10/17 주목할만한 실거래 (현대프라임 등)

마장동 세림아파트입니다.

이 아파트는 제가 관심이 상당히 많습니다.

이 아파트는 5호선 마장역 초역세권이지만 왕십리역도 도보 10분 이내로

갈 수 있습니다. 인근에 한양대병원도 있고 이마트 등 왕십리 상권을 도보로 이용할 수

있으며 자차로 내부순환로 접근이 용이하여 강남을 자차로 이동하기도 비교적 용이합니다.

성동구 전반의 취약점인 학군이 좀 아쉬울 뿐입니다. 성동구 학군은 응봉동쪽이 그나마

괜찮은 편입니다.

재건축 추진중으로 내년 상반기정도에 조합설립이 인가나지 않을까 싶습니다.

이 아파트가 저뿐만 아니라 꽤 많은 사람들이 주목하고 있는 것은 동네 자체가

낙후되어 있어 재개발도 함께 진행되고 있으며 이로 인해 미래 시세에 대한 예측이

흐릿하다는 점이 큽니다. 재건축 이후에 왕십리의 현재 신축인 서울숲리버뷰자이보다는

분명히 저렴할 것 같은데, 왕십리 GTX 호재 등 왕십리의 호재와 마장동 인근 개발 효과까지

더해진다면 그 갭이 최소화되지 않을까 싶으며 그런 점을 감안할때 지금 호가는 나름

합리적이라 생각됩니다.

이번 거래는 가장 작은 평수 거래입니다. 호가도 8억대 중반에 형성되어 있습니다.

세림아파트의 용적률은 183%인데, 같은 필지의 홍일연립주택(3층)과 함께 재건축을

추진하고 있어서 조금은 달라질 수 있습니다. 또한 3종주거지역이긴 한데, 2종이

일부 섞여 있습니다. 섞여있는 2종을 3종으로 종상향할 계획이라고는 하는데

잘 될지는 모르겠네요. 세대수가 현재 홍일연립과 합쳐 850세대정도 될텐데

모두 3종으로 된다면 1000세대 이상의 대단지가 가능할 것으로 보입니다.

이번에 거래된 전용 40제곱미터의 대지지분 25.4제곱미터로, 재건축 후에

전용 59제곱을 기대하기는 어렵습니다. 전용 49제곱미터 수준에서 재건축을 한다면

분담금은 2억 5천만원정도 들어갈 것으로 예상됩니다.

구의동의 대단지 현대프라임아파트입니다.

준주거지역으로 용적률 400%에 해당하는 조금 빽빽한 아파트입니다.

광장동과 인접해있는데, 아쉽게도 초등학교는 광장동 학군이 아닌

구남초등학교로 배정이 됩니다. 그러나 중학교 및 고등학교는 유명한

광남중 광남고 학군으로 배정이 되서 학군은 아주 좋은편이라 볼 수 있겠습니다.

지도를 보면 가장 눈에 띄는 것이 강변역에 있는 주요 상권일 것입니다.

CGV, 롯데마트가 있네요. 광진구는 대체로 어느동네를 가도 상권이 좋은것 같습니다.

건대쪽은 말할것도 없고, 동서울종합터미널에는 신세계 40층짜리 복합몰이 생길 예정으로

스타필드를 포함합니다.

12~15동이 100% 한강뷰 조망이 가능하나 40평대 이상의 대형평형만이 누릴 수 있습니다.

이외에도 4동과 11동 고층에서도 트여있는 한강조망이 가능하며 역이랑 가까워 선호됩니다.

이번 거래는 3동 고층 거래입니다.

자양동의 재건축 가능한 아파트 자양우성3차입니다.

최근 더라움펜트하우스, 호반써밋자양 등 주상복합 아파트/오피스텔이 지어지면서

자양동 분위기가 좀더 고급스러워진 것 같습니다.

건대입구역은 우리나라 최고로 번화한 상권이 구성되어 있다 해도 과언이 아닙니다.

롯데백화점, 이마트 등 대형마트와 건대 대학가에 수많은 식당들이 있으며,

인근에 건대병원도 있습니다. 학군은 인근 구의동 광장동에 비하면 조금 안좋은 편입니다.

그래도 초중고가 거의 붙어있다는 점은 장점입니다.

7호선 건대입구 이용시 강남구청역을 7분만에 갈 수 있으며 영동대교 이용시 삼성역까지

3~4km 거리밖에 되지 않습니다. 강북에서도 위치만 따지고보면 최고 수준입니다.

또 뚝섬유원지 한강공원도 도보 10분 이내로 갈 수 있습니다.

이동네의 단점 중 하나는 인근에 중국음식골목이 있습니다. 이로 인해 조선족이 많다는

이미지가 있습니다. (실제로도 그런것 같습니다.) 다만 자양4동이 느리게나마 모아타운 및

신통기획도 추진중이라 서서히 변해나갈 것입니다.

자양우성3차의 용적률은 207%로 솔직히 재건축하기엔 좀 높은 편입니다.

입지빨로(?) 재건축을 추진한다 보면 무난하겠습니다.

대지지분은 해당 거래 (전용 84제곱) 기준 44.88제곱미터로 재건축시 분담금은 4억정도

들어갈 것으로 예상됩니다. 재건축시 세대수를 많이 늘리기는 어려운데 자양우성6차랑

통합재건축을 하는 것은 어떨까 싶은 생각도 듭니다만 쉽지는 않을것 같네요.

영등포구청역 인근에 있는 재건축 가능한 당산한양아파트입니다.

당산동은 대부분 준공업지역으로 되어 있어 용적률을 400%까지 올릴 수

있습니다. 현재 이 아파트는 178%의 용적률을 가지고 있어, 재건축 사업성이

무궁무진하다고 볼 수 있습니다. 학군은 좋지 않은 편입니다. 그래도 주변 상권이

매우 발달되어 있어 살기에는 좋습니다.

국민평수 기준 대지지분은 약 52제곱미터정도 되는데, 재건축시 동일평형을

받는다면 분담금은 1억 5천~2억정도로 예상됩니다. 이정도면 해당 거래는

안전마진이 3억 이상이 되는 거래라고 볼 수 있을 정도로 저렴한 가격이라고 볼 수

있겠습니다.

현재는 338세대밖에 되지 않지만 재건축시 500세대 이상이 될 것으로 보입니다.

인근 준신축 아파트의 84제곱미터 호가도 15~16억대정도임을 감안하면 수익률이

상당할 것으로 보입니다.

5. 시세트래킹

반포의 핵심 아파트 중 하나인 래미안퍼스티지입니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/574

에서 간략한 정보를 확인해볼 수 있습니다.

이번에는 느티나무마을 거래입니다.

래미안퍼스티지는 110~112동을 가장 선호합니다.

초등학교와 가까우며 뷰가 막힘없이 뚫려있기 때문입니다.

신반포역과도 가깝습니다. 산책하기에도 좋습니다.

이러한 로얄동의 이점이 신고가를 이끌었다고 볼 수 있을것 같네요.

6. 시세트래킹

잠실엘스입니다. 20억대 내외에서 계속 왔다갔다하는 중입니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/595

엘스에 대한 자세한 정보는 위의 링크를 확인바랍니다.

이번 거래는 159동으로 84C타입 판상형이며 뷰가 트여있고

학교가 가까워 선호되는 동입니다.

107동 12층(19억 5천)보다는 좋은 동에서의 거래입니다.

읽어주셔서 감사합니다.