1.

목동의 랜드마크이자 목동에서 높게 우뚝 서있는 현대하이페리온입니다.

오목교역 초역세권이며 목동 안에서도 가장 입지가 좋은 위치에 지어진 주상복합

아파트입니다. 인근이 상업지이고 유동인구가 많아 주상복합의 단점을 그대로

이어받는 곳이지만, 초등학교와 중학교가 엎어지면 코닿을 위치에 있어

가격대만 합리적이라면 충분히 나쁘지 않습니다.

또한 백품아(백화점 품은 아파트)로 슬리퍼만 신고 모든것을 누릴 수 있는 곳입니다.

중층부터는 거실에서 완전히 탁 트인 뷰를 볼 수 있고,

50층 이상은 모든 방에서 완전한 뷰를 볼 수 있다고 하네요.

다만 타워형의 단점 (환기 어려움 등), 고층에서는 휴대폰 전파가

잘 안터지는 등, 고층 주거의 여러 잘 알려지지 않은 단점 등은

참고해야 합니다.

2.

여의나루역 초역세권 아파트인 여의도 서울아파트입니다.

근처에 더현대 서울, IFC몰이 있고, 여의도 공원과 한강이 있는 끝장나는 입지입니다...

여의도 금융 허브의 최전선에 있는 분들이 미래에 살게 될 곳이 아닐까 싶습니다.

상업지에 위치해있으며 77층 재건축을 추진하다 무산된 적이 있습니다.

앞으로도 비슷한 조건으로 시도할 것으로 보입니다.

해당거래평형의 대지지분은 24.05제곱미터로, 용적률 800%정도로 재건축한다고

가정한다면 동일평형을 받으려면 분담금은 5억정도는 준비해야 할 것으로 예상되며,

평형을 낮추어 전용 114제곱미터정도로 재건축한다면 분담금 거의 없이 가능할 것으로

예상됩니다. 용적률이 900% 이상으로 올라간다면 위의 예상 분담금에서 1~2억정도

더 절약할 수 있을 것으로 보입니다.

현재 가격은 개인적으로는 여의도의 미래 최고 랜드마크로 거듭날 것이라는 기대감이

많이 반영된 가격대라고 보여집니다. 아크로서울포레스트같은 아파트가 생겨난다면

충분한 가치를 할 것으로 보입니다.

3. 시세 트래킹

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/623

직전거래는 위의 링크를 참조 부탁드립니다.

직전거래 대비 5천만원이 오른 거래입니다.

층수는 직전거래는 3층, 이번거래는 13층입니다.

이번거래는 1119동 거래인데요, 직전거래의 1116동이 남향배치 등으로 인해

좀더 선호되는 것으로 보입니다.

공시지가 등, 여러 조건을 감안하면 직전거래와 비슷한 수준의 거래가 아닐까 싶습니다. 

4.

리모델링 추진중인 문정시영아파트입니다.

송파구에서는 입지가 조금 아쉬운 편이지만 그래도 저는 좋다고 생각합니다.

리모델링 이후에는 인근 문정동136재건축(힐스테이트이편한세상문정)의 시세에

-5%~-10%정도 수준에서 따라갈 것으로 예상됩니다.

학군은 평범한 편인데, 인근의 문정초등학교는 길을 건너야 해서 조금 마이너스 요소입니다.

49제곱으로 리모델링할 경우, 예상 분담금은 일반분양 세대수에 따라 조금 달라지겠지만

대략 2억~2억 5천정도의 분담금이 예상됩니다.

또한 리모델링은 기존 구조에서 평형을 넓혀가는 기법이 계속 연구/발전하고 있는 중이며,

내력벽 이슈, 별동 및 수직증축 등 아파트 개별로 많은 변수가 있어서 분담금은 나중에

관리처분계획이 나올때쯤에서야 명확해질 수 있지 않을까 싶습니다.

분담금을 2억~2.5억이라 가정하면 약 9억5천~10억정도에 49제곱 신축을 가져가는 느낌으로

볼 수 있겠는데... 지금 현재 헬리오시티 시세가 11억정도 합니다. 물론 이 아파트가 

리모델링이 되고 나면 헬리오시티는 준신축~구축이 되겠지요.

싸다고 보기는 어려운 거래지만 조합에서는 최적의 방법을 찾아나갈 것으로 생각됩니다.

5. 시세트래킹

파크리오입니다. 이전에도 한번 이 아파트에 대해 다뤘던 적이 있습니다.

자세한 정보는 아래 링크를 들어가보시면 되겠습니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/603

위의 글에서는 1달전정도였는데 그때보다 1억 2천이 더 빠졌습니다.

이번 거래는 한강뷰는 가능하나 잠실나루역까지의 거리는 꽤 되는 308동 거래입니다.

직전거래와 비교해서 동이 더 선호된다고 보기는 어렵습니다.

읽어주셔서 감사합니다.