1.

신용산역과 이촌역 사이에 있는 용산시티파크 주상복합 아파트입니다.

준주거지역에 속합니다.

인근에 워낙 좋은 주상복합이 많고 가격대가 일반 아파트와 흡사한 수준으로,

용산시티파크는 비교적 저렴한 편입니다.

101~103동으로 총 3개동인데, 해당 거래 평형은 모두 남서향입니다.

거실이 이면창 구조로 남서~북서 방향으로 조망이 나옵니다.

이번 거래는 A타입인데, 구조는 아래 그림과 같습니다.

한강조망도 아주 좋은 정도는 아니지만 절반정도는 가능합니다.

주상복합은 전반적으로 세대수가 아주 많은 편이 아니며 상황에 따른 특성이 다 달라서,

개별 아파트들을 다 기억해둘 필요는 없고, 대강 현재 시세파악을 하는 정도의 의미로

받아들이면 좋을 것 같습니다.

주상복합의 투자에서의 특징은 시세변화가 남들보다 늦다는 점입니다.

투자자들이 많이 개입하지는 않아서 뒤늦게 따라오르는 현상을 많이 보이는데,

실수요자는 하락장 초입을 인지하는데에 시간이 걸리기 때문에 하락장 역시

비교적 늦게 옵니다. 그리고 그 변동폭 역시 크지 않습니다.

또한 학군이나 이런 요소를 고려하지 않고 집의 컨디션을 중요시여기기 때문에,

신축일 때 프리미엄이 많이 붙고 구축이 되면 동일평형 나홀로 아파트 수준으로 가격대가

떨어진다는 단점이 있습니다. 

주상복합을 처분할 계획이라면 상승장 끝무렵~하락장 초입이 가장 적당한 시기입니다.

2.

논현동의 가장 대표적인 아파트 논현신동아파밀리에입니다.

논현동 위치 자체는 사통팔달이라 어디든 다 가깝고 좋습니다.

그러나 몇 가지 단점이 있습니다.

논현동 자체가 강남구에서 아파트가 많지 않은 동입니다. 

논현아크로힐스가 대장으로 그나마 유명하나 세대수가 적어 대표성이 떨어집니다.

논현동 자체가 오르막 / 내리막이 많은 험난한 지형이라 거주로는 나홀로아파트가

많은 것 같습니다. 

논현동은 높은 지대에 있는 곳들이 선호됩니다. 높은 지대에 있는 곳이 주로

중소단지 아파트나 고급빌라가 밀집되어 있으며 낮은 지대에 있는 곳은 나홀로 

위주입니다. 이 아파트는 높은 언덕에 있습니다.

논현동에서 낮은 지대에 있는 곳중에 동현아파트라는 아파트가 있습니다.

이 아파트가 현재 호가는 높기는 하지만 재건축 예정으로 주목해볼만합니다.

학군은... 자 일단 아래 지도를 봅시다.

초등학교까지 가는 길이 참 험난합니다. 

단순히 거리가 좀 멀다 이런 개념이 아니라,

계속 오르막 내리막을 해야해서 도보로 가는데에는 고생을 좀 해야합니다. 

논현초등학교 자체는 그리 나쁘지는 않다는 평이 많습니다.

중학교부터는 뭐 언덕이냐 아니냐 이런건 그다지 중요치 않습니다.

언북중학교는 강남구에서는 학업성취도가 떨어지는 편이나 서울 전체에서 봤을 때는

나쁘지 않습니다.

이번 거래는 전용 35m² 건으로 투룸아파트입니다.

신혼부부가 살기에도 약간 좁고 혼자살기엔 넉넉한 구조가 아닐까 싶습니다.

신혼부부도 전용 49m²는 되야하지 않나 싶은게 개인적인 생각입니다.

이번 거래는 101동 1층으로 남서향입니다. 

대로변과 가장 가까운 동이라 좋은 것 같습니다.

한번 장기적인 관점에서 시세비교를 해보았는데요,

약 6~7년전만해도 논현신동아파밀리에가 더 비쌌었는데,

최근들어 매매시세가 거의 역전되는 모습입니다.

반면 논현신동아파밀리에는 전세가가 까치마을에 비해 꾸준히 비슷한

비율로 더 높습니다. 이말은 곧 거주가치가 높다는 의미입니다.

(노파심에 말씀드리지만 전세랑 거주가치는 같은값이 아닙니다. 단일 아파트 분석시에는 전세를 거주가치와 같다고 놓으면 안됩니다. 그러나 두 아파트를 비교할 때에는 금리같은 변수가 두 아파트가 같은 상황이라 거주가치를 “비교”할수 있습니다. 부등호가 보존될 뿐이라고 이해하면 되겠습니다)

논현쪽이 당연히 혼자살거나 둘이사는 경우가 많아서 그런게 아닐까 추측합니다.

비슷한 두 매매가격에서는 아파트의 연차가 차면 거주가치가 감가되어

점점 토지가치의 비중이 커지게 된다는 사실을 단적으로 보여주는 비교가

아닐까 싶습니다. 그리고 당연히 거주가치가 큰 것이 더 빨리 감가됩니다.

3.

최고의 한강변 입지 청담현대3차아파트입니다.

가장 큰평수 거래인데, 103동과 104동을 구분해서 볼 필요가 있겠습니다.

103동은 남향에 가까워서 주방쪽 및 북쪽 방에서만 반쪽짜리 한강조망이 가능하며,

104동은 1,2,4호 라인은 북향/북동향 방향으로 트인 한강뷰가 가능합니다.

이번 거래는 104동 라인 한강뷰가 가능합니다.

개인적으로는 프리미엄이 많이 붙은 고급빌라보다도 이런 아파트를 매수하는 것이

투자관점에서는 더 유리할 것으로 보입니다.

이번 거래는 마지막 거래 대비 10%정도 하락한 거래입니다. 

읽어주셔서 감사합니다.