1.

성수전략정비구역 재개발 물건인 강변동양아파트입니다.

성수1지구에 속하며 성수전략정비구역중에서도 대장으로 꼽힙니다.

토지거래허가구역이지만 2001년식이라 지금도 거주할만한 아파트이며 몸테크하기엔

최적으로 보입니다.

아직 조합설립인가밖에 안나서 감정평가를 어느정도 수준까지 받을 수 있을지

조금 의문입니다. 

(아래 그림은 예상 조감도입니다.)

감정평가에 대한 이야기를 조금 더 하고자 합니다.

감정평가는 사업시행인가일 기준으로 이루어집니다.

감정평가시에는 개발로 인한 시세 상승은 반영되지 않습니다.

또한 거래사례비교법으로 인근 아파트의 가격을 참고합니다.

인근에 강변건영아파트가 있으며 동일평형 17억 내외(1층)에 거래되었으며,

작년 하반기에는 20억 5천에 거래되었습니다. (고층)

이를 감안하면 강변건영아파트의 현재 시세는 18~19억정도로 보여지며,

강변동양아파트의 실제 감정평가도 보수적으로 잡아도 17~18억 정도 선에서

이루어질 것으로 예상합니다.

이 경우 프리미엄은 7~8억이라고 볼 수 있으며 노량진, 흑석뉴타운 프리미엄보다도 저렴해서

충분히 괜찮은 거래라 판단합니다.

성수전략정비구역은 50층으로 지어질 확률이 매우 높습니다.

오세훈 시장이 대단히 공을 들이는 개발지역 중 하나로, 무상급식사태만 아니었어도

벌써 입주했을텐데 중간에 시장이 바뀌는 바람에 지금까지도 지체되어 왔습니다.

다 지어지면 현재 트리마제보다도 가치가 높지 않을까 생각됩니다.

2.

강서구를 통틀어서 마곡엠밸리 7단지를 대장으로, 6단지, 마힐마(13단지)를 비롯

마곡역 초역세권인 14단지가 뒤를 잇는 정도의 좋은 단지입니다.

유해시설이 적고 초등학교와 가까워 선호됩니다.

중학교 이후 학군이 떨어지는 점, 임대세대가 많은 점, 시공사가 SH인 점이 단점입니다.

마곡은 전반적으로 미래가치 (일자리 증가) 로 인한 가격 뻥튀기가 2억정도 되어 있는

점을 감안하고 입지 평가를 해야 합니다. 학군까지 생각한다면 당장은 우장산역 인근

내발산동이나, 여의도 및 강남접근성으로는 염창동이 더 좋을 수도 있습니다.

이번에 거래된 47평형은 구조가 한가지 뿐이며, 나머지는 다 30평형대입니다.

읽어주셔서 감사합니다.