1.

한남하이츠는 현재 재건축 진행중인 단지입니다.

현재 사업시행인가 상황으로 GS건설 시공사 재건축 예정입니다.

해당 매물은 대지지분이 30평이 넘습니다.

용적률 249% 재건축 예정으로 서울에서도 손꼽힐정도로 매우 우수한 사업성을 가지고 있으며,

대지지분 대비 매매가격은 여전히 매우 저렴하다고 판단합니다.

아직도 안전마진(예상신축가 대비 현재 매매가, 물가상승률 및 시세변동 제외)이 거의 10억은

되보이는데도 더 상승하지 못하는 이유는

(1) 분양가상한제로 인한 사업성 악화

(2) 재건축초과이익환수제

때문에 위의 안전마진이 온전히 보장받지 못하기 때문으로 보입니다.

옥수는 압구정을 비롯 강남키즈들이 결혼시에 부모님으로부터 물려받아서 신혼부부도 많고,

언덕이 많아 노인분들 중에서는 원주민들을 제외하면 선호도가 좀 떨어지는 부분도 있고,

전통 부촌은 아니고, 아쉬운 고등학군 등등의 이유로 젊은 세대들이 많이 살기에

국민평수~59제곱정도가 무난하게 선호되는 동네입니다. 

이로 인해 재건축으로 인해 증가되는 세대도 전부 59~84제곱에 집중되어 있습니다.

예상 시세는 국민평수 기준 한강뷰 세대는 옥수파크힐스나 래미안옥수리버젠 대비 +15~20%정도로

예상됩니다. 

2.

송파구에 장미1차아파트입니다.

앞서 한남하이츠보다는 사업성이 조금 떨어지지만 재건축하기에 충분히 넉넉한 아파트입니다.

잠실주공5단지 맞은편에 위치해 있습니다.

대지지분은 60제곱이며 전용 114를 받을시 현재 기준 분담금이 2~4억 수준으로 많이 들지는 않을 것으로

보이지만 분양가상한제, 재초환, 건축비 등 미래 제도 변화를 살펴야 할 것입니다.

이번에 신속통함기획을 신청했기 때문에 이 제도로 추진될 경우 고용적률 / 초고층 / 임대세대 꽤 포함될 것으로

예상됩니다.

개인적인 사견으로는 잠실주공5단지 전용 76이 장미1차아파트 전용 99보다 대지지분이 4평정도 많은데도

가격대는 보다 저렴해서 아무래도 투자의 관점에서는 잠실주공5단지가 더 저평가되어있다고 봅니다. 

읽어주셔서 감사합니다.