1.

재건축 준비중인 양재우성아파트입니다.

신고가 거래이긴 하나 마지막 거래가 2020년 6월이고 호가에 비해 20%이상 저렴하게

거래되었습니다. 대지지분 약 52제곱미터에 3종주거지역인 무난한 사업성을 가진 아파트입니다.

사실 용적률 200이 과거에는 재건축 사업성 논할 때 꽤나 버거운 용적률입니다.

최근에 집값이 오버슈팅된 상황에서는 용적률 200도 괜찮아 보이나 만약 향후 하락장이 지속되면

용적률 200은 좀 부담스럽지 않을까 싶습니다.

그렇다 하더라도 리모델링하기엔 아까운 수준이라 아무래도 분담금 들여서라도 재건축하는쪽으로

결국은 결론나게 될 것 같습니다. 재건축추진위가 있기도 하구요.

재건축시 공급 30평형 후반정도는 가능해보이며, 사업성을 높히기 위해 84제곱 유지하고 일반분양을

늘리는 방법도 가능할 것으로 보입니다.

다만 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 유의해야 합니다.

2.

은마아파트는 25억대에 거래가 자주 이루어지고 있습니다.

8월 25일 도계위 소위원회 통과하였습니다.

현재 호가는 24억대도 많이 있습니다.

다만 무조건 같은 평수에 층수 좋다고 좋은 매물은 아닙니다.

재건축시에는 감정평가시 공시가격을 참조하는데,

이처럼 동일 동, 동일 층인데도 몇호냐에 따라서 공시가격이 차이나는 경우가 있습니다.

이렇게 4천만원씩 차이나면 실제 매매가는 1억까지도 차이날 수 있습니다.

따라서 매매시 이러한 점을 반드시 고려해야 합니다.

또한, 수리가 잘되어있는지, 세입자가 언제까지 거주할 수 있는지 또한 중요한 요소입니다.

낡은 아파트이기 때문에 재건축 전까지 수리를 다시 해야되는지의 여부에 따라 3천만원정도

차이날 수 있고 세입자가 내년에 나가는데 집 상태가 좋지 않은 경우 등, 여러 사정을

감안해서 거래가 이루어지게 됩니다.

대지지분 53제곱으로 무난한데 집값 하락이 크지 않으면 일단 사업성 자체는 괜찮다고

생각됩니다. 다만 여기는 상가 문제도 있고 워낙 대단지라 앞으로도 모든 과정이 험난하지

않을까 생각되네요.

최근에는 특히 재건축 거래가 가장 활발하게 이루어지고 있습니다.

약간의 안전마진을 남겨놓은 상태로 언제 신축될지도 모르는데 하락장에서의 재건축 단지

폭락에 대한 리스크를 피하려는 매도자와 안전마진 및 언젠간 된다는 마인드를 가진 매수자 사이에서

거래가 이루어지는 것으로 봅니다.

읽어주셔서 감사합니다.