이 글을 쓰기에 앞서 저에 대한 소개를 먼저 하자면, 인천에서 태어나고 자라 20년 이상 인천에 실거주했고, (현재는 거의 빚없이) 신도시 신축 아파트 1채를 소유하고 있습니다. 그러나 사실 평소에 그렇게 막 부동산을 공부하고 탐방하는 그런 적극적인 사람은 아니기에, 이 글은 상당히 주관적인 내용이 많이 개입되어 있다는 것에 감안해주시기 바랍니다.

이부망천이라는 말을 많이 들어보셨을겁니다. '서울살다가 이혼하면 부천가고, 망하면 인천간다'의 줄임말로, 과거 어느 자유한국당 국회의원의 발언에서 비롯되었습니다. 공인(公人)이 이런 발언을 할 정도면, 일반인들의 인천에 대한 인식은 얼마나 처참한지 알 수 있습니다. 사실 저는 왜 이렇게 인천이 하급지로 분류를 당하는지 잘 이해하지 못했는데, 서울에 살면서 그리고 여러사람을 만나고 부동산 관련 정보를 조금씩 줍줍하다보니 깨달은 사실이 몇가지가 있었습니다.

일단 그 사실들을 이야기하기에 앞서, 곰곰히 생각해보면 인천은 '표면적으로는' 상당히 매력있어보이는 도시이기도 합니다. 일단 서울을 비롯한 모든 광역시에서 가장 넓은 면적을 차지하고 있고, 세계적인 인천국제공항을 지니고 있으며 (+국내 수요를 모조리 감당하는 김포국제공항과 인접한 것은 말할것도 없습니다.) 부산광역시 다음으로 광역시 중에서는 두번째로 인구가 많습니다. 또한 서울 1호선과 7호선, 공항철도 등 서울로의 진출과 이 노선들과 연계한 인천지하철 1호선과 2호선 등 전철이 많이 설치되어있어 서울로의 진출입이 나쁘지 않습니다. 그 외에도 수인분당선(급행도 있음)이 있어 수원을 비롯한 4호선 환승 등 여러가지로 접근성 자체는 나쁘지 않은 것을 알 수 있습니다. 그 외에도 현재 진행되고 있는 사업으로는 공항철도 고속화사업, 공항철도-9호선직결(공항철도에서 환승없이 9호선 급행으로 연결), GTX-B, 7호선 추가연장 및 서울 2호선 지선연장 등 교통호재는 충분히 있습니다. 

그러나 문제는 딱 여기까지가 인천의 장점이고, 나머지는 모두 단점을 지닌 아이러니한 도시라는게 함정입니다. 심지어 장점이라고 나열한 것들 중에서도 자세히 뜯어보면 단점으로 작용하는 부분이 있고, 또한 이러한 장점들은 대부분 비교적 최근에 생겨난 것들이라 오랜 인식을 바꾸기엔 아직 충분한 시간이 흐르지 않은 점도 한 몫합니다.

첫 번째로, 일단 도시 자체가 상당히 낙후된 곳이 많습니다. 잘 생각해보면 1호선은 급행도 있는데, 1호선 라인에 있는 인천지역들의 집값은 굉장히 싼 것을 알 수 있습니다. 그것은 1호선이 숫자에서 알 수 있듯 초창기에 지어진 전철이며, 따라서 1호선을 따라 지어진 주거지역들도 상당히 낙후되었다는 것을 짐작할 수 있습니다. (그리고 1호선 자체가 워낙 앵벌이나 노숙자, 잡상인 등이 많은 걸로 유명해서 모든 노선 중에서 가장 인식이 안 좋습니다.) 일단 여러분들이 인천!하면 떠오르는 지역하면 부평을 언급하시는 분들이 계실겁니다. 실제로 부평역은 급행도 지나며, 인천1호선과 환승할 수 있고 그 근방에 인구가 상당히 많습니다. 제가 바로 그 부평에서 10년 이상 살았었는데, 제가 살았던 31평짜리 아파트단지들이 지금 찾아보니까 실거래가가 3.3억-5억하는군요. (오 생각보다 높아서 놀랐습니다) 하지만 전반적으로 아파트들 연식이 30년이 넘어서, 신축 아파트를 선호하는 최근 추세와 비교했을 때 실수요자들의 구매 욕구를 끌어들이기에는 다소 밋밋한 감이 있습니다.

또한 이 1호선이 분명 인천의 수많은 인구를 품고있는 원도심과 서울을 이어주는 좋은 철도이기도 하지만, 지상철이기 때문에 토지의 낭비도 심하고 1호선을 기준으로 남과 북이 단절되어 발전을 저해하는 가장 대표적인 원인으로 꼽힙니다. 이재명 전 대통령 후보가 이 1호선을 지하화하겠다는 공약을 걸었는데, 바로 이와 같은 맥락에서 나온 것이라고 할 수 있습니다. 또한 이와 비슷한 사례로 가장 오래된 고속도로로 손꼽히는 경인고속도로 및 인천대로가 있는데, 경인고속도로와 인천대로가 인천과 서울을 이어주는 좋은 교통수단이면서도 인천의 남과 북을 단절하여 발전을 막는 양날의 검을 갖고 있습니다. 현재 인천대로와 경인고속도로도 지하화 사업이 추진중에 있습니다. (보통 추진중이라고 한다면 착공까지 최소 5년은 잡아야 한다고 생각하시면 될듯합니다.)

두 번째로, 서울의 서쪽지역은 서울의 온갖 나쁜 것들(?)을 짬처리하는 역할을 수행합니다. 현재 인천과 서울, 환경부가 대립각을 세우고 있는 부분이 바로 쓰레기 매립지인데, 인천은 서울의 대부분 쓰레기를 받아들여 매립하고 있는 실정입니다. 일단 2025년까지 매립하는 것은 확정이고, 이후에도 매립기한연장 및 추가매립부지 선정 여부를 놓고 인천은 절대 불가를, 서울은 연장을 외치고 있는 상황입니다. 또한 서울이 사용하고있는 전기의 적지 않은 비중을 차지하고있는 서인천화력발전소도 대표적인 유해시설로 인식되어있습니다. 인천은 아니지만, 건설폐기물처리장이 강서구에 위치하고 있는 등 유독 서울의 서쪽에 온갖 안좋은 시설들이 집중되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

세 번째로, 학군이 좋지 않습니다. 2011학년도 수능에서 16개 시도별 수능 1등급 비율을 따졌을 때, 언어(현 국어)는 16위, 수리(현 수학) 가형 13위, 나형 15위, 외국어(현 영어) 16위 등 각종 지표에서 최하위권에 머물렀고, 최근에는 그래도 순위가 오르긴 했으나 여전히 국어와 수학 등 주요 과목에서 전국 평균에 한참 못미치는 형편입니다. 그외에 인천에서 내세울만한 특목고나 자사고가 전무한 실정입니다. 특히나 인천의 학군 이미지를 나락으로 만든 이른바 '운봉공고'가 바로 인천에 있습니다. 한국의 스즈란으로 불리는 곳으로, 2000년대 후반에 전국적으로 (안 좋은 방향으로) 유명해졌습니다. (사실 뭐가 딱히 큰 사건이 있었던건 아닌거같은데) 운봉공고, 도화기계공고, 전자공고, 선화여상 등(지금은 이름이 모두 바뀌었습니다)이 한 곳에 모두 모여있으며, 하필 바로 옆에 인천대학교(현재는 송도로 이전)가 있었어서 인천대학교 학생이 고등학생들이 무서워서 얼굴도 못 들고 다녔다는 소문이 퍼지기도 했습니다. 위치도 1호선에 인접해서 1호선 근방 주거지들의 이미지도 함께 나락으로 간 것은 말할 것도 없습니다.

* 번외로, 남녀공학 중고등학교의 비율이 매우 낮습니다. (있어도 분반이 대부분)

네 번째로, 중국인이 많다는 인식이 있습니다. (실제로 많은지는 저도 확인해봐야할거같네요) 신림동에 대한 대중들의 인식을 생각하면 쉽게 생각하실 수 있을겁니다. 중국과 가장 가깝고 입국 루트도 인천항이나 인천국제공항 등 인천을 거쳐 들어오게 되다 보니 중국인들이 많지 않겠냐는 인식이 있는 경우가 있습니다. 가장 대표적으로 1호선의 종점인 인천역에 역사가 깊은 차이나타운이 있습니다. (근데 의외로 중국인은 별로 없고, 대만인이나 화교가 대부분인게 함정) 애초에 1호선 라인이 낙후된것도 그렇고, 차이나타운에 대한 편견(관광지로서는 괜찮을지도 몰라도, 거주지로는 좀...이라는 편견)이 아무래도 좋은 이미지를 심어주진 못할 가능성이 큽니다.

이와 비슷한 맥락으로, 치안이 좋지 않다는 생각을 많이들 합니다. 실제로 남구(현 미추홀구)를 한밤중에 걸어봤었는데, 정말 무섭긴 합니다; 다만 제가 알기로 실제 인천 내 범죄율은 그냥 전국 평균 수준입니다.

다섯 번째로, 인천 신도시들의 교통이 인천 원도심에 비해 매우 안 좋습니다. 현재 인천의 신도시라 하면 인천경제자유구역에 해당되는 송도국제도시, 영종국제도시, 청라국제도시가 있고, 국가지정 2기 신도시인 검단신도시, 3기 신도시인 계양신도시가 있습니다.

송도국제도시는 면적이 여의도의 18배, 계획인구는 약 26.5만명으로 설정해놓고 현재도 개발중에 있습니다. 하지만 송도국제도시를 관통하는 노선은 인천지하철 1호선이 유일하며, 인천1호선을 타고 서울로 가기위한 환승역까지의 거리도 생각보다 멀어서 서울로의 접근이 매우 불편합니다. 송도국제도시를 기점으로 하는 GTX-B를 계획하고 있습니다만, 현 추진중인 GTX-A,B,C 노선 중에서 사업성에서 계속 미달이 나고있는데, 이는 세 GTX 중에서 유일하게 강남을 지나지 않기 때문입니다. 참고로 수인분당선의 송도역은 송도국제도시와 (사실상) 관계가 없으며, 송도국제도시에서 수인분당선을 타려면 인천지하철을 타고 환승해야 합니다. 지난해 제4차국가철도망구축계획에 제2경인선이 포함되어 완공이 된다면 서울 서부로의 진입이 조금은 쉬워질 순 있겠지만, 제2경인선 역시 송도국제도시를 관통하지 않고 인천지하철1호선을 타고 환승해야 합니다.

영종국제도시의 경우에는 공항철도가 관통하긴 합니다만, 영종역은 영종국제도시와 멀리 떨어져있어 접근성이 매우 떨어집니다. 그리고 공항철도의 노선 자체는 김포공항역(9호선 환승)을 제외하고는 타 수도권 전철들에 비해 그다지 매력적인 노선이 아닙니다. (이는 후술한 청라국제도시, 검단신도시, 계양신도시도 마찬가지입니다.) 지도를 보면 아시겠지만 강화도를 제외한 인천의 거의 모든 지역중에서 서울과 가장 거리가 멉니다. 오래전부터 인천역과 연결하는 제2공항철도를 유치하기 위해 노력하고 있습니다만, 비용 대비 편익을 따지는 B/C값이 1은 커녕 0.8도 넘지 않아 진행에 어려움이 있는 상황입니다.

청라국제도시는 현재 관통하는 노선이 없으며, 공항철도의 청라국제도시역은 청라국제도시 외곽에 있어 이 역시 접근성이 매우 좋지 않습니다. 서울 7호선을 청라국제도시역까지 연장하는 공사가 올해 3월(즉, 이제 막 1달이 지났습니다.) 시작되었고, 완공되려면 현 시점으로부터 5년은 기다려야 합니다. 그리고 말이 7호선이지, 청라국제도시에서 7호선타고 고속터미널역까지 환승없이 1시간 이상(저의 주관적인 판단으로는 출퇴근시간엔 최소 75분은 잡아야 합니다) 타야하기 때문에, 강남 직결의 상징성은 있어도 강남으로의 접근성이 드라마틱하게 좋아진다고 볼 수는 없습니다. 물론 환승저항을 생각하면, 직결 자체는 분명 좋은 점이 있지만 애초에 강남으로 출퇴근하려고 청라국제도시에 집을 구하려는 사람은 아마 없을겁니다. 또한 공항철도-9호선 직결은 현재 인천시와 서울시가 운영비를 놓고 이견을 보이고있어 이미 철도와 설비가 모두 갖춰졌음에도 2년이상 진척이 없고, 설령 직결이 된다해도 공항철도에서 김포공항을 거쳐 9호선 급행으로 직결되는 전철의 배차간격이 출퇴근시간이든 아니든 '35분'으로 잡았다는 점에서...다소 아쉬운 부분이 있습니다. 왜냐하면 지금도 공항철도와 9호선은 김포공항역에서 평면환승을 할 수 있기 때문입니다. 그리고 서울 2호선의 신정지선의 청라국제도시역 연장이 제4차 국가철도망구출계획의 추가검토사업으로 선정되었습니다만, 이건 이제 막 추진이 시작되는 상황이라 완공까지 빨라도 2030년을 잡고있어 당장은 기대하기 힘든 실정입니다.

검단신도시는 이제 막 입주를 시작했을 정도로 아직 본격적인 개발이 된 곳이 아닙니다. 그래도 현재 인천1호선의 검단 연장 공사가 2024년 말에 개통되어 공항철도로 환승할 수 있습니다만...역시 공항철도는 좋은 노선이라고는 할 수 없기에...또한 제4차 국가철도망 구축계획에 인천지하철 2호선의 검단 연장 선정되어 추진중에 있습니다. 그러나 사전타당성조사에서 나온 B/C값 1.36에 비해 예비타당성 조사에서는 B/C값이 1을 넘지 못하는 웃지 못할 상황도 벌어지며 노선부터 다시 짜서 사전타당성조사부터 다시 진행해야 하는 상황입니다. 현재는 검단 연장은 넘어 아예 일산 서구로까지의 연장에 대한 사전타당성조사를 진행하고 있습니다만, 여론은 좋지 못합니다. 또한 이른바 GTX-D라 불리는, 검단을 관통하는 서부권 광역급행철도가 제4차 국가철도망 계획에 포함되었습니다만, 강남으로의 직결을 주장하는 경기도안과 인천시안을 모두 배제한 채로 김포-검단-부천으로 끝나는 노선으로 선정되면서 반쪽짜리 GTX라는 오명을 받고 있습니다. 부천부터는 GTX-B 라인을 노선 공유하는 방안을 논의하고 있습니다만, 앞서 언급했듯 GTX-B는 사업성 부족으로 진행이 되지 않고 있기에 자칫 잘못하다가는 GTX-B와 함께 수렁에 빠질 위험이 있습니다. 또한 추가검토사업으로 선정된 서울 5호선의 김포 또는 검단으로의 연장은 사전타당성조사에서조차 1은 커녕 0.8도 넘기기 힘들어 이 역시 추진되기 상당히 힘든 상황입니다.

계양신도시는 3기 신도시로 지정된지 얼마 되지 않아 애초에 거의 개발된 것이 거의 없습니다만, 전철까지의 거리도 먼데다가 계획인구도 2만명 수준으로 매우 적어 신규 노선이 들어올 가능성이 매우 낮습니다. 현재 청라국제도시로 연장되는 2호선 신정지선의 연장 노선에 계양신도시로의 지선을 추가하는 사업을 검토하고 있습니다만, 국가철도망계획에 포함된것은 아닙니다. 참고로 계양구는 강서구와 인접해있음에도 교통편이 좋지 않아 낙후된 도시이기도 합니다.

여섯 번째로, 양질의 일자리가 다소 빈약합니다. 일단 인천에 본사를 둔 대기업은 없다고 보면 됩니다. (심지어 대한항공 본사도 서울 강서구에 있습니다.) 또한 2019년 기준 전국 18개 지역별 1인당 개인소득은 8위에 위치했습니다만, 1위부터 7위가 대구광역시를 제외한 모든 광역시와 경기도, 서울, 세종이기에 인천의 1인당 개인소득은 전국 평균을 한참 밑돕니다. 이러한 낮은 개인 소득은 낮은 구매력으로 이어져 현재 인천에는 롯데백화점 인천점 외에 백화점은 없습니다. 일자리 창출을 위해 인천경제자유구역청이 송도, 영종, 청라에 기업을 유치하고있습니다만, 사실 아직 유치 속도가 좀 더딘 건 사실입니다. 송도의 개발 시작이 2005년인데, 2022년 현재에 이르러서야 6.8공구 개발의 청사진이 이제서야 드러났고, 그마저도 사업성을 위해 오피스텔의 비율이 높였고 업무타워는 초기 계획보다 다운그레이드가 된 부분이 많아진 것도 사실입니다. (그로인해 송도 입주민들은 경제청 앞에서 시위를 하고 있는 중) 인천의 제1도시인 송도에서조차 개발 사업성이 그정도라는 평가를 받을 정도면...다른 지역은...?

일곱 번째로, 인천은 군사적으로 최전방으로 분류되는 지역입니다. 일단 강화도가 북한과 강 하나를 사이에 두고 있기도 하고, 서해 5도를 비롯하여 영종도 역시 공항를 보호하면서 동시에 해안을 경계해야하는 최전방입니다. 그외에도 청라와 송도 등 인천의 해안선을 따라 철책이 많이 쳐져있습니다. 그리고 인천의 양쪽에 인천공항과 김포공항이 있다보니, 군사적 요충지로 취급받아서 군사시설 보호구역이 꽤 넓습니다. 계양구를 개발함에 있어서 가장 큰 걸림돌이 바로 계양구에 있는 귤현탄약고라고 하죠.

여덟 번째로...이건 뭐라 한마디로 어떻게 정의해야 할지 모르겠지만, 뭔가 큰 도시치고는 없는게 좀 있습니다(?) 일단 가장 먼저 고등법원이 없습니다. 인천에서 소송걸어서 항소하려면 서초구에 있는 서울고등법원까지 가야 합니다. 현재 인천고등법원을 설치하려는 법안이 올라와있지만, 2년가까이 계류중입니다. 또한 믿을만한(?) 대형병원이 없습니다. 인천을 대표하는 병원으로 길병원과 인하대학교병원이 있습니다만, 아무래도 메이저 병원이라고 할 수 없고 의료사고가 잦다는 안 좋은 인식이 있어서 큰 수술을 받기 위해 세브란스병원이나 서울대학교병원으로 원정가는 경우가 많습니다. 그래도 현재 송도에 세브란스병원, 청라에 아산병원이 분원을 짓는 과정에 있긴 합니다. (완공되려면 둘다 5년 정도 남았습니다.)

쓰다보니 뭔가 엄청 길어졌네요. 비록 인천의 안 좋은 점만 우두두 쏟아냈지만, 그래도 인천이 모든 광역시 중에서 유일하게 인구 성장률이 +로 기대되는 지역입니다. (아무래도 검단신도시가 이제 청약을 받기 시작하다보니...) 인천이 부디 더 나은 도시가 되었으면 좋겠네요. 그래도 미우나 고우나 제 고향인걸요 ㅠ

ps. 제가 이런 글을 쓰는 것은 마냥 인천이 구리다는 말만 하고싶어서가 아닙니다. 비록 저도 부동산에 대해 아는건 없지만... 부동산에 입문하고싶으신 분들이 이 글을 읽으면서 부동산을 공부하는데 필요한 지식이 무엇인지(예를 들어 교통과 관련하여 국가철도망계획과 고속도로 구축계획 -> 사전타당성 조사와 예비타당성 조사 -> B/C값과 AHP 분석 등) 조금이라도 얻어가시는게 있으시길 바라는 마음이 있기 바랄뿐입니다. 저는 아무래도 인천에 집을 갖고있다보니 인천 부동산 입지만 알고있어서 어쩌다보니 인천의 구린점을 말씀드리게 됐네요. 반대로 생각해서, 이러한 구린점(?)을 잘 피해서 좋은 집 얻으시면 되니까요.