건축이 추진중으로, 순탄하게 진행된다면 2030년에는 준공이 가능할 수도 있습니다.

그러나 대부분의 재건축 사업이 순탄하지 않은 경우가 많아 ~2035년까지는 넉넉히 생각해야 할것으로 보입니다.

대지지분은 22.36평으로 알려져 있습니다. (확실치 않습니다.)

3종주거지역 기준으로 재건축시 114m²을 받으면 분담금이 3~4억정도로 예상됩니다. 

다만 대지지분만으로는 판단이 좀 어렵습니다.

한강조망이 나오는 동이 감정평가시 높은 가격을 받아갈 것으로 보입니다.

따라서 현재기준으로 분담금 5억정도까지 예상해야할 것으로 생각됩니다.

5. 시세트래킹

고덕그라시움 30평형 30% 하락거래입니다. 19년도 하반기 가격으로 거래가 되었습니다.

120동 저층으로, 숲뷰가 나오지는 않으나 대로변에 인접해있지 않고 역이랑 가까워 괜찮은 동입니다.

고덕그라시움에 대한 추가정보는 https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/562 에서 확인하실 수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다!