8/24 주목할만한 실거래 (한남더힐 등)

약 2주전 40평대를 이야기한 적이 있었는데,

30평대에서도 신고가가 나왔습니다.

해당 아파트에 대해서는 아래 글을 참조해주세요.

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/549

한남더힐 90평대에서도 신고가 거래가 나왔습니다.

한남더힐이 특히 비싼 이유는 여러 가지가 있습니다.

먼저, 평형 구성이 20평대 / 60평대~ 이렇게 양분되어 있는데,

60평대 이상 넓은 평형 위주로 부촌이 형성되어 있어 거주가치 프리미엄이 높습니다.

(20평대인 경우 60평대 이상 거주하시는 분들의 차량 운전기사분들께 임대해주는 수요가

있는 것으로 알고 있습니다.)

특화된 설계 및 커뮤니티 시설은 덤입니다.

또한 용적률이 120%(2종 주거지역)으로 각 세대당 토지 면적이 매우 넉넉합니다.

2종주거지역은 200%까지는 무난하게 높힐 수 있습니다.

남산때문에 층고제한이 있겠지만 건폐율을 좀더 높히면 용적률 200% 내외로 재건축 가능할

것으로 보이며 이 경우 재건축 사업성도 매우 높아집니다.

이러한 측면 때문에 강남의 다른 대형 고급아파트나 빌라 오피스텔이 이번 상승장에 비교적

소외됐던것과 달리 한남더힐은 여느 서울의 일반 아파트와 비슷한 상승률을 유지하고 있습니다.

대청아파트도 20%의 하락거래가 이루어졌습니다.

네이버부동산에 들어가보시면 아시겠지만 대청아파트와 인근 대치2단지의 호가가

다른 주변 아파트들에 비해 많이 하락한 상태입니다. 힘들게 발품팔지 않아도

신고가 대비 10~20% 조정된 가격으로 매수가 가능합니다.

대청아파트는 중소형 단지이지만 대청역 초역세권이고 재건축 사업성도 그런대로

괜찮은 아파트입니다. 용적률이 낮은 것이 큰 장점이나 세대당 대지지분이 적어 입주민의

추가분담금이 커지고 그만큼 세대별 면적 상승률도 커질 것으로 보이기에 시세차익 및

실거주가치의 큰폭의 상승도 함께 가져가는 정비사업이 될 것으로 보입니다.

대출에 호의적인 투자자가 많이 보유한 아파트라면 무난히 재건축 가능하리라

생각합니다... (https://www.genus.co.kr/catalog/3/15/479 참고) 만 이런건 함부로

말씀드리기 어렵네요.

사실 이 아파트는 재건축 여부 이런것은 둘째 문제이고, 사람들이 조금 기피하는 이유가

두 가지 정도 있습니다.

위의 빨간 동그라미 친 부분이 탄천물재생센터로, 쉽게 말해 하수처리장이 인근에 있습니다.

이러한 요소는 아파트 시세에 안좋은 영향을 줍니다.

또한, 인근에 SH대치1단지 임대아파트가 있는 점도 선호도가 떨어지는 요소로 작용합니다.

이러한 점까지 감안하더라도 해당 아파트는 개인적으로는 사(+살)고싶은 아파트입니다.

가격대비 입지가 너무 좋습니다. 그냥 산책삼아 빠르게 걸으면 삼성역까지 15~20분이면

갈 수 있고... 학원가도 가깝고 양재천도 가깝고 여러모로 저는 실거주하고 싶은 곳이네요.

청담우방아파트는 나홀로 아파트로 강남구청역 역세권입니다.

인근에 나홀로 아파트가 정말 많습니다.

대장인 삼성동 서광아파트부터 시작해서 현대아파트, 래미안1~3차, 석탑, 한솔아파트 등등...

작년 10월에 삼성동 서광아파트가 17억 5천에 거래가 되었고,

위의 신고가 16억 4천 역시 2021년 3월에 거래된 가격으로 본다면 적정 가격에 무난하게

거래된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역이기 때문에 실거주 수요만 진입이 가능하여 약간 저평가되어 있기는 하나

그만큼 지금 시장 분위기 속에서도 급매가 씨가 마른 상황입니다.

삼성동 및 청담동 나홀로/소단지 아파트에 관심이 있다면 참고가 되기를 바랍니다.

올림픽훼밀리타운은 재건축이 가능한 아파트입니다.

헬리오시티보다 입지상 하위호환으로 생각하면 무난합니다. (-10%정도)

그러나 이 아파트가 신축이 되면 헬리오시티는 최소 10년차 이상이 될 것이기에 비슷한 가격이

되지 않을까 싶습니다.

미래 분양제도나 건축비 등 시황에 따라 매우 달라지긴 하겠지만 84제곱 소유주라면 재건축시

분담금 2~3억으로 신축 84제곱을 그대로 받을 수 있을 것으로 예상되며 40평형도 4~5억 분담금 납부시

가능할 것으로 생각합니다.

고덕그라시움 역시

https://www.genus.co.kr/catalog/3/12/560

여기에서 다루었듯이, 로얄동과 비로얄동 가격차이가 많이 납니다.

위의 지도에서 101동~107동은 특히 숲뷰가 화려하게 보이겠지요?

작년 최고가 역시 102동이었고,

로얄동 위주로 살펴본다 하더라도 하락세가 짙어졌다는 것을 느낄 수가 있을 것입니다.

8/24 거래에서는 굵직굵직한 거래들이 많아서 글이 좀 길어졌습니다.

이외에도 타워팰리스 신고가 거래도 주목할만 하나 너무 길어질것 같아 생략합니다.

읽어주셔서 감사합니다.