제누스가 어느정도 활성화될 때까지 부동산칼럼을 격일마다 올리고자 합니다.

저는 부동산에 대단히 관심이 많지만, 2017년 초부터 시기를 잘 만나 상승장을 경험한 실거주 집한채 있는 평범한 입장에 있습니다.

최근에 갈아타기를 하기 위해 몇개월간 부동산에만 빠져 살며 공부를 했던 다양한 내용들과, 제가 살고있는 지역에 대한 사례를 바탕으로 하여

기본적인 지식을 여러분들께 나누고자 합니다.

특히, 2030 분들의 관점에서 글을 쓰고자 합니다. 부동산은 사전에 알아야할 내용이 많고, 투자와 실거주의 목적이 혼재해 있어 상당히 복잡합니다.

당장 집을 살 생각이 없더라도 언젠가 유주택자가 되고자 한다면최소한 2년 전부터는 관심을 가지고 공부와 손품, 발품을 팔아야 좋은 매물을 구할 수 있습니다.

몇만원짜리 옷사는데에도 고민을 거듭하는데, 몇억 몇십억짜리 물건은 훨씬 오랜 공부와 고민이 필요하지 않을까 싶습니다.

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첫번째 주제로, 비교적 주식에 친숙한 분들을 위해 부동산 투자와 주식 투자를 비교해보고자 합니다.

부동산 투자가 주식 투자보다 더 나은가?

이 질문에 대한 정답은 사람마다 다를 것입니다. 저는 전문가가 아니기 때문에 뭐라 저의 생각을 편안하게 쓰기 어려운 물음이라고 생각합니다.

기본적으로 KOSPI나 KOSDAQ으로 대표되는 우리나라 주식과 비교헀을 때 부동산 투자가 갖는 장점도 있고, 단점도 있을 것입니다.

주식으로 연수익 고정 10% 이상에 확신이 있다면 부동산 뿐만 아니라 다른 투자를 쳐다볼 필요가 있나 싶긴 합니다. 

저는 부동산 투자가 주식 투자에 비해 갖는 장점 위주로 설명하고자 합니다. 분명히 단점도 많으니 제 글 뿐만 아니라 단점 위주로 거론하는 견해도

살펴보시길 권합니다.

(1) 부동산 투자는 개미들과의 싸움이다.

주식으로 크게 돈을 벌었다는 사람은 주위에서 찾기가 참 어렵습니다. 있긴 있지만 많지는 않습니다.

주식과 관련된 직업을 가진 회계사나 경제학자들이 주식을 더 잘한다고 보기도 어렵습니다.

주식에서 개미는 외국인투자자, 기관투자자간의 싸움을 해야 합니다. 그리고 그 결과는 대부분 패배합니다.

이 사진은 2019년 개인과 외국인, 기관의 주식 투자 결과입니다.

개인이 많이 산 주식이 수익률이 가장 낮습니다.

위 표만으로 개인이 무조건 손해를 본다고 주장하기는 어렵지만, 어느정도 개미가 종목 선정에 실패하는 경향이 크고

잃는 경향이 있다는 점은 부정할 수 없을 것입니다.

그러나 부동산에는 외국인이나 기관투자자의 비중이 상당히 적습니다.

물론 외국인 원정투자도 있고 법인 형태의 임대사업자도 많겠지만 주식에 비하면 미미한 수준입니다.

특히, 몇천만원 선에서는 심리적 동요가 적을 수도 있지만, 몇억을 가지고 주식투자를 할때는 더 위험성을 크게 느끼고

이러한 불안함과 조급함이 종목 선정의 실패로 이어지게 되는 것 같습니다.

더군다나, 실거주 수요가 항상 뒷받침되어있는 부동산 시장은 주식 시장에 비해 개미가 투자하기 좀더 유리하지 않나 싶습니다.

물론 주택을 구매하는 사람이 시세 상승을 기대하고 주택을 매수하긴 하지만, 많은 경우 실거주 여건을 고려하고 매수를 합니다.

단순히 부동산 투자수익률만을 생각한다면 재건축 아파트에서 몸테크 하거나 아파트로 바뀔 가능성이 있는 빌라를 산다던가... 하곘지만

우리 자식 좋은학교도 보내야하고 당장의 10년이 미래의 10년보다 중요한 사람들이 많습니다. 이들에게는 투자수익이 좀 떨어지더라도

실거주 요건을 중요시여깁니다. 물론 전문가들은 이들에게 투자와 거주를 분리하라고 하는데... 막상 실제로 실행에 옮기기가 어려운 분들도 많습니다.

투자와 실거주 분리에 대해서는 나중에 다른 글에서 추가로 후술할 예정입니다.

결론적으로, 실거주 수요가 있어 투자성이 다소 떨어지는 물건도 매수를 해준다는 측면에서 부동산 투자는 주식 투자에 비해 개미들이 좀더 유리한 위치에 있다고 봅니다.

(2) 레버리지를 일으키기 가장 쉽다.

주식에 비해 부동산이 상승률이 적다는 통계 자료가 많습니다.

그것은 사실입니다. 그러나, 부동산은 레버리지를 일으키기가 주식에 비해 쉽습니다.

주택담보대출과 주식담보대출의 이자를 비교해보면, 주식담보대출 이자가 월등히 높습니다. 

또 주식이 변동성이 크기 때문에 반대매매의 가능성도 있습니다.

뿐만 아니라, 갭투자를 활용하면 큰 수익을 얻을 수도 있습니다.

갭투자의 사례를 하나 보여드리려 합니다. 

다음은 2017년 3월 염창한화꿈에그린 1차 33평형 전세 및 매매의 시세입니다.

3월 10일에 11층 매매가 6억 4천에 거래가 되었고, 3월 27일 11층 전세가 5억 7천에 거래가 되었습니다.

이 두 집이 같은 집이라고 가정하면,

매매가 6억 4천 - 전세가 5억 7천 = 7천만원

7천만원만 있으면 전세 세입자를 들이고 저 물건 하나를 살 수 있게 됩니다.

5년이 지난 지금, 해당 아파트의 33평형대 실거래가는 13억 7천, 호가는 14~15억에 형성되어 있습니다.

13억 7천이라고 가정하여 수익률을 계산해보겠습니다.

매도가 13억 7천 - 전세가 5억 7천 = 6억

즉, 7천만원으로 6억을 만든 것입니다. 5년만에 수익률 800%가 가능합니다.

물론, 이것은 최근의 극단적 상승장의 사례입니다. 현재는 7천만원은 커녕 3억짜리 갭도 서울에서 쉽게 찾기 어렵습니다.

확실한건 부동산으로 엄청난 레버리지가 가능하다는 점입니다. 상승장을 만나면 거의 코스닥의 핫한 제약주 이상의 수익률을 거둘 수 있습니다.

2017년에 갭투자를 했다면, 서울 수많은 아파트 어떠한 500세대 이상의 아파트를 사더라도 최소 500% 이상의 수익률을 거둘 수 있었습니다.

갭투자 뿐만 아니라, 재건축 재개발 등의 투자방식에서는 중도금대출을 통해 레버리지를 일으킬 수 있는데, 중도금대출 이자가 무이자이거나 무이자에 가까운 경우가 많습니다.

재건축 재개발은 이후에 간단히 다루고자 하는데, 집값을 미래에 지불하면 되기 때문에 시간을 벌 수 있습니다.

본인이 고소득이지만 자산은 부족한 경우 재건축이나 재개발을 잘 활용하면 낮은 초기투자금과 중도금대출 레버리지를 이용하여 수익을 얻을 수 있습니다.

(3) 개별 움직임의 차이는 적고 큰 흐름에 따라 움직인다.

부동산은 지역에 따라 서열이 거의 정해져 있습니다.

그리고 그 서열에 따라 움직입니다. 대규모 재개발을 하는 경우가 아닌이상, 급지 상승은 서울에서는 특히 잘 일어나지 않습니다.

예컨대, 강남이 10% 오르면, 옆동네가 싸보이니까 같이 따라서 10% 오르고, 옆옆동네가 이후 따라서 10% 오르게 되는 방식입니다.

시차가 좀 있을 뿐, 큰 흐름은 비슷하게 흘러갑니다.

물론 서울과 부산으로 비교하면 차이가 납니다. 서울이 1년내내 오르고 부산이 1년내내 떨어지는 해도 있으며, 정반대의 상황도 일어날 수 있습니다.

그러나 서울 안에서는 모든 지역이 거의 비슷하게 움직입니다.

주식시장은 좀 다른것 같습니다. 물론 경제의 외부 요인들도 작용하지만, 삼성전자, 현대차 등 각기 서로의 분야에서의 성과가 주식시장에 반영되어

코스피를 이끌어가는 느낌입니다. 삼성전자는 오르지만 현대차는 떨어질 수 있으며, 수백개의 종목이 각기 다른 움직임을 나타냅니다.

큰 흐름에 따라 움직일 때의 장점은 무엇일까요? 시세의 변화 예측이 용이할까요? 

그것은 아닙니다. 사실 전문가 분들도 앞으로 집값이 지금보다 더 오를지, 떨어질지 그 견해는 다양합니다.

큰 흐름에 따라 움직일 때의 장점은 본인이 1주택자일 때 나타납니다.

1주택자는 사실 집값의 오르내림에 큰 관심이 없습니다. 어차피 우리집이 오르면 옆동네도 오르고, 우리집이 내리면 옆동네도 내리기 때문에

집을 옮겨가거나 이사를 가더라도 차액만 있으면 큰 어려움은 없습니다. 상승장에는 집팔기 쉽고 집사기 어렵고 세금이 좀 늘고,

하락장에는 집팔기 어렵고 집사기 쉽고 세금이 좀 줄어들 뿐입니다. 

여담이지만 이번 대선에서 유주택자들/집값 비싼 동네에서 2번을 많이 찍은건 2번 후보가 집값을 올려주기 때문이 아닙니다.

사실 1주택자나 다주택자나 집값이 오르는게 꼭 좋은것만은 아닙니다. 집값에 거품이 끼면 정부에선 필연적으로 규제를 가하기 때문에 다주택자는

지금 여러 개의 집을 처분하지 못하고 있는 상황이며, 1주택자들도 종부세나 재산세 부담이 늘고 있는 형편입니다. 그것에 대한 불만으로 2번을 찍은 사람들이 많은 것입니다. 

아파트 위주의 다주택자는 지금 약간의 하락장을 기대하고 규제가 풀리면 매도할 궁리를 하고 있을 것이고, 1주택자는 세금이 줄어들기를 기대하고 있을 것입니다.

다주택자는 왜 집값이 떨어지면 오히려 좋을 수 있냐하면, 현재 다주택자는 대부분 규제가 없을 2010년대 초중반에 저렴한 주택을 갭으로 여러개 매수한 경우가

많으며, 결국 언젠간 나이가 들면 현금도 좀 확보하고 똘똘한 한채로 정리해야 합니다. 이때 양도세를 엄청 물고 비싼 똘똘한 한채를 사는것보다는 하락장에 규제가

좀 풀어지면 갖고있는 모든걸 팔아서 싼 똘똘한 한채를 사는게 계산상 훨씬 유리합니다. 결국 1주택자는 내 세금을 줄여줄 사람, 다주택자는 안정적인 하락장을 바탕으로

양도세를 낮춰줄 수 있는 가능성이 높은 후보를 고른 것입니다.

여기서 한가지 고려하지 않은 선택지는 1주택자가 무주택 포지션을 선택하는 것입니다. 그러나 이 선택지는 1주택자 입장에서 집값 숏에 배팅(인버스 투자)하는거나 마찬가지입니다.

어느정도 하락이 예측되더라도 1주택자는 무리해서 매도 후 시세차익을 거두려 하지 않습니다. 그것은 여러분들이 주식에서 선물 옵션에 뛰어드는것에 신중해지는것과 같습니다.

100% 하락이 확실한지, 어느정도나 떨어질지 모르기 때문입니다. 대부분의 유주택자가 집을 파는 경우는 크게 세종류 뿐입니다.

상급지 갈아타기이거나, 세금적인 이유(일시적 2주택 등), 청약(분양) 등 미래의 1주택을 위한 전략적 무주택자 포지션입니다.

잡설이 상당히 길어졌는데, 위에 언급한 모든 것들이 "큰 흐름으로 움직인다"는 점에서 생겨난 사실들입니다.

결국 하고자 했던 말은 부동산은 특정 지역 그룹 안에서는 모두 시세 움직임이 동일하며, 이로 인해 1주택자의 입장이 되면 결국 집값의 시세변화에 큰 심적 요동없이

안정적으로 자산을 운용할 수 있다는 것입니다. 처음 살때만 잘 사면, 그 이후에는 신경 끄고 상급지 옮겨탈 궁리만 하면 된다는 뜻입니다.

주식은 개별 종목을 사면 상승 하락에 따라 심적 동요가 너무 큰데, 부동산은 일단 한번 사고나면 세금은 좀 내지만 심적으로 편안해질수밖에 없습니다.

반면 무주택자와 다주택자는 시세 변화를 긴밀하게 살펴봐야 합니다.

(4) 환금성이 떨어져서 오히려 존버하기 쉽다.

앞서 개미가 주식에서 많이 잃는다고 했는데, 종목 선정이 잘못된 탓도 크고 개미는 심적으로 조급해져서 사고 팔고를 반복하고 필연적으로 돈을 잃게 되어있습니다.

그러나 부동산은 한번 사면 팔기가 어렵습니다. 보통 주택을 한번 구매하면 다음번 집으로 갈아타는데에 소요되는 기간이 평균 6년이라는 통계자료가 있습니다.

주식은 적정가치 산정이 대단히 어렵습니다. PBR 같은 지표가 있긴 하지만 종목 분야마다 적용 정도가 다르고 기대 심리 등 고려해야될 것이 너무나도 많습니다.

그러나 부동산은 적정가치 산정이 쉽습니다. 옆동네랑 비교하면 끝입니다. 뭐 학군이 어떻고 교통이 어떻고... 이런 조건을 동네를 한군데 정해서 분석하는것도 물론

중요하지만 옆동네와 조건을 비교한다면 우리동네가 좋은지 나쁜지 판단하기가 상당히 수월해집니다. 

이러한 적정가치 판단의 수월함은 매도를 어렵게 만듭니다. 일단 집을 한번 내놓으면 대세상승장이 아닌이상 집보러오는사람도 잘 없고 팔기가 어려운데,

이때 집값을 1억씩 낮추고 급매로 내놓으려는 유혹이 생깁니다. 그러나 옆동네 아파트 집값을 보면 급매로 내놓으려는 마음이 다시 사라집니다.

결국 내가 이집을 팔면 다른집으로 옮겨타야되는데... 내가 1억 싸게 팔면 이사를 못갑니다...

결국 일시적2주택자 등 세법적으로, 혹은 정말 급한 개인 사정으로 "반드시, 꼭 팔아야만 하는 경우"가 아니라면 급매로 내놓을 엄두를 못냅니다.

많은 무주택자분들이 "아가리 호가"라고 욕하지만, 매도자 입장에서도 결국 이사를 가기 위해선 그가격에 내놓아야 하고 안팔리면 어쩔 수 없고... 하는 마인드인

경우가 대부분이라 어쩔 수 없는 현상입니다.

이로 인해 존버하게 되고... 상승장과 하락장을 겪으며 존버한 후 수익을 얻는 경우가 많습니다.

지금 집값은 비싸고 거품이라고 생각하는 경우가 많고 저도 어느정도 그렇게 생각하지만, 10년 15년이 지나서 소득도 좀 오르고 화폐가치도 더 낮아지면 그 가격에 점점

적응하고 괜찮아보이게 될 시기가 올 것입니다. 꼭 집값이 꼭지일때 팔아야만 수익이 되는건 아닙니다. 그냥 낮은 이자율로 담보대출 받고 사이클을 쭉 따라가면서

장기적으로 우상향된 가격만 받아도 어느정도 수익을 얻을 수 있습니다. 이런 점들이 주식과는 다른점이라고 볼 수 있습니다.

지금까지 부동산 투자와 주식 투자를 비교해보았습니다.

제누스의 활성화를 명분으로 전문가도 아닌 제가 글을 썼는데, 누군가에게 조금이나마 참고할만한 내용이 되었으면 합니다.

읽어주셔서 감사합니다!