1.

서울숲과는 의외로 거리가 꽤 되는 한강변 아파트 서울숲푸르지오입니다.

성수대교와 가깝고 남동향쪽으로 서울숲과 한강뷰가 멋지게 나오는 곳입니다.

초품아이며 상권이 약하고 중학교는 광희중학교로 나쁘진 않은데

거리가 좀 됩니다. 학군은 성동구의 상당수가 좀 아쉽습니다.

옥수쪽과 마찬가지로 이쪽도 평지가 아니라서 지형에 따른 뷰 차이가 조금씩 있습니다.

대부분의 동이 고층에 가면 어느정도 한강뷰는 기대할 수 있고, 그 중에서도 104, 106, 118동이

평지에 가까운 지형이면서 한강뷰를 볼 수 있다고 하며, 117, 119동에서도 언덕이긴 하지만 

지대가 높아 멋진 한강뷰가 가능합니다.

이 아파트의 조망은 동과 호에 따라 천차만별이니 실제로 임장을 가서 확인해야 합니다.

111~116동은 빌라형으로 4층으로 되어 있습니다. 요즘으로 치면 타운하우스같은

느낌입니다.

이번 거래는 119동 거래로 11억 5천에 거래가 되었습니다.

뷰 잘나오는 동이라고 하며 상당히 급매 거래였다는 이야기가 있습니다.

성동구 한강변이 옥수~성수까지 전반적으로 2020년 이후에 특히 아주 많이 올랐고,

또 22년도 상반기까지도 계속 상승거래가 많았던 곳 중 하나입니다.

글에는 포함하지 않았지만 이날 거래에 130억 아크로서울포레스트 47층 거래도

있었습니다.

이번 거래가 많이 하락거래이긴 하지만 이 가격이 2020년 하반기 가격이라는 점이

놀라울 정도입니다. 21~22년에만 거의 50%에 가깝게 상승했다는 의미입니다.

일단 이 상승분을 다 반납한 거래였다는 점에서는 주목할만합니다.

2.

행당동의 대단지 행당대림아파트입니다.

예전 https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/623 의 행당한진타운과 비교해볼 수

있겠는데요, 거의 같이 움직이는데 행당한진타운 일부 동이 조망이 좀더 좋아 좀 더 비싼 편입니다.

토지 지분은 행당대림이 2평정도 더 많습니다. (용적률이 더 낮습니다)

그래서 평당가로 보면 행당한진타운이 전반적으로 비슷하지만 좀더 비싼 가격이라고 보는게 맞을 것입니다.

리모델링 이슈에서는 용적률 상한이 규정되어 있지 않지만 행당대림쪽으로 좀더 인센티브가 가지 않을까

싶은데 지켜봐야 할 것 같습니다.

학군 등 다른 정보들은 한진타운과 비슷하니 위의 링크를 참고해주시기 바랍니다.

111, 133, 135동은 20평대의 로얄동이고,

113, 134동은 30평대의 로얄동입니다.

133, 134, 135동은 초등학교가 가까워서, 111, 113동은 역이 가까워서 그렇습니다.

127~132동이 가장 좋아보일것인데 이쪽은 대형평형입니다. 이쪽이 최고로얄입니다.

이번 거래는 112동으로 대로변이긴 하지만 역과 아주 가까워 매우 선호되는 동입니다.

20%정도 하락거래네요.

3. 시세트래킹

도곡렉슬 약 10%정도 하락거래입니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/561

도곡렉슬에 대한 정보는 위의 링크를 참고 부탁드립니다.

이번 거래는 204동 거래입니다. 8월 중순 212동은 로얄동이었고,

206동 거래건은 조금 선호도 떨어지는 동이었습니다. 206동보다는 204동이

큰 차이는 없지만 약간은 더 좋은 동입니다. 206동은 타워형 구조인데

204동은 판상형 구조인 점이 차이입니다. 위치도 30초 차이이지만 좀더

좋습니다.

4.

가락동 재건축 에정 아파트인 838세대짜리 가락우성아파트입니다.

저도 관심이 꽤 있는 아파트인데, 입지 자체는 훌륭합니다.

주변 상권이 약간 술집이 있는 점이 조금 단점으로 보입니다. 

학군은 그냥 무난무난합니다. 송파역과 가락시장역 모두 5분거리로

가까운 편이며, 위례신사선이 가락시장역에 개통되면 강남접근성이

더 좋아질 것입니다. 

재건축을 추진중이며, 재건축 이후 1000세대를 약간 넘기는 정도로 예상됩니다.

예상시세는 현 헬리오시티와 비슷한 가격대를 형성할 것으로 보입니다.

(입지나 아파트 조건은 약간 더 떨어지나, 연식 차이 감안)

토지가치로는 헬리오시티의 85~90%정도이지 않을까 싶습니다.

용적률 210%로 약간 높은 편이라 분담금은 꽤 나올 것으로 보입니다.

대지지분은 28.7m²로 재건축시 전용 49m²을 받는다면 분담금은 2~3억 사이정도

들어갈 것으로 보입니다.

이번 거래는 20%정도 하락거래로, 하락거래이긴 하지만 헬리오시티 49m² 시세를

감안해볼 때 재건축 이후 안전마진이 1억 미만으로 많지는 않은 수준입니다.

(물론 재건축 이후 시세는 헬리오랑 비슷할 것입니다 그러나 신축 시세를 가지고

안전마진으로 계산하면 안됩니다. 몸테크하거나, 세를 줬을 때 기회비용이 헬리오시티

신축 거주와 비교해서 그 가치가 낮기 때문입니다.)

오늘도 읽어주셔서 감사합니다!