1.

가재울뉴타운의 대표 아파트인 DMC래미안e편한세상입니다.

이거 처음 지어졌을 때 대학교 2학년쯤이었던걸로 기억하는데,

버스로 지나가는 길에 보면서 "와 잘지었다" 이말밖에 안나왔었습니다.

솔직히 외관은 DMC파크뷰자이보다 더 낫다 라는게 개인적인 평입니다.

이 아파트를 보고 나서부터 뉴타운이라는 것이 엄청나구나 라는 생각을 갖게

되었습니다. 사실 가좌동이라는 입지가 그리 좋다는 느낌은 없습니다.

가좌역은 경의선만 다니는데다가 배차간격이나 지나가는 곳들이나 여러모로

반쪽짜리 지하철이 아닌가 하는 생각이 들기 때문입니다.

그나마 강북횡단선을 기대하는데, 아직 삽도 안푼 지하철은 실현가능성을

높게 보지 않기 때문에... 기대는 됩니다.

어찌되었든 이런 안좋은 점들도 있지만 멋진 아파트와 점점 좋아지는 학군 등

뉴타운이 가진 장점들도 많아서 좋다고 생각됩니다.

학군은 북가좌초등학교 / 가재울중학교인데, 초등학교는 잘 모르겠고

중학교는 거의 대부분 아파트 주민들이 다니기 때문에 어느정도 균질성이 확보되어

선호되는 것으로 알려져 있습니다.

그리고 디지털미디어시티역이 도보권은 아니지만 자차로는 5분 안이기 때문에

그쪽 인프라도 활용할 수 있습니다. 수색쪽도 계속 발전중이기도 합니다.

이런저런 따져봤을 때 DMC쪽 출퇴근하는 분들에게는 괜찮은 선택지이며,

광화문쪽 출퇴근도 버스를 이용하면 나쁘지는 않은것 같습니다. 

이쪽 동네에 살게되면 은근히 신촌 홍대쪽을 많이 가게 됩니다.

버스가 특히 잘되어 있어서 그런것 같습니다. 지하철보다는 버스가 편한 점들도

많기 때문입니다.

한때 이동네 실거주자로써 주절주절 잡소리 이야기를 했고,

로얄동은 어디일까요?

일단 1~4단지 중에서는 1단지가 대체로 선호됩니다.

대로변과 가까워서 입지가 좀더 좋기 때문입니다.

또 112~115동은 한강조망이 가능합니다. 대로변에 붙어있고 타워형이라는

단점이 있지만 조망이 좋아서 선호됩니다.

또한 커뮤니티시설과 버스정류장이 모두 가까운 109동이 판상형에서 선호되며

208동 역시 트여있는 조망권과 공원이 인접하여 선호됩니다.

301동도 한강조망이 가능하고 대로변과 살짝 떨어져 있어 선호됩니다.

대로변은 가까울수록 좋은데 붙어있으면 또 안좋습니다. 

또한 동마다 시세차이는 뷰가 크게 달라지는 경우가 아니면 5% 이내이기 때문에

실거주인경우는 개개인마다 선호하는 동을 고르는 편이 낫습니다.

이번 거래는 25%정도 하락한 거래입니다.

114동으로 타워형에 대로변 붙어있어 버스정류장과 아주 가깝습니다.

19층이면 조망도 아주 좋을 것으로 보이는데 젊은 분이 거래하지 않으셨을까 싶네요.

2. 시세트래킹

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/636

남산타운에 대한 자세한 정보는 위의 링크를 확인부탁드립니다.

이번 거래는 1동입니다. 역시 비로얄동이긴 합니다.

그래도 직전 최고가 거래보다는 저렴하게 거래된 것으로 보입니다.

3.

상도동의 랜드마크 포스코더샵입니다.

지금은 상도파크자이가 더 비싸지만, 그래도 여전히 포스코더샵은 상도동에서

랜드마크에 속하는 아파트입니다.

상도역 초역세권으로 강남접근성이 좋고, 용산이나 광화문까지도 버스나 자차 모두 가깝습니다.

서부선이 개통되면 장승배기역을 이용하여 여의도를 10분도 안걸려 갈 수 있습니다.

상도역과 장승배기역 모두 이용 가능하다는 점이 큰 장점입니다.

장승배기역은 향후 구청도 생길 예정이고 노량진뉴타운과 더불어 동작구의 중심지가 될 것입니다.

학군은 그냥 무난무난합니다. 신상도초등학교가 붙어있어 사실상 초품아이며,

장승중학교는 그냥저냥 괜찮습니다. 옛날에는 학업성취도가 좀 떨어지는 편이였는데

아파트가 점점 늘어나면서 좀더 좋아지는 추세입니다.

상도동은 지역주택조합의 성지로... 끝까지 살아남는 조합이 20%도 채 안되기 떄문에

원수에게 소개시켜준다는 유명한 지역주택조합...입니다. 실패도 많이 하지만 결국 이루어지는

곳들도 있어 점차 아파트 위주로 바뀔 것으로 보입니다.

동마다 장단점이 다양해서 로얄동을 콕찝기는 어렵습니다.

다만 초등학교 자녀가 있는 경우 105~107동을 가장 선호합니다.

조망이 중요한 경우 116, 117, 120동이 가장 좋고,

장승배기역은 116, 117, 120, 121, 122동에서 가장 가깝습니다.

상도역을 통해 강남 진입하는 주민들도 있지만 보통은 장승배기역을 미래가치로

중요시여기는 것으로 보입니다. 서부선이 꽤나 중요하게 작용하는 것 같네요.

이번 거래는 106동으로 19년도 하반기 가격으로 거래가 되었습니다. 

106동은 초등학교가 매우 가까운 동입니다.

단순히 신고가랑만 비교하면 별로 하락하지 않은 거래처럼 보이지만,

19년도 하반기 가격으로 거래되는 단지가 서울에 별로 많지가 않습니다.

대형평형이라 움직임이 적은 것입니다. 

4.

재건축 추진중인 신대방우성1차아파트입니다.

용적률은 209%로 약간 높은 편입니다.

그래도 넓은 평형이 많아 이들 세대가 일부 대지지분을 포기하고 일반분양을 늘리는 방향으로

재건축을 추진중인 것으로 보입니다.

입지가 좀 떨어지는 편인데 오히려 입지가 떨어지는 경우 리모델링 사업성이 나쁘기도 합니다.

리모델링시 세대수를 늘려 사업성을 개선하려고 하는데, 분양가상한제가 적용되지 않는것이

리모델링의 장점이나 입지가 좀 떨어지면 분양가상한제의 유무와 상관없이 분양가 차이가

크지 않기 때문입니다. 

학군은 동작구에서는 나쁘지 않은 편입니다.

보라매초등학교는 아파트 위주 학생 구성으로 꽤 괜찮은 편이라고 알려져 있습니다.

초등학교는 5~10분정도 도보 이동해야 합니다.

중학교는 대방중학교로 상당히 좋은 편입니다.

또 신안산선이 개통되면 지하철도 어느정도는 괜찮아질 것으로 보입니다.

이번 거래 전용 127m²의 대지지분은 65.5m²입니다.

전용 114m²로 재건축시에 분담금은 4억 내외정도가 필요할 것으로 예상됩니다.

다 낼 수 있다면 4억을 지불하고서라도 비슷한 평수를 받는게 장기적으로는 좋아보이지만,

국민평수와 114m² 사이 정도에서 타협하는 것이 대부분의 선택이지 않을까 합니다.

고급화해서 건축하기는 어려울 것으로 보이며 최대한 실속있는 방향으로 재건축을 해야

입주민들이 만족할만한 재건축을 할 수 있지 않을까 싶습니다.

5. 시세트래킹

흑석동 한강현대아파트입니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/615

에 대지지분 등을 참고하시기 바랍니다.

같은 평형이니 대지지분은 같은데, 공시지가가 다를 수도 있습니다.

아무래도 비슷한 가격 거래라 공시지가도 같을 것이라고 보는게 좀더 합리적일 것

같긴 합니다.

만약 공시지가가 다르다면 차후 재건축시 감정평가금액도 달라질 가능성이 높습니다.

112동의 1/2/3호라인은 한강뷰가 나오는 라인이라 아무래도 더 비싸게 거래될 것으로

보입니다.

6. 시세트래킹

헬리오시티 거래입니다. 대형평형이 오히려 적게 빠졌습니다.

헬리오시티에 대한 단지 정보는 아래 링크를 참고 부탁드립니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/555

30평형은 대로변에 바로 붙어있는 동으로 로얄동은 아닙니다. 

그래도 이전 거래들과 비교해보면 저렴한 가격으로 거래가 된 것으로 보입니다.

49평형 거래는 312동으로 정가운데 부분에 위치한 로얄동입니다.

(물론 49평형은 어차피 312/313동 중 하나로 모든 동이 로얄입니다 ;ㅂ;) 

312동은 향후 위례신사선 개통시 헬리오시티역과도 도보 4분 이내로 가깝게 됩니다.

(111동 인근으로 예정됨)

헬리오시티는 예전에도 언급했지만 가운데 부분이 동간 간격이 넓다고 언급한 바 있습니다.

그 가운데 넓은 부분을 직접 임장을 가보시면 가운데 부분의 양끝 사이로 긴 산책로가 있습니다.

이 산책로는 정말 좋은것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.