1. 시세트래킹

저번에 전용 71제곱이 거래가 되었는데, 이번에는 전용 64제곱입니다.

직전거래 대비 가격은 2천만원정도 저렴한데 직전거래 대비 대지지분이 적어

저번거래보다는 비싸게 거래된 것으로 보입니다.

전용 64제곱의 대지지분은 61.00제곱미터입니다.

84제곱을 받을 시 분담금이 1~2억정도 들어갈 것으로 예상됩니다.

재건축시 1층은 감정평가시 약간의 디메리트가 있습니다.

이런저런 점들 고려하면 총투자금은 15~16억 사이정도가 들어가지 않을까

싶습니다. (현재기준, 늦어질수록 분담금 증가)

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/611

목동12단지에 대한 이전 거래 정보는 위의 링크를 확인 부탁드립니다.

2. 시세 트래킹

최근 19억 9천까지 매물이 올라와서 주목을 받던 은마아파트입니다.

전용 76제곱은 대지지분 48.3제곱미터, 

전용 84제곱은 대지지분 53제곱미터입니다.

전용 84제곱으로 재건축시 예상되는 분담금은 전용 76제곱미터는 4억정도,

전용 84제곱미터 2억~3억 사이정도로 예상됩니다.

층수나 여러 고급화 요소, 건축시기 등에 따라 분담금은 달라질 수 있습니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/571

이전 거래 관련 내용은 위의 링크를 확인 부탁드립니다.

3.

자곡동의 대장아파트 래미안강남힐즈입니다.

자곡동은 세곡동과 함께 전반적으로 강남구에서 경기도스러운 분위기를 느낄 수 있어

나이가 들어 노후를 보내기 좋은 단지입니다.

공원이 많고 대모산이 있어서 산도 함께할 수 있습니다.

초품아는 아니며, 초등학교까지 길을 건너야 합니다.

그리고 인근에 세곡중학교도 강남구에서 학군이 좋은 편은 아닙니다.

가까운 지하철역인 수서역과는 아주 멀지만, 향후 위례과천선이 언젠가 생긴다면

그래도 도보 10분정도 거리(자곡사거리 부근)에 세곡역이 생길 가능성이 있습니다.

이렇게만 된다면 교통이 크게 개선될 것으로 보입니다.

선호동은 36평형은 603동으로 언덕을 오르지 않아도 되며 대로변이 가깝고 조망이

좋아 선호됩니다. 40평형은 604동 및 620동이 선호됩니다. 620동은 남동향이고

604동은 603동과 마찬가지 이유로 선호됩니다.

이번 신고가거래 역시 RR이기에 가능했던 거래로 보입니다.

4. 시세트래킹

헬리오시티 39제곱입니다. 작은평수임에도 15%정도 하락거래로 무난한

거래로 보입니다.

C타입은 A타입과 비교하여 서비스면적이 더 넓습니다.

서비스면적은 말 그대로 "서비스"로, 넓을수록 무조건 유리합니다.

C타입

(비교) A타입

헬리오시티에 대한 자세한 정보는 아래 링크를 참조부탁드립니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/555

5. 시세트래킹

올림픽훼밀리타운 43평형 거래입니다.

약 20%정도 하락거래인데, 2층임을 감안하면 15%정도 하락거래로 보입니다.

2단지가 3단지보다 역과 훨씬 가까워 선호됩니다.

(3단지가 초품아라는 장점은 있습니다)

이러한 선호동은 공시가에 약간의 차이를 만들고,

이는 감정평가액의 차이로 이어집니다.

물론 근본적으로는 대지지분에 비례하지만, 공시가 차이도 반영됩니다.

대지지분은 64제곱미터입니다.

만약 동일평형으로 재건축을 받게 되는 경우 분담금은 약 4~5억정도 추가될 것으로

예상됩니다.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/562

이전 거래 관련 내용은 위의 링크를 참조해주시기 바랍니다.

6.

암사동을 대표하는 아파트 선사현대아파트로 25%정도 하락거래입니다.

이 아파트는 8호선 암사역 역세권입니다. 8호선은 구리방면으로 계속 확장 예정입니다.

지하철 접근성을 봤을 때에는 서울에서 무난한 편이고,

자차 접근성으로는 올림픽대로와 매우 가까워서 강동구에서는 가장 괜찮은 편에

속합니다.

초품아는 아니며, 중학교 (신암중) 역시 무난무난합니다.

일부 동에서는 한강조망이 가능할 것으로 보이네요.

이런저런 살펴봤을 때 입지 대비 이번 거래는 상당히 저렴한 거래로 보입니다.

108, 109, 113~115동은 당연히 한강뷰가 보이고, 

이외의 동에서도 향에 따라 남서향 방향으로 한강뷰가 가능합니다.

실제 동마다 한강이 보이는 양이 조금씩 다르니 부동산 통해서

방문하여 직접 확인하는 것이 좋겠습니다.

위의 거래는 105동으로 한강조망은 아닙니다.

현재 리모델링 추진중입니다. 아직 안전진단중이여서 6~7년 생각해야 합니다.

분담금은 25평형 3억, 33평형 4억, 42평형 5억정도는 될 것으로 예상됩니다. 

한강조망 가능한 세대가 많아서 리모델링만으로도 충분한 가치를 평가받을 수

있을 것으로 보입니다.

읽어주셔서 감사합니다.