1.
성동구의 주요 대단지 아파트 중 하나인 행당한진타운입니다.
행당역 초역세권으로, 향후 성동구 핵심 입지 중 하나인 왕십리역과도
도보 10분거리에 위치해 있습니다.
입지는 아주 우수한 편이나, 경쟁자가 많은 아파트입니다.
좀더 북쪽에 있는 왕십리뉴타운의 텐즈힐, 센트라스 등과도 비슷한 입지로
경쟁하고 있으며 (개인적으로는 센트라스보다도 한진타운이 입지가 더 좋다고
생각되나, 이건 제생각이고 사람들의 생각은 좀 다른것 같기도 합니다.)
미래가치로는 마장역 인근 재건축/재개발지역, 금호16구역 등과도 함께 논의될
것으로 보입니다.
왕십리역 인근 아파트인 행당 7구역이나 서울숲리버뷰자이보다는 다소 떨어지는
입지로 보입니다.
성동구는 전반적으로 위치는 훌륭하지만 학군이 다소 떨어지는 것이 큰 단점입니다.
뛰어난 강남접근성을 기반으로 한 배후수요지의 역할이 핵심이라고 생각하며,
학군을 원한다면 동부이촌동이나 광장동쪽이 더 낫지 않나 생각됩니다.
로얄동으로는 크게 3가지 요소를 고려해야 하는데요,
(1) 비교적 더 선호하는 행현초등학교가 배정되는 102, 104~106, 110~121동
(2) 한강 또는 숲조망이 가능한 107, 110, 114, 117, 119동 등의 고층
(3) 평지가 아닌 단지 구조상, 단지 내부간 이동이 가능한 엘리베이터와 가까운 동(104/112동 등)
(1)~(3)의 요소 중 2개 이상이 겹치는 동이 로얄동이라고 보면 무난합니다.
104동은 (1)과 (3) 모두 속하는 동으로 단지 안에서는 꽤 선호되는 동입니다.
그래서 이런저런 점들을 고려해볼 때 15%정도 하락거래가 아닐까 싶네요.
2.
목동 5단지입니다.
용적률 116%, 대지지분 138.73제곱미터 3종주거지역입니다.
공급 48평형(전용 114제곱) 선택시 매우 큰 금액 환급 가능한 수준으로,
48평형+25평형 택하고 분담금 2~3억정도 내거나,
48평형만 받고 4~5억 환급하여 총투자금 23억 내외 정도로 맞춰도
될 듯 합니다. (건축비 상승분 제외한 현재기준입니다.)
목동 전체 단지 중 가장 사업성이 좋다고 알려져 있으며,
남자 학생을 키우고 있는 경우 6단지와 더불어 가장 선호하는
아파트 중 하나입니다.
경전철 목동선이 개통될 경우 오목교역까지 걸어갈 필요가 없어
큰 도움이 될 것으로 보입니다.
3.
목동11단지는 용적률 120%, 대지지분 54.95제곱 3종주거지역입니다.
전용면적 59제곱으로 재건축시 분담금 1~2억정도 필요할 것으로 보입니다.
사업성 자체는 목동 다른 단지에 비해서는 작은 평수가 많아 비교적 떨어지나,
재건축 단지 전반적으로 보았을 땐 사업성이 대단히 우수한 편입니다.
그리고 목동11단지는 전체 목동 단지중에서도 선호도가 좀 떨어집니다.
그럼에도 불구하고, 이 거래처럼 직전 신고가 대비 3억정도 저렴하게 거래된 경우
향후 재건축 완성까지 끌고가면 꽤 큰 시세차익이 예상됩니다.
4. 시세 트래킹
강남구 소형의 대표단지인 성원대치2단지입니다.
약 25%정도 하락거래입니다. 재건축과 리모델링 사이에서 갈팡질팡중입니다.
해당 아파트에 대한 자세한 내용은
https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/597
를 참고해주세요.
5.
타워팰리스3차 가장 큰 평형 매물의 거래입니다.
이 매물에 대해 논하는 것은 큰 의미가 없다고 생각합니다.
종종 투자가치 없는 이 아파트를 왜 저가격에 사는지 이해가 안된다는 식으로
이야기하는 사람들이 있는데,
저것보다 더 싸야할 이유가 전혀 없습니다.
시장이 향후 하락하면 같이 떨어질 뿐이지, 인근 아파트 대비 더 평가절하할 이유는 없습니다.
현재도 전세 45억정도면 거래가 되는 상황이어서 전세가율은 이미 70%를 넘는 수준이고,
리모델링 전까지 계속 거주하고 향후 리모델링시 10억정도를 들여 다시 국내 최고 수준
품질의 주택으로 부활할 거주가치를 생각하면, 전세가 대비 매매하는 것이 별로 손해라고
여겨지지는 않습니다.
다만 도곡동 입지 조건이 청담동 및 한남동의 고가 주택들 대비 미래에도 더 경쟁력을 가질 수
있을지에 대해서는 좀 생각해볼 여지가 있으며 이런 이유에서 타워팰리스를 저평가할 수는
있다고 봅니다.
읽어주셔서 감사합니다.