글 제목은 상당히 자극적인데, 읽어주는 사람이 더 많아졌으면 하네요 ㅋㅋ
결론부터 말씀드리자면
"다주택자가 투기꾼이면 1주택자도 투기꾼이다"
"1주택이 선하고 다주택은 악하다는 프레임은 1주택자가 대다수인 상황에서의 정치적 수사일 뿐이다."
"매매 전세 월세 어떤것이라도 참여를 하면 그것이 내집마련이다"
로 요약됩니다.
투기의 뜻은 무엇일까요?
"시세 변동을 예상하여 차익을 얻기 위하여 하는 매매 거래"
를 투기라고 합니다.
이 뜻에 의하면, 많은 경우 주식투자, 코인투자 역시 투기이고 부동산 투자 역시 투기입니다.
또한 팔지 않는다면 투기가 아닙니다.
다주택은 임대사업을 기본 베이스로 한 토지사업을 하게 되어 있어서 투기가 아니며,
주식 역시 배당금 등을 노리고 매도에 기약이 없이 평생 들고가는 경우 투기가 아닙니다.
코인도 스테이킹이나 에어드랍을 노리는 장기보유자인 경우 일단은 투기로 보기 어렵습니다.
이 글에서는 구체적으로 무주택자, 1주택자, 다주택자가 각각 실상 어떤 포지션을 취하고 있는 것인지를
말씀드리고자 합니다.
[1] 주택과 토지, 거주에 대한 이해 (genus.co.kr)
이 글을 전제로 하니, 이 글을 먼저 읽어야 본 글을 이해할 수 있을 것입니다.
1. 무주택자가 매수로 1주택자가 된다는 것의 의미는 무엇인가?
무주택자가 매수를 통해 1주택자가 되는 것은 무슨 의미가 있을까요?
물론 1주택자는 집을 하나 사고 나면 자기 소유이므로... 30년 50년 살 수 있다...
거주의 안정성... 뭐 그렇다고는 하는데, 사실 무주택자도 별 차이는 나지 않습니다.
보통 전세로 한번 살아도 최소 4년 이상은 거주하는 것이 보통이고,
집을 매수한 사람이 매도에 이르는 시간이 평균 6년이라는 통계를 살펴보면,
이 둘은 사실 별 차이가 없습니다.
물론 마음은 다를 수 있습니다.
내 집 하나 가지고 있다는 안정감?
그런데 실한진(실거주 한채는 진리)과 안정감 드립은 개인적으로는 상승론자들의 변명이라고 생각합니다.
(물론 저도 상승론자에 가까운 사람입니다만 저런 이유로 집사라고 하는건 좀 그렇습니다)
제가 생각하는 이 둘의 차이는,
무주택자는 오직 거주만을 취하고, 1주택자는 거주와 토지를 모두 취한다는 것입니다.
즉, 무주택에서 1주택으로 이동하는 것은 사실 다른건 달라지는 것이 없는데 토지를 취득한다는 결정적 차이가
있습니다.
(물론 멸실까지의 월세를 미리 납부한다는 차이도 있기는 한데, 전월세 시세 변화를 살펴보면 토지에 비해
시세변동성이 적고 물가상승률 연동 우상향이기에 미리 내나 좀 늦게 내나 마찬가지입니다.)
(전월세 시세는 물가상승률과 연동하여 우상향을 한다.
최근 변동성이 약간 커진 것은 임대차 3법으로 인해 갱신권 사용한 매물과 그렇지 않은 매물 사이의 가격 갭이
생겨서 그렇다. 두 가격의 사잇값 정도를 시세로 볼 때 완만한 우상향을 띈다.)
앞서 토지는 다양한 역할을 한다고 했으나 그 중에서도 최근 20~30년간 두드러지는 토지의 역할로
정비사업을 통해 낮은 건축비를 가지고 높은 거주가치(40년간 월세의 총합)를 생산해낸다는 이야기를 했습니다.
(최근 원자재 값 상승으로 인해 건축비도 많이 비싸지는 추세이긴 합니다만 건축비<거주가치가 전제되있지 않고는
어떠한 정비사업도 원활히 진행될 수 없습니다.)
무주택에서 1주택이 되는 선택은 토지사업에 의도했든 의도하지 않았든 뛰어드는 것입니다.
위의 토지 사업은 비록 40년마다 진행되는 사업이지만, 이 40년마다 진행되는 토지사업의 순이익이 균등분할해서
토지 가치에 반영이 천천히 선반영되며 그것이 시세로 나타남으로써 재건축 리모델링 재개발 예정 주택 가격의
상승을 이끌어내고, 그것이 반영된 비용을 부동산 매수시에 치르고 나서 토지를 계속 소유하기 때문입니다.
한편, 1주택자는 크게 두 가지 포지션을 취할 수 있습니다.
1) 거주하는 주택과 소유한 토지가 동일한 위치에 있는 경우
2) 거주하는 주택과 소유한 토지가 다른 곳에 위치해 있는 경우
두 번째를 선택하는 경우에도, 자신이 임차인의 위치에서 거주비용을 임대인에게 지불하고,
또 임대인의 위치에서 소유한 토지의 건축비 회수를 위한 임대사업을 동시에 진행합니다.
결국 이 둘은 서로 상쇄되는 것으로 2)의 경우에도 임대사업을 한다거나, 임대차 공급자의 역할을 한다고
볼 수 없습니다. 다른 글에서도 언급했듯이 모든 사람은 반드시 어딘가에 거주해야 하기 때문입니다.
결국 1)과 2)는 사실 겉으로는 달라보이지만 그냥 둘다 1주택자일 뿐이며,
무주택에서 1주택으로 바뀌며 토지 무소유자에서 토지 소유자로 바뀌는 것일 뿐입니다.
토지의 취득은 결국 대지지분을 획득하는 것으로, 회사의 지분을 획득하는 주식투자나 다르지 않으며
오히려 조합원이라는 지위를 이용하여 토지의 운용에 좀더 큰 비중으로 영향력을 행사합니다.
2. 1주택자가 추가 매수로 다주택자가 된다는 것의 의미는 무엇인가?
이번에는 1주택자가 다주택자로 바뀌는 상황을 생각해보겠습니다.
저는 앞서
[10] 아파트 수요-공급에 대한 이해 (genus.co.kr)
이 글에서 모든 사람은 오직 한 곳에서만 거주한다는 내용을 작성한 바 있습니다.
1주택에서 2주택이 된다는 것은 결국 1거주+1토지에서 1거주 + 2토지로 변했다는 것을 의미합니다.
그러면 거주와 토지의 불균형이 생깁니다.
부족한 거주 1개는 임차인이 채워줍니다. 그래서 1주택자가 2주택자로 변하는 순간,
임대차시장에는 새로운 공급이 하나 생겨납니다.
매매, 전세, 월세 중 하나의 형태로 사람은 거주를 하게 되어 있다고 이야기했었는데,
그 중에서 "매매"로 거주할 형태가 하나 줄고, "전월세"로 거주할 형태가 하나 늘어난 것입니다.
다주택자는 전월세 시장의 임대공급자 역할을 합니다.
그래서 다주택자가 많아질수록 매매는 비싸지고 전월세 시장은 저렴해집니다.
상승장이 한창일 때 매매가격은 계속 오르고 전세가격은 보합 내지 하락을 띄는 상황이 바로 이런 경우입니다.
다주택자가 많아질수록, 서민이 내집마련할 가능성은 낮아지지만 서민이 저렴하게 전월세를 거주할 가능성이 높습니다.
그런데 지금 시장에서는 다주택자도 많은데 전월세가 매우 비쌉니다.
지금 시장의 매매가격이 비싼 것은 다주택자 탓이지만, 전월세가 비싼것은 다주택자 탓이 아닙니다.
오히려 다주택자가 많아지는 것은 전월세 가격의 하락요인입니다.
결국 좋은 거주환경에 대한 수요는 몰리는데, 신축 공급이 과거에 비해 너무 부족해서 전월세가 비싸지는 것입니다.
이에 대한 대안으로, 공공임대를 주장하는 사람들도 있습니다.
그러나 국가에서 토지를 많이 소유할수록 거래가능한 토지가 희귀해져서 토지 가격은 상승합니다.
결국 공공임대로 인한 혜택을 보는 사람이 많아질수록 주택 가격은 한없이 비싸집니다.
공공임대는 생활이 거의 불가능한 사람들을 위해 제한적으로만 제공되어져야하는 이유입니다.
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지금까지의 내용을 요약한다면,
무주택자에서 1주택자가 되는 것은 토지를 얻는다는 것에서 의미가 있으며,
1주택자가 2주택자가 되는 것은 토지를 추가로 얻고 매매 거주 공급이 하나 줄면서 임대차공급이 하나 늘어난다는 의미를
가집니다.
거주는 상품이며 토지는 사업입니다. 투자 및 투기는 사업의 지분을 사고팔 때 발생하기에,
토지를 사고 파는 과정에서 투기가 일어날 수 있으며,
따라서 다주택자가 투기꾼이라는 주장을 하려면 무주택에서 1주택이 되는 사람 역시 의도했든 의도치 않았든
투기꾼이라고 봐야 하겠습니다.
(아래부터는 사견입니다.)
현실적으로는 한번 다주택자가 되면 파산하지 않는 한 1주택이나 무주택으로 돌아가는 경우는 잘 없습니다.
일반적인 회사는 망하지 않으면 사업을 계속 영위하는 것과 비슷합니다.
그래서 저는 유주택자(1주택자 및 다주택자)가 대부분 투기꾼이라고 생각하지는 않습니다.
그러나 어쨋튼 거래는 시세차익을 낳고 누군가는 지금도 사고 팔고 하기 때문에 투기적인 성질을 분명 띄는 측면도 있습니다.
따라서 저는 다주택자를 투기꾼이라고 욕하는 사람들에게 그렇게 반박을 하고 싶지는 않습니다.
다만 그렇게 다주택자를 욕한다면, "실거주"라는 핑계하에 토지 취득을 일삼으며 대지"지분"을 취득하면서도
"실거주"를 핑계로 죄가 없다고 주장하는 1주택자 역시 투기꾼으로 욕을 먹어야 합니다.
다주택자는 정말 죄인일까요?
그리 단순한 문제는 아닌 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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