전반적으로 거래량이 너무나 적습니다.

서울시 하루 신고 건수가 16건인데... 신고 가능한 일수가 1달에 22~23일정도인걸 감안하면

매우 저조한 수치입니다.

1.

오늘 여기저기서 상당히 뜨겁게 논쟁이 이루어지고 있는 거래입니다.

19억 8천으로 무려 이전 신고가 대비 5억 2천이나 낮게 거래가 되었습니다. 

해당 거래는 118동 1층 거래입니다.

위의 박스친 3개의 거래를 살펴보려 합니다.

먼저, 타입에 'T'가 들어가 있으면 보통 "테라스 구조"를 의미합니다.

테라스 구조가 서비스면적이 넓기 때문에 꽤나 선호됩니다. 

한편, 1층(실제 4층임, 마이너스층도 있음)이라는 점은 디메리트입니다. 

(해당 동에서는 1층이 로얄이라고는 하는데, 실제로 비선호동입니다)

기존 104동 등 흑석역 인근 로얄동 대비 10%정도 하락요인으로 작용합니다.

이제, 2021년 8월에 거래된 20층 104동의 뷰를 살펴보겠습니다. (유튜브에서 확인하였습니다)

104동은 사이 한강뷰가 나옵니다. 하프 한강뷰는 보통 5~10% 내외의 프리미엄을 갖습니다.

117동, 118동 1층은 네이버지도만 살펴보아도 당연히 한강이 보이지 않습니다.

결국, 해당 거래건은 2021년 8월 25억 거래 대비 최소 15%의 디메리트를 감안하고 계산해야 합니다.

대략 21억 내외가 2021년 8월에 적정한 시세라고 보여집니다.

그리고 이러한 추론은 2021년 6월 20억 6천에 거래된 내역을 미루어보아 한번 더 확인할 수 있습니다.

따라서 전고점 21억 대비 1억 2천정도 하락된, 7~8%정도의 하락거래라고 추정할 수 있겠습니다.

현재 서울의 상당수 단지에서 5~10%정도의 하락거래가 이루어지고 있다는 것을 다시 한번 확인할 수 있습니다.

2.

목동 4단지는 신고가를 기록하긴 하였으나, 마지막 거래가 2020년 12월입니다.

비슷한 평형에 대지지분이 0.5평정도 넓은 호가 2021년 1월에 16억 8천에 거래된 것을 감안하면,

해당 거래 역시 2021년 상반기 수준의 거래로 보여집니다. 2021년 하반기에 거래가 이루어졌다면 약간 더 비싸게

거래될 수도 있었을 것입니다.

한보미도맨션2차 역시 2021년 9월 "1층" 34억 5천에 거래되었고, 2022년 6월에 38억 거래가 있었습니다.

압구정동 아파트와 마찬가지로, 이지역 아파트 역시 2021년 하반기 가격을 그대로 유지중입니다. 

읽어주셔서 감사합니다.