1.

1995년식으로 아직 30년이 차지 않은 등촌주공5단지입니다.

호갱노노에서는 재건축에 대한 이야기가 나오는 것 같습니다.

여기가 재건축이 가능할까요? 뭐 그건 아무도 모릅니다.

다만 뭐 거의 무조건 됩니다 라고 말할 정도는 아니지 않나 싶습니다 (개인사견임)

3종주거지역에 용적률 219% 대지지분 22.68(제곱미터)입니다.

지금 기준으로 49제곱을 받으려면 분담금 최소 2억은 더 내야할것 같고,

59제곱은 받을 수 없습니다. 3종주거 상한 꽉 채워도 대지지분이 59제곱을

받을 정도가 안됩니다. 조합원이 합심해서 혹시라도 1:1재건축을 한다 하더라도

37제곱이 59제곱으로 바뀌는건 일부 추첨받은 세대 빼곤 불가능하다고 생각됩니다.

전용 49제곱으로는 강서구 입지에서는 시세를 높게 받기 어렵습니다.

강서구 안에서는 저렴한 대체재가 너무나도 많습니다. 

분담금을 줄이는 방향으로 최소화하여 정비사업하는 것이 좋지 않나 싶네요.

이에 리모델링을 하는 편이 여러가지로 훨씬 유리하지 않나 싶습니다. 

(개인 사견+개 오지랖입니다.. 혹여나 입주민께서 읽으신다면 전혀 상관없는 사람이니

개소리라 여기시고 무시하시면 됩니다 ㅠㅠ)

이런 이야기와 상관없이 "시세대비 싸면 옳다"라는 말은 늘 참입니다.

위의 거래는 분명 싸게 거래된건 맞고, 리모델링해서 1~2억 내고 49제곱 받으면

분명 안전마진이 존재하는 것은 맞다고 봅니다.

2.

거여마천뉴타운 2-2구역인 e편한세상송파파크센트럴입니다.

시세대비 그래도 꽤나 저렴하게 거래가 된 편이긴 합니다.

거여마천뉴타운은 교통 부분에서 잠실이나 가락 오금 등과 비교해서는

살짝 한계가 있는 입지입니다. 5호선 마천역은 배차간격이 아쉽고,

위례신사선과 연결하는 트램이 연결된다 하더라도 강남접근성이

향후 9호선이 개통될 고덕에 비해서도 약간 부족하게 보입니다.

10~20년 뒤에는 서울 어지간한 곳에서 지하철/GTX로 강남을 30분 이내로

접근가능한 동네가 더욱 많아지는 상황에서 거여마천뉴타운의 입지가 다른

서울 2/9호선 중심지들과 비교해서 더 우월한지는 의문입니다.

또한 트램이 개통되도 여전히 마천역 - 오금 3호선 환승라인이나

마천역 - 올림픽공원역 9호선 환승라인을 더 많이 이용할 것으로 예상합니다.

자차로도 거리상으로는 강남이 가까워보이나 출퇴근길 시내도로 위주로만

주행해야 해서 해당시간대에는 지/정체도 상당합니다.

다만 뉴타운이기 때문에 거주환경이 매우 우수(해질 예정)하고 앞으로 더

좋아질거라는 점이 큰 장점입니다. 서울의 뉴타운은 항상 입지의 한계를 넘는

가격대를 형성합니다.

개인적으로는 구성남 재개발과 위례신도시 사이의 가격대로 이들과

시세가 함께 움직이지 않을까 싶습니다. 그러나 구성남 중에서도 산성역포레스티아 등

초역세권 단지와 비교한다면 송파구라는것을 제외하고는 특별히 더 낫다 할만한

점이 딱히 없지 않나 싶기도 합니다.

현재의 가격대는 그런 장단점들이 모두 반영된 것으로 설명할 수 있겠습니다.

(그래도 한때 17억대 중반까지 거래가 되었습니다. 고덕에 뒤지지 않는 입지로 평가받고 있습니다.)

마천역과 가까우면서 위례의 단독주택지구 방향으로의 뷰가 트여있는 210~212동이

최고 선호동일 것으로 추측됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.