1.

모든 광화문 직장인의 꿈(?) 경희궁 자이입니다.

경희궁자이 1~4단지 중에서 가장 좋은 위치에 있는 3단지입니다.

각 단지마다 동 이름도 다릅니다. 3단지는 평동이네요.

경희궁자이는 재개발을 통해 지어진 아파트입니다.

보통 서울 신축은 크게 재개발을 통해 지어진 아파트와 재건축을 통해 지어진

아파트로 나눌 수 있습니다.

동일 입지인 경우 아파트의 고급화 정도를 나누는 대강의 조건으로,

재개발인 경우 토지등소유자가 다세대주택보다는 다가구주택 위주로 되어있는 구역이

고급화가 될 가능성이 높습니다. 재건축인 경우 일반분양 비중이 적으면서도 평균

대지지분이 큰 곳이 고급화가 될 가능성이 높습니다.

이들의 공통점은 대형평형 비중이 크다는 점입니다.

이말은 아파트의 대지면적 대비 세대수가 적다는 말과 같습니다.

그래서 커뮤니티 등 공용면적 설계시 쾌적한 공간으로 설계할 수 있으며,

구매력있는 조합원이 많아 특화설계에도 거부감이 적습니다.

경희궁자이도 3단지가 가장 입지는 좋지만, 2단지가 가장 메인이라고 할 수 있습니다.

노량진 재개발도 잘 살펴보면 3구역이 1구역보다 분명 입지가 미묘하게 더 좋아보이지만

결국 다가구주택이 많은 1구역이 대장일수밖에 없습니다. 

재건축에서도 압구정한양보다 압구정현대가 더 선호되는 이유이며,

강남 소형단지들이 요즘같은 장에서 특히 힘을 못쓰는 이유이기도 합니다.

인근 대신고등학교에서 교생실습을 했었는데 그땐 허허벌판이였는데...

그때 만났던 학생들이 나중에 경희궁자이 입주 이후 학생 학업성취도가 눈에 띄게

좋아졌다고 이야기해줬던 기억이 나네요.

대학병원도 있고 5호선 역세권이며 직주근접으로 최고라는걸 지도만 봐도 쉽게

알 수 있습니다. 다만 학군이 좀 아쉽습니다.

2.

역시 신축인 e편한세상신촌입니다. 4단지는 아현역 초역세권입니다.

단지의 전반적인 구조는 길쭉하게 되어 있습니다.

북아현뉴타운 1-3구역이 재개발되어 e편한세상신촌이 되었습니다.

현재 서대문구에서는 가장 비싼 아파트로 손꼽히고 있습니다. 

401동 402동이 아현역과 가까워 가장 선호하는 동으로 알려져 있습니다.

이번 거래는 401동이고, 3-bay 남동향 구조입니다.

직전 신고가에 비해 10%도 하락하지 않은 거래입니다.

3.

신촌그랑자이는 대흥2구역 재개발로 지어진 아파트입니다.

뭔가 계속 비슷비슷한 위치의 거래 위주로 이야기를 하는것 같은데요,

제가 이렇게 매일 실거래 트래킹을 거의 3달가까이 해오면서 느낀 것은

보통 거래가 항상 이런식으로 특정 지역에 우르르 되는 시점이 항상 존재합니다.

그리고 또 한동안 잠잠합니다. 아무래도 키맞추기하는 과정에서 생기는 일이

아닐까 싶습니다.

또 신촌그랑자이는 1단지와 2단지로 나뉩니다.

2단지는 조용하고 노고산을 끼고 있는 것이 장점이며,

테라스세대를 포함하고 있습니다.

1단지는 이대역과 가까운 것이 장점입니다.

1단지인 경우 노고산을 직빵으로 볼 수 있는 104/105동이 좋지 않나 싶지만,

109동(남서향) 110동도 역과 가까워 괜찮을것 같습니다.

이번 거래는 102동 거래입니다. 

15%정도 하락거래로, 지금 흐름 정도 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

4.

리센츠 국민평수입니다. 22억 5천으로 준수한 가격대에 거래가 이루어졌습니다.

다만 현재 네이버부동산에 최저가는 18억 5천~19억 5천을 왔다갔다 하는 수준입니다.

굳이 로얄동일 필요가 없는 경우 최저가 매물을 선호할 수도 있겠습니다.

9월 중순 당시에도 20억 내외가 최저가 매물이었기 때문에 이 거래는 꽤나 로얄동이지 않을까

추정됩니다.

리센츠는 엘스와 함께 엘리트파래 중에서 최고로 선호되는 아파트입니다.

엘스가 입지나 미래가치 면에서는 리센츠보다 좀더 선호되나, 현재 상황에서는 리센츠가 좀더

거주조건이 좋은 것으로 평가받고 있습니다. 현재 시세도 약간 더 비싸지 않나 싶기도 합니다.

초중고를 다 품고 있고, 롯데백화점 잠실점이나 석촌호수를 도보로 이용할 수 있습니다. 

254~265동은 대형평형이 있는 동입니다. 

조용하고 뷰가 좋습니다. 지하철하고는 멀지만, 대형평수 거주하는 사람들은 대부분

지하철은 신경을 쓰지 않습니다. 실거주하기에 좋습니다.

243~246은 원룸(13평형)으로 되어 있습니다. 독신들이 많이 살겠죠?

상권이 가까워서 저렇게 배치했을 것입니다. 

제가 생각하는 국민평수 로얄동은 231~232동입니다.

잠실새내역 인근 대로변은 소음이 많기로 유명해서, 대로변 동은 별로 좋지 않을것

같습니다. 한강뷰도 중요한데, 231~232동이 2호선과 가깝고 + 초등학교와 가까워서

이 둘의 경중을 따져보면 아무래도 후자가 약간 더 중요하지 않을까 싶습니다.

또 231~232동 역시 북쪽으로 틔여있어서 한강뷰가 가능할 것으로 생각됩니다.

이번 거래는 218동인데, 218동 역시 아주 좋습니다. 초등학교와 멀지 않으며 근린공원을 끼고 있어,

남동향으로 트여있는 롯데타워 조망이 가능할 것으로 보입니다. 

읽어주셔서 감사합니다.