거래가 워낙 적고 소형 위주의 거래가 대부분입니다.

오늘도 두 건만 다루도록 하겠습니다.

1.

반포역 초초역세권 아파트인 잠원동아아파트입니다.

2002년 건축된 20년차 구축, 용적률 316%짜리 아파트입니다.

리모델링 조합설립인가가 났는데, 20년밖에 안됐음에도 리모델링을 진행하는 것이

어느 정도 말이 되는 이유가 결국 신축이 되었을 때 매매가+사업비(세대당 3~4억 예상)보다 훨씬

큰 이득을 얻을 수 있다고 입주민들이 생각하기 때문입니다.

(예상 신축 시세는 물가상승률 고려하지 않고 30억대 중후반정도로 보입니다)

최근의 거래절벽 횡보-하락 분위기가 전혀 느껴지지 않는 상승 추세입니다.

리모델링 조합이 설립되어서 오르는 것으로 추정합니다. 

한 가지 주제넘는 이야기를 하자면 이른 시점에서의 리모델링은 항상 유의해야 합니다.
하락장이 오면 토지가격이 큰 폭으로 하락하는데,
(여기서 토지가격이란 토지로 거래되고 있는 빈땅 가격을 의미하는 것이 아니라,
이미 주택으로 활용되어지고 있는 토지의 가상 가격, 즉 매매가 - 남은 주택 연한의 월세 총합 - @을 의미합니다.
흔히 거래되는 빈 땅은 보통 주택가격의 폭등/폭락과 무관하게 천천히 우상향합니다.)
이때 재개발 / 재건축 / 리모델링 중 가장 사업추진이 어려워질 가능성이 있는 곳은 리모델링입니다.
재개발은 어려움을 겪긴 하겠지만 노후화된 빌라를 아파트로 바꾸는 것으로 하락장이 오더라도
일반분양가는 잘 안떨어지기에 사업성이 어느정도 확보되어 있고 거주 관점에서도 노후화된 빌라<<신축 아파트이기
때문에 사업시행인가 이후의 재개발이라면 계속 추진이 됩니다,
재건축 역시 어려움에 부딫히겠지만 노후화가 극심하다면 더이상 미룰 수 없는 것이 현실입니다.
그러나 리모델링은 좀 더 살아도 된다는 여론이 생길 가능성이 높습니다.
위의 아파트 역시 20년차밖에 되지 않아서 충분히 외양이 괜찮은 아파트입니다.
이런 아파트는 하락장이 와서 신축과의 갭이 좁혀지게 되면 리모델링의 메리트가 줄어들어서
사업 추진이 지지부진할 수도 있습니다.
뭐 어찌되었던, 아파트 자체가 위치가 너무 좋고 구축인 상태이더라도 신축과의 가격 차이가 여전히 크기 때문에
해당 가격이 나쁘지는 않아 보입니다.